건설부가 13일 발표한 택지소유상한법 시행령(안)과 개발이익환수법
시행령(안)의 주요내용을 문답풀이로 살펴본다.
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택지소유상한법 시행령
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<> 택지소유상한제는 언제부터 실시되나
- 오는 3월 1일부터 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전등 6대도시에서 우선
시행된다.
<> 3월1일 현재 200평이상의 택지를 보유하고 있는 사람은 어떻게 해야 하나
- 정부는 현재 서울등 6대도시 지역내에 200평이상의 택지를 보유하고 있는
사람를 약 6만2,000명으로 추정하고 있다.
이들은 3월1일이후 오는 5월31일까지 자신의 택지보유현황을 상한선 초과분
택지의 사용계획서와 함께 관할 구청에 신고해야 한다.
- 신고하지 않을 경우 어떻게 되나
- 200만원이하의 과태료를 물어야 한다.
자진신고와 함꼐 각 구청단위로 택지보유현황조사를 하기 때문에 신고를
하지 않을 경우 불이익을 당하게 된다.
<> 새로 택지를 구입하더라도 택지 합산규모가 200평이 안될 경우도 신고
하는가
- 아직까지는 그럴 필요가 없다.
또 200평 초과의 택지를 취득하더라도 상속, 토지수용, 법원판결, 경매등
계약에 의한 것이 아닐 경우는 허가대상이 되지 않는대신 취득후 60일이내에
취득사실을 시장/군수에게 신고하여야 한다.
<> 1가구당 200평을 초과하는 택지를 보유할수 없는데 배우자나 자녀가
분가해 있는 경우는 어떻게 되나
- 배우자나 18세미만의 직계비속이 같은 주민등록표상에 없더라도 같은
가구로 본다.
<> 현재 200평을 넘는 소유택지는 어떻게 해야 하나
- 택지소유상한법이 오는 3월1일부터 시행되기 때문에 그로부터 2년내에
즉, 오는 92년 2월말까지 초과분을 처분하거나 사용계획서에 따라 일정
기간내에 이용/개발하면 된다.
그렇게 하지 않을 경우 92년 3월1일을 처분기준일로 해 주택부속토지의
경우 2년미만에는 연 4%, 2년후에는 연 7%, 나대지의 경우는 2년미만은
연 6%, 2년이후는 연 11%의 초과소유부담금(공시지가 기준)을 내야 한다.
<> 1가구는 어떤 경우라도 200평을 초과하는 택지를 보유할수 없는가
- 그렇지 않다.
예외적으로 허가를 받아 상한선을 초과 보유할수 있다.
예를 들어 유치원, 학교, 병원 등과 같은 업무용건물이나 주차장 등 도시
계획시설 또는 양로원 등의 주택을 건축하거나 취득하는 경우는 예외적으로
허가해 준다.
사업자가 종업원용 기숙사등을 건축하거나 주택건설업자가 주택건설을
위해 취득하는 경우도 마찬가지이다.
그러나 이 경우 택지사용계획서를 제출하여 그대로 이용, 개발해야 하며
그 의무를 이행하지 않는 경우에는 연 11% (공시지가 기준)의 무거운
초과소유부담금이 부과되며 정부가 대리개발을 명령할수 있게 된다.
<> 어떤 회사나 기숙사 용지를 취득할수 있는가
- 아니다.
10인이상의 근로자를 상시고용하는 제조업, 광업, 운수업, 금융/보험업,
전기업, 가스/수도사업자들만이 원칙적으로 할수 있고 기타사업자는 해당
업종을 관장하는 주무부장관의 추천이 있어야 한다.
<> 사업자가 종업원의 기숙사등을 건축할수 있는 택지면적의 한계는
- 사택의 경우는 한 세대당 85평방미터당 (25.7평)의 주택을 건축하기 위해
필요한 최소면적이며 기숙사는 기숙사에 거주하는 종업원 1인당 14.3평방미터
(4.3평)으로 한다.
<> 초과분 택지의 처분/이용/개발 의무기간은
- 취득일로부터 3년을 경과할수 없다.
예를 들어 택지를 취득하여 주택을 건설, 분양하는 경우에는 3년이내에
분양하여야 하며 분양할수 없는 불가피한 사유가 있는 때에는 시장/군수의
허가를 받아 이를 1년 연장할수 있다.
사용계획서에 업무용 건축물 등을 건축하기로 한 경우에는 취득일로부터
2년이내에 이용, 개발하여야 한다.
<> 초과소유부담금이 부과되지 않는 택지도 있는가
- 도시계획법, 건축법등 관계법령에 의해 건축이 금지되어 있거나 개발제한
구역(그린벨트)내처럼 사실상 건축이 불가능한 택지 또는 자경농민 소유
택지와 같이 부담금 부과가 적당하지 않은 택지는 부담금 부과대상에서
제외된다.
예를 들면 건축이 제한되고 보존지구내에 택지, 한옥의 보존을 위해
지정된 미관지구내의 택지, 종교/자선 및 기타 공익사업을 목적으로 하는
비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 주택이 건축된 택지등이다.
야구단 등 운동경기부를 설치한 사업자가 선수전용으로 계속 제공하는
기준면적이내의 체육시설용 토지, 자동차운수사업법 등에 의해 면허/
허가를 받은 자가 계속 사용하는 주차장, 차고 등이다.
<> 개발제한구역이나 시가화조정지역내의 택지로서 초과소유부담금이
부과되는 고급주택의 범위는
- 연면직이 100평(지하층 합산)이상이고 이에 부수되는 토지면적이 200평
이상인 주택이다.
그러나 주택내부에 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67평방미터 (20평)
이상의 풀장이 설치된 경우에는 택지 또는 주택의 면적에도 불구하고
고급주택으로 간주한다.
