임의경매로 주택소유권이 저당권자에게 넘어간경우 전세입주자는 저당권
설정이전의 전세금뿐만 아니라 저당권설정이후 증액된 전세금도 경락자로
부터 우선변제 받을수 있다는 판결이 나왔다.
*** 원심깨고 증액전세금 지급 판결 ***
서울민사지법 항소3부 (재판장 강현중 부장판사)는 29일 저당권자인 서울
신탁은행이 전세입주자 김순기씨부부(서울청담동 한양아파트5동105호)를
상대로 낸 건물명도청구소송에서 원고승소판결을 내린 원심을 깨고 이같이
판시, "원고는 피고김씨 부부에게 저당권 설정이후 증액된 점세금을 포함한
2,400만원을 지급하고 이사건의 아파트를 명도받으라"고 판결했다.
김씨부부는 지난 84년 6월 서울청담동한양아파트5동105호 (30평) 집주인
오모씨와 전세금 1,600만원, 전세기간 1년으로 계약을 체결하고 입주한뒤
85년6월과 86년6월에 각각 500만원, 300만원씩 전세금을 올려줬으나 집주인
오씨가 전세금을 두번째로 올리기 이전인 85년10월 서울신탁은행에서
4,500만원을 빌리며 아파트에 대한 근저당권을 설정해주고 돈을 갚지 못해
경매로 아파트가 은행측으로 넘어가자 근저당권설정이후에 올려준 전세금
300만원도 돌려달라며 아파트를 비워주지 않아 은행측이 소송을 냈었다.
*** "임대차계약의 갱신은 종전관계 유지목적"이유 ***
재판부는 판결문에서 "임대차계약의 갱신은 종전 계약관계를 그대로 유지
하고자 하는 것이기 때문에 전세금이 도중에 오르더라도 갱신전후의 임대차
관계가 원칙적으로 동일성을 잃는 것은 아니다"라고 전제, "원고측은 주거용
건물에 대한 저당권을 설정하는 경우 전세금이 더 오를 것이라는 등의 사태를
예상해 계약을 체결해야 했다"고 밝혔다.
재판부는 또 "전세입주자가 저당권 설정이후에 올라간 전세금을 상환받지
못할경우 전세입주자의 지위를 제대로 보호해 줄수 없을뿐더러 전세입주자와
집주인 사이에 전세금증액으로 인한 분쟁이 야기되는등 임대차거래의 혼란을
초래할 소지가 있다"고 밝혔다.
이에반해 원심인 서울지법 동부지원은 "저당권설정이후에 갱신된 전세금
300만원은 은행측이 김씨부부에게 지급할 필요가 없다"는 판결을 내렸었다.