[빌딩 투자 ABC] 좋은 건물 찾아낼 수 있는 '안목' 키우려면…

다주택자 양도세 중과, 임대업이자상환비율(RTI) 등 문재인 정부가 최근 시행한 부동산 규제 정책의 결과로 끓어 오르던 부동산시장이 숨 고르기를 하고 있다. 아직도 매수 희망자들은 꾸준히 시장 동향을 살피면서 가격이 내리기만을 기다리고 있다. 언제 다시 불이 붙을지 모르겠다. 이때 부동산을 보는 눈을 키워보자.

첫째, 자신만의 순위표를 만들자. 부동산을 구입할 때 기본 체크사항을 정한다. 가격, 위치, 수익률, 미래가치(개발 호재 등), 용도의 적합성 등 자신이 중요하다고 생각하는 것을 정하고 표로 작성한다. 그중 가장 중요하다고 생각하는 항목에 가산점을 주자.

급매물을 찾는다면 가격을, 환금성을 본다면 위치를, 높은 임대수입을 원하면 수익률을, 지가 상승이 목적이면 미래가치, 사용 목적이라면 용도의 적합성에 높은 가산점을 줘야 할 것이다. 조건들은 상호 강한 연관성이 있긴 하지만 이 중에서도 자신이 중요시하는 조건부터 우선 검토한다.

둘째, 맞춤형 전략과 전술을 짠다. 일단 파는 이유를 분석해 볼 필요가 있다. 매도자들은 분명히 각자 매도 이유가 있다. 상대의 내부적인 사항까지도 고려한 협상 전략은 향후 일어날 상황에 따라 원하는 결과를 만들게 도와준다. 좋은 물건을 찾는 것도 중요하지만 협상하는 것도 매우 중요한 일이다.

셋째, 눈에 보이는 것이 전부가 아니다. 첫인상과 겉모습만으로 판단하면 안 된다. 사람과 마찬가지로 부동산도 첫인상이 있고 겉모습이 있다. 겉모습이 형편없는 건축물이라면 리노베이션, 증축, 개축 등을 통해 성형하면 어떤 모습일지 예상하고 그에 따른 부가가치 등을 분석할 줄 알아야 한다. 겉모습은 현재의 수익률을 맹신하지 말고 임차인이 장사는 잘하는지, 연체는 없는지, 대체 임차인은 어떤 업종이 있을지 등을 파악하는 것을 얘기한다.

넷째, 대상 부동산을 꼭 산다는 생각으로 검토한다. ‘이 물건 아니면 안 된다’는 생각으로 검토해야 정확하게 파악할 수 있다. 그래야 후회 없는 선택을 할 수 있다.

사실 부동산 전문가가 아닌 이상 이 모든 것을 혼자서 해내기는 어렵다. 그렇기 때문에 부동산 컨설턴트에게 문의하고 조언을 구하는 게 좋다.

오동협 < 원빌딩 대표 >