宗中 부동산 소유권 분쟁 휘말리기 前, 친인척 공동명의로 돌려놔야

고향 부동산 관리법

종중 땅 소유권 확실치 않다면
등기부등본 떼서 확인 가능

고향 땅 측량한지 오래됐다면
지적공사 의뢰해 경계측량 해야

조상 소유 토지 궁금하다면
'안심상속 원스톱 서비스' 이용을

부동산 전문가들은 명절에 시간을 내 고향 부동산을 점검하라고 조언한다. 한경DB

명절은 평소엔 돌아보지 못한 전답, 주택, 묘지 등 고향 부동산을 둘러볼 수 있는 때다. 자주 보기 어려운 일가 친척들이 한자리에 모여 다양한 정보를 공유할 수 있는 기회이기도 한다. 부동산 전문가들은 명절에 시간을 내 고향 부동산을 점검하고 친인척들과 부동산 관리법에 대해 의논하라고 조언한다. 마냥 방치해 뒀다간 소유권 분쟁과 송사 등 뜻하지 않은 일에 휘말릴 수 있어서다.

◆종중 부동산은 공동 명의로

친인척 간 고향 부동산의 소유권 등을 미리 정리하고 관리하면 갈등을 예방할 수 있다. 고향 땅을 두고 벌어지는 문제 중 흔한 것이 종중 땅과 선산 등의 소유권 분쟁이다. 종중 부동산은 종손 명의로 단독 등기된 경우가 많다. 이 경우엔 종중 부동산 매도·상속·증여 등의 권한이 종손에게만 있는 셈이다. 어느 날 종중에 통보 없이 부동산이 처분돼 제3자에게 넘어가도 다른 가족들은 사실상 대처할 방법이 없다. 이런 일을 방지하기 위해선 종중 부동산을 종중 법인이나 친인척 공동 명의로 돌려놓는 것이 좋다. 기존 종중 부동산 소유권이 누구에게 있는지 확실치 않다면 등기부를 떼보면 된다.

고향 부동산 현황을 체크하는 것도 필요하다. 고향 땅은 등기부와 토지대장, 지적도를 통해 면적 등을 확인할 수 있다. 측량한 지 오래됐다면 다시 측량해 경계를 바로 잡아두는 것이 좋다. 향후 옆 땅 소유자 등과의 분쟁을 방지할 수 있어서다. 판례에 따르면 토지 매매 시 소유권 범위는 특별한 사정이 없는 한 현실 경계가 아니라 공부상 경계를 기준으로 결정된다. 김경래 오케이시골 대표는 “시골 땅은 실제 알고 있는 것과 다르게 지적의 경계가 변한 경우가 많기 때문에 현재 경계를 정확히 알려면 지적공사에 의뢰해 경계 측량을 해야 한다”며 “이때 인접한 땅 지주들에게 미리 측량 사실을 알리고 입회하도록 하는 것이 좋다”고 조언했다.

부동산 관리와 상속 문제를 놓고도 형제 등 가족 간 가이드라인을 미리 마련해 놓는 것이 좋다. 서로 모인 자리에서 각자 의견을 얘기하고 충분히 토의하면 분쟁 가능성을 줄일 수 있어서다. 가족 부동산은 세금을 누가 내는지 등을 확실히 해둬야 한다.

◆‘맡긴 고향 땅’은 계약서 확인

타지에 머물러 있으면서 고향 땅이 있다면 직접 답사해 이용·소유 관계를 확인할 필요가 있다. 기존엔 소유권이 없는 사람이라도 20년 이상 공공연하게 땅을 점유하고 있으면 소유권을 인정하는 시효취득 제도 때문이다. 일단 본인이나 가족 소유 고향 땅을 다른 누군가가 농사를 짓는 등의 용도로 이용하고 있는지 확인해야 한다. 만약 토지 이용자가 있다면 당사자를 만나 임대차·사용대차 계약서를 받아둬야 시효취득 제도로 땅이 넘어가는 것을 막을 수 있다. 농토 등을 다른 이에게 맡겨둔 경우에도 계약서를 재확인하는 것이 좋다. 고향 땅에 타인 명의로 건축물이 지어진 경우엔 토지 이용이나 매매에 제한이 생긴다.

