1주택자, 서울서 대출받아 '집 한채 더 사기' 사실상 불가능해진다

9·13 부동산대책 - 대출 규제 강화

규제 지역내 9억 이상 집 구입땐
주택담보대출 원칙적으로 금지

무주택자 2년내 이사 오거나
1주택자 2년내 기존주택 팔 경우
예외적으로 담보대출 허용

2주택 이상 보유세대 규제지역서
집 추가 구입땐 대출 못받아

< 부동산 대책 살펴보는 은행장들 > 은행장들이 13일 정부서울청사에서 열린 주택시장대책 관련 금융권 간담회에 참석해 정부 대책 내용을 살펴보고 있다. 앞줄 왼쪽부터 손태승 우리은행장, 허인 국민은행장, 함영주 KEB하나은행장. /연합뉴스

1주택자가 서울과 세종시 전역 등 조정대상지역에 집 한 채를 더 보유하려 은행 문을 두드리면 14일부터 대출을 한 푼도 받지 못한다. 시가 15억원짜리 아파트(공시가격 10억원)를 추가로 사려고 할 때 지금은 6억원까지 대출받을 수 있지만 앞으로는 대출 자체를 받을 수 없다.

금융위원회와 기획재정부, 국토교통부 등 정부 부처는 13일 정부서울청사에서 이런 내용 등을 담은 주택시장 안정대책을 발표했다. 이번 대책에서 나온 대출규제의 핵심은 서울과 세종, 부산과 경기 일부 지역 등 집값이 폭등한 조정대상지역에서 고가 주택을 포함해 2주택 이상을 보유하기 어렵게 한다는 것이다. 1주택 보유까지는 인정하지만 그 이상 보유 목적으로 매입하려는 가구에는 원칙적으로 신규 주택담보대출을 금지하겠다는 게 핵심이다. 공시가격 9억원을 초과하는 고가 주택도 실거주하지 않고 투자를 위해 추가 구입하려는 목적이라면 주택담보대출을 받을 수 없다.

집 있는 가구, 신규 주택대출 전면 금지

정부는 최근 부동산 가격 급등세가 주택을 여러 채 보유한 이들의 투기 수요 때문이라고 판단했다. 이에 따라 2주택 이상 보유가구는 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 등 규제지역에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없다. 담보인정비율(LTV) 규제비율을 0%로 정하는 방식이다. 기존에 실거주 목적 외 투자 용도로 주택을 구입한 가구에는 보유세 강화로 처분을 유도하고, 이들의 신규 주택 구입 수요는 대출규제로 억제한다는 전략이다.

1주택을 보유한 가구도 LTV 규제비율을 0%로 적용해 규제지역에서 주택을 새로 살 경우 주택담보대출을 원칙적으로 받을 수 없다. 주택 매매로 돈을 벌려는 투기 수요는 차단하겠다는 방침이다. 다만 예외는 있다. 기존 주택을 2년 이내 처분하면 된다. 예를 들어 중학생 자녀를 둔 부부가 서울 마포에 살다가 자녀 입시 문제와 ‘내 집 키우기’ 차원에서 압구정동 아파트를 구입할 경우 2년 이내 마포 집을 처분하면 주택담보대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

1주택을 보유한 가구가 규제지역 내 신규 주택을 사려고 할 때 극히 예외적인 경우에 기존 주택 보유를 인정받아 주택담보대출을 받을 수도 있다. 부모와 같이 살던 자녀가 분가하는 경우다. 자녀가 분가한다 해도 지난해 8·2 부동산 대책에서 주택대출 규제의 기준이 1가구 기준으로 바뀐 만큼 분가한 자녀는 세대분리를 해야 한다. 다른 지역에서 살고 있던 60세 이상 부모를 규제지역 내 주택에서 돌보는 경우도 기존 주택을 보유할 수 있는 요건이 된다.

고가 주택은 무주택자라도 대출 안 돼

규제지역에서 공시가격 9억원을 초과하는 고가 주택을 구입할 때는 주택 소유와 상관없이 주택담보대출을 받을 수 없다. 강남 지역을 중심으로 급등하는 부동산 가격을 잡겠다는 뜻으로 풀이된다. 서울 이외 지역 혹은 강북 등에 전세로 거주하면서 자금을 강남지역 고가 주택에 몰아넣는 투기세력을 차단하겠다는 취지로 읽힌다.

하지만 집이 없는 사람이 고가 주택을 구입한 뒤 2년 안에 해당 주택으로 전입하는 경우는 고가 주택 매입에 따른 주택담보대출을 허용하기로 했다. 또 이미 집이 있는 가구가 고가 주택을 샀을 때는 기존 주택을 최장 2년 이내 처분하는 조건으로 예외를 인정해주기로 했다.

정부는 예외규정이 아닌 경우에도 1주택 이상을 보유한 가구가 규제지역에서 신규 주택담보대출을 받았을 때는 이 대출을 즉시 회수할 수 있도록 했다. 이뿐만 아니라 해당 가구가 주택 관련 대출을 3년간 받을 수 없도록 하는 제한 규정도 두기로 했다.

■담보인정비율(LTV)

loan to value ratio. 담보로 맡기는 주택의 가격 대비 대출 가능 금액을 말한다. 예를 들어 6억원짜리 아파트를 담보로 맡길 때 LTV 한도 40%를 적용받으면 최대 2억4000만원까지 대출받을 수 있다.

■총부채상환비율(DTI)

debt to income ratio. 연간 총소득에서 연간 주택담보대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 이 비율이 50%이고 총소득이 5000만원이라면, 연간 원리금 상환액이 2500만원을 웃도는 대출을 받을 수 없다.

박신영 기자 nyusos@hankyung.com