재개발이라하면 일반적으로 합동재개발을 말한다. 합동재개발은 재개발
사업을 효율적으로 수행하기 위해 재개발조합이 주택업체를 참여조합원
으로 가입시켜 함께 시행하는 주택개량재개발사업을 말한다. 재개발에는
합동재개발외에 자력재개발이 있으나 특별한 경우가 아니면 이용되지 않고
있다.

재개발사업(합동재개발사업)은 건설부장관이 도시미관상 일정지역을
재개발지역으로 지정하면서 시작된다.

주민이 임의로 하는 사업이 아니다. 어떤 지역을 재개발지역으로 지정
하는지는 서울시의 경우 6가지를 열거하고 있다. 대표적인 경우는 지역
의 절반이상이 최저고도지구이고 건물바닥면적기준으로 그 최저고도지구
내 건축물 3분의2이상이 최저한도높이에 미달할 때이다.

재개발이 시작된 지난 73년이후 지금까지 재개발지구로 지정된 곳은
서울의 2백40개지역을 비롯 전국에서 모두 3백9곳에 이르고 있다.

어떤지역이 재개발지역으로 지정되면 관할 시장 또는 군수는 지정고시
가 있는 날로부터 2년이내에 그 구역안에서 시행될 재개발사업계획을
입안하여 건설부장관에게 결정을 신청하게 된다.

이 계획에는 토지이용계획 건축물의 정비계획등 개략적인 개발계획이
들어간다.

주민들이 재개발사업에 본격적으로 참여하는 것은 이 다음 단계부터이다.

재개발지역 주민들은 먼저 재개발조합설립위원회를 구성, 구청장의 승인
을 받는다. 조합설립위원회는 재개발조합의 모태로 구역내 토지등의 소유
자 5인이상 20인이내로 구성된다.

설립위원회는 주민들에 대한 사업시행동의 의견수렴 정관작성 사업시행
계획서 작성 조합원명단 작성 창립총회개최등의 업무를 수행한다.

이같은 과정은 보통 주민총회에서 선정돼 시공가계약을 맺은 건설회사로
부터 도움을 받아 진행되는게 일반적이다.

조합설립위원회는 아파트건립계획을 세울때 분양예정조합원수와 공공
임대아파트 입주예정 세입자를 합한 가구 이상을 국민주택규모이하로
건축해야 한다.

또 전체건립가구수중 전용면적 60평방미터이하를 50%이상, 85평방미터
이하를 80%가 넘도록해야 한다.

또 국민주택규모이상 아파트의 평형은 전용면적 1백15평방미터를 넘을
수 없다.

세입자에게 돌아가는 공공임대주택도 전용 23-33평방미터 사이로 건축
해야 한다.

설립위원회가 주민들로부터 재개발사업에 대한 동의를 얻을때는 토지
면적(사유지) 기준으로 3분의2이상, 소유자수 기준으로 토지및 건물
소유자 전체의 3분의2이상 찬성을 얻어야 한다.

그러나 사업을 원만히 진행시키기 위해 대부분 구청의 경우 사업시행
인가를 내줄때 공사착수전까지 건축물소유자의 80%이상으로부터 동의를
받도록 조건을 붙이고 있다.

조합설립위원회가 이같은 임무를 마치고 구청으로부터 조합설립인가와
사업시행인가를 받으면 인가일로부터 30일이내에 창립총회를 열어 조합장
과 대의원을 선출하고 시공회사와의 자금차입문제등 조합의 중요한 문제
를 결의한다. 또 조합원과 참여조합원의 명단을 관할세무서에 통보한다.

조합원의 변동사항은 이후 매달 국세청에 알리게 된다.

창립총회를 거쳐 설립된 조합은 바로 지장물을 철거, 공사에 들어가게
된다. 지장물은 소유자가 자진 철거하는게 원칙이나 자진철거가지 않을
경우 도시계획법에 의거, 강제 철거하게 된다.

국공유지는 공사착수전에 감정평가한다음 관리청으로부터 조합이 매수
해야 한다.

재개발지역의 철거는 한때 세입자주거문제로 논란의 대상이었으나 최근
엔 공공임대주택을 건립하는데다 건설회사들도 이주비를 많이 지급해
무난하게 이루어지는 것으로 알려지고 있다.

철거이후 아파트가 착공될 즈음엔 재개발로 건립될 주택을 어떻게 분배
하느냐는 문제를 다루는 관리처분계획을 수립하게 된다.

관리처분계획은 조합원들의 이해관계가 얽혀있어 복잡하다. 이에따라
수립에 시간이 많이 걸린다.

조합이 관리처분계획을 수립하게 되면 구청으로부터 인가를 얻어 건축
된 아파트를 조합원에게 분양하게 된다.

또 조합원에게 공급하고 남은 아파트는 일반수요자들에게 분양하게
된다.

아파트가 준공되면 측량 준공을 거쳐 재개발 완료사실을 신고한다.
등기가 나오면 조합을 해산하고 청산하게 된다.