고향 땅에 남의 묘가 설치된 경우 분묘기지권 성립 여부를 잘 살펴야 한다. 분묘기지권은 분묘와 주변 토지를 사용할 수 있는 권리다. 2001년 이전 생긴 묘에 대해선 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 20년 넘게 분묘로 활용한 경우 분묘기지권이 인정된다. 계약서가 따로 없이 토지 소유자가 구두로 승낙한 경우에도 분묘기지권이 인정된다. 남의 분묘가 설치된 사실을 뒤늦게 확인한 경우 반드시 연고를 파악해 당사자 가족 등과 협의한 후 이장해야 한다. 일방적으로 이장하면 민·형사상 책임을 질 수 있다.

◆섣부른 신규 투자는 금물

명절에 친인척들과 부동산 이야기를 하다 보면 투자 정보에 솔깃해지기 쉽다. 고향 인근 땅을 두고도 투자 이야기가 나오기 십상이다. 하지만 자신이 잘 모르는 땅을 무턱대고 사들이는 것은 금물이다. 땅은 한 지역에서라도 필지마다 용도 제한이 있고, 현장 입지의 특징에 따라 향후 활용도와 가치가 크게 달라져서다.

전문가들은 개별 호재만을 보고 토지에 투자하는 것은 위험하다고 지적한다. 호가는 단기에 확 올라도 토지의 활용 가치가 급등하긴 힘들어서다. 최근 남북한 화해 무드로 인해 관심이 몰린 경기 북부 등 접경지역 토지 시장이 그런 예다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “토지는 개별 분석이 꼭 필요하고, 향후 개발에도 각종 요인이 복합적으로 작용한다”며 “실현 여부에 따라 수동적으로 대응할 수밖에 없는 개별 호재에 의존한 투자는 위험하다”고 말했다.

이른바 ‘기획부동산’도 조심해야 한다. 기획부동산은 통상 대형 필지를 소형 필지로 나눠 분양하는 식으로 영업한다. ‘갖고만 있으면 몇 배씩 시세차익을 볼 수 있다’고 홍보하는 경우가 많지만 실상은 개발 가치가 없는 맹지가 태반이다. 건축에 제약이 많거나 건축 인허가 자체가 불가능한 식이다. 실제로는 지적분할이나 분할등기가 이뤄지지 않은 상태에서 가상으로 나눈 후 공유지분 투자를 유도하기도 한다.

땅에 투자하기 전 현장 답사가 필수라는 것이 전문가들의 중론이다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “토지는 일반 주택과 달리 권리관계가 복잡할 수 있고 개발 가치도 제각각이라 단순히 등본이나 지도만 보고 투자를 결정해선 안 된다”며 “투자하기 전에 현장에 여러 번 가보고 개발 계획 등을 꼼꼼히 알아봐야 한다”고 말했다.

◆조상 땅 찾기 서비스 이용

명절을 이용해 기존에 몰랐던 조상 소유 토지가 있는지 알아볼 수도 있다. 각 지방자치단체가 ‘안심 상속 원스톱 서비스’를 운영하고 있다. 재산관리 소홀이나 불의의 사고 등으로 조상 소유의 토지를 파악할 수 없을 때 국토정보시스템을 통해 무료로 토지를 찾아주는 서비스다. 상속권자가 신분증, 사망자와의 관계가 기재된 제적등본이나 기본증명서, 가족관계증명서를 지참하고 각 시청이나 읍·면·동사무소를 방문하면 조상의 토지 소유 현황을 문자 또는 우편으로 받아볼 수 있다. 조회를 통해 조상 땅을 찾았다면 본인이 관할 등기소에 등기부등본, 소유자 주소지의 거주 사실 등을 확인한 후 상속등기 절차를 마치면 된다.

선한결 기자 always@hankyung.com