<> 자경농민의 주택부속택지는 초과소유부담금이 면제된다는데...
- 그렇다.
이 경우 자경농민은 농지소재지와 동일하거나 인접한 시/구/읍/면에 부과
기준일 현재 6개월이상 주민등록이 되어있고 사실상 거주하는 18세이상인자가
부과기준일로부터 소급하여 2년이상 계속 직접 영농에 종사한 자여야 한다.
<> 초과소유부담금이 면제되는 택지를 초과보유하고 있는 개인이 별도로
택지를 취득할수있다는데...
- 개발제한구역내의 땅 등 도시계획법에 의해 주택의 건축이 금지되거나
사실상 불가능한 지역안에 나대지를 소유한 자가 그 나대지면적을 초과하지
않는 범위안에서 새로 주택을 마련하기 위한 경우나 수급지구 또는 집단
이주지구로 지정된 지역의 택지소유자가 그 지구안의 택지면적을 초과하지
않는 범위안에서 새로 주택을 마련하기 위한 경우에는 택지를 취득할수
있다.
<> 이번에 개인이나 법인이 업무용 부동산 등으로 위장해 토지를 과다
보유하는 것을 막기 위해 나대지 개념을 크게 확대했다는데...
- 지상건물이 들어서 잇더라도 그 건물의 가격 (내무부과표기준)이 토지가격
(내무부과표)의 10%미만으로서 토지이용상태가 현저히 낮은 경우나 무허가
건축물이 들어서 있는 토지는 나대지로 간주된다.
주거용건축물이 아닌 업무용빌딩의 부속토지는 원칙적으로 제한 대상이
되지 않는다.
그러나 건축물 부속토지중 건축물의 바닥면적에 용도지역별 배수(3-7배)를
곱한 면적과 건축물의 연면적을 해당지역에 적용되는 용적율로 나눈 면적에
5를 곱한 면적중 적은 면적을 초과하는 토지는 나대지로 간주된다.
<> 건축물이 없더라도 나대지로 분류되지 않는 토지도 있는가
- 도로, 공원, 광장, 운동시설 등과 같이 도시계획시설로 결정된 공공시설용
의 토지나 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 청사, 연구소, 보건/문화시설
등과 같은 공익사업용 토지이다.
<> 상한선 초과 택지 취득자가 초과분의 이용/개발의무를 이행치 않아 택지의
대리개발자가 지정된 경우 그 소유자와 대리개발자간의 권리/의무관계는
- 대리개발자는 지상권자로서 해당 택지를 이용/개발할수 있으나 그에
상응하는 의무로서 택지사용료를 토지소유자에게 지급하여야 한다.
택지의 사용료는 택지소유자와 대리개발자간에 합의가 이루어진 경우에는
그 합의된 사용료로, 협의가 이루어지지 않았을 경우에는 해당 토지의 이용에
따른 수익의 10%로 하여 1년을 단위로 지급해야 한다.
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개발이익환수법 시행령
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<> 개발부담금은 개발사업으로 인한 지가상승분이 정상적인 지가상승분을
초과하는 경우를 대상으로 한다는데 정상지가상승분은 어떻게 계산하나
- 건설부장관이 매년 3월31일까지 토지평가위원회의 심의를 거쳐 공고하는
정상지가상승률에 사업착수당시의 지가를 곱하여 산출한다.
정상지가상승률은 원칙적으로 전국평균지가반동률로 하되 그 반동률이
금융기관 정기예금이자율보다 현저히 높거나 낮은 경우에는 전국 평균
지가변동률의 30%범위내에서 가감하여 조정한 율을 고시하게 된다.
<> 용도지역의 해제나 변경후 이루어지는 개발사업도 개발부담금 부과
대상에 포함되는가
- 용도지역의 해제나 변경으로 발생하는 개발이익은 해당토지가 유휴지
상태로 있는 경우 토지초과이득세로 환수하게 되며 용도지역이 변경된
토지상에 토지상에 일정규모이상의 개발부담금 부과대상 사업이 시행되는
경우 개발부담금을 부과하게 된다.
<> 개발사업 착수시점의 지가를 산정할대 사업시행자가 매입가격을 밝힌
때에는 공시지가에 의해 산정하지 않고 매입가격을 인정해 주도록 되어
있는데 어떤 경우가 해당되는가
- 토지취득가격을 인정하는 것은 경매/입찰을 통해 구입한 경우와 국가/
지방자치단체로부터 매입한 경우 등과 같이 객관성이 있고 신빙성이 있는
거래관계자료를 제출하거나 토지거래허가나 신고를 마친후 구입한 경우
에는 그 매입가격을 인정하도록 했다.
<> 개발부담금의 납부를 인가하거나 분할납부 또는 토지로도 대납할수
있는가
- 사업시행자가 납부를 인가, 분할납부를 원하는 경우에는 개발사업을
완료한후 미리 건설부장관에게 허가신청을 하게 되면 특별한 사유가 없는
한 납부고지서 발부시에 허가여부를 서명으로 통지해 주도록 되어있다.
다만 물납의 경우 물납하고자 하는 토지의 가액이 개발부담금을 초과
할수 없도록 하였으며 토지가액과 개발부담금의 차액은 현금으로 납부토록
했다.
<> 이미 시행중에 있는 사업에 대해서도 개발부담금을 부과하도록 되어있는데
어떻게 부과하나
- 이법 시행일이후에 발생된 개발이익에 대해서만 부과하기때문에 시행일이후
발생한 개발이익의 산정은 전체개발이익을 산정한후 전체 사업기간에 법 시행
일로부터 준공시점까지의 기간비례에따라 개발이익을 배분하여 산정하게된다.