[주(住)테크 돋보기] 아파트값 상승에 주거부담 나날이 커져 … 서울 인구 29만명 감소

서울 인구가 감소하고 있다. 통계청에 따르면 1992년 1093만 명이던 서울 인구는 2016년 993만 명으로 1000만 명 선이 무너졌고, 올해 7월 기준 981만 명으로 줄었다. 그나마 2006~2010년에는 소폭 증가했으나 2015~2017년에는 감소폭이 커졌다. 서울 인구가 감소하는 이유는 다양하겠지만, 아파트값 상승에 따라 경기도 등으로 이전한 사례도 많을 것으로 추측된다. 서울과 달리 경기도 인구는 2015년 16만4000명, 2016년 19만4000명, 2017년에는 15만7000명 늘었다.

아파트값이 폭등한 2015년부터 2018년 6월까지 서울의 인구는 29만 명 감소했다. 이 중 가장 많이 인구가 줄어든 구는 강동구로 4만3000명 줄었고, 노원구가 3만3000명, 강남구가 3만3000명 감소했다. 강남구는 같은 기간 아파트 매매가격이 57.4%, 강동구는 56.9% 상승해 서울에서 가장 많이 올랐다. 특히 강동구와 강남구는 고덕, 둔촌주공, 개포주공 등 1970~1980년대 입주한 소형 저층 아파트가 많았으나 재건축 추진과 함께 이곳 세입자가 인근 수도권으로 이동했을 가능성이 높다. 노원구 아파트값은 29.9% 상승했다.

서울 부동산 가격 상승은 어제오늘 일이 아니다. 1970~1980년대 경제성장이 본격화한 뒤 수도권 땅값이 폭등했다. 2000년대 이후에도 서울 아파트값이 안정된 시기는 없었다. 2008년 글로벌 금융위기 후인 2010~2013년 4년간 서울 아파트값이 평균 10%가량 하락했지만, 이 시기에도 서울의 주거 부담이 줄었다고 말할 수는 없다. 매매가격이 주춤한 사이 서울 전세가격이 폭등했기 때문이다. 2010년에는 9.8%, 2011년 10.9% 상승해 2년 평균 10% 이상 올랐고, 2013년엔 12.8%, 2015년에도 16.9% 급등했다.

서울의 아파트값이 이처럼 상승하는 이유는 서울이 우리나라 정치, 경제, 교육, 문화, 의료 등 모든 산업 및 인프라의 집중지이기 때문이다. 수요는 많고 개발 가용지는 한정돼 아파트 공급이 원활하지 않다. 이 때문에 매매가격이 안정되면 내집 마련을 미룬 임차 수요가 늘어나면서 전세가격이 오르고, 오른 전세가격은 다시 매매가격을 밀어올리는 구조다. 매매가격이 급등하면 전세를 끼고 구입하려는 투자자가 늘면서 전세가격도 동반 상승하는 등 매매가격과 전세가격이 앞서거니 뒤서거니 서울 아파트값을 끌어올리고 있다.

이에 따라 2015년 1월 대비 올해 7월 말 서울의 아파트 매매가격은 42.7% 급등했고, 전셋가격은 27.7% 상승했다. 같은 기간 경기·인천은 매매 15.5%, 전세 22.1% 상승했고, 5대 지방광역시는 매매 17.6%, 전세 15.3%, 기타 지방은 매매 2.6%, 전세 5.5% 상승했다. 면적당 매매가격은 2015년 초 서울과 경기, 인천의 가격 격차는 1.86배에서 올해 7월 말 2.27배로 커졌고, 서울과 지방광역시는 2.31배에서 2.76배, 지방은 2.91배에서 3.87배로 확대됐다. 서울의 아파트값 상승으로 서울 거주자의 주거 부담이 늘어났지만 서울 외 거주자의 상대적 박탈감도 커지고 있다.

서울의 아파트값이 과열 조짐을 보이자 정부가 부동산 중개업소 단독에 나섰다. 부동산 거래 조사팀을 꾸려 불법행위를 집중 조사하고 있다. 물론 불법, 편법 투자자에 대한 단속과 처벌은 필요하다. 하지만 대기업에 취직하기 위해, 상위권 대학에 진학하기 위해, 질 높은 의료 서비스와 수준 높은 문화생활을 즐기기 위해 서울로 진입하기를 꿈꾸는 대기 수요가 풍부해 단기 대책의 효과는 낮을 수밖에 없다. 공급에 제한이 있는 서울의 특성상, 다주택자에 대한 규제, 보유세 강화 등으로 소유의 편중이라도 줄일 수 있을지 지켜볼 필요가 있다. 김혜현 알투코리아 투자자문 이사