내집 마련 '지름길'… 청약통장으로 通한다

주택청약통장 100% 활용법

서울·과천 등 투기과열지구 아파트… 분양가 9억 이상 특별공급에서 제외
일반분양 늘어 실수요자 당첨 기회 확대… 전용면적 85㎡이하 전량 청약가점제 적용

서울 고덕·신길·서초 등 '알짜' 매물 대기

다음달부터는 서울 강남에서 청약통장을 활용한 일반인들의 당첨 기회가 늘어난다. 국토교통부가 서울 과천 등 투기과열지구 내에서 분양가 9억원 이상 아파트를 특별공급 대상에서 제외했기 때문이다. 특별공급으로 배정된 물량(전체 공급량의 최대 33%)이 일반분양으로 전환되는 만큼 청약통장을 통한 실수요자의 당첨 기회가 확대된다. 이에 따라 그동안 납입해왔던 청약통장을 활용해 청약하는 방법을 꼼꼼히 살펴보는 게 필요한 시점이다.

현재 아파트 분양가는 주택도시보증공사(HUG)로부터 제한받고 있다. 강남권 등 고분양가 관리·우려지역으로 정한 곳들에서 이전 분양가나 주변 시세를 기준으로 분양가를 제한하는 식이다. 이에 따라 청약을 넣어 당첨되기만 하면 2억원 이상의 시세차익을 볼 수 있는 신규 아파트가 속속 등장하고 있다. 청약통장을 활용한 아파트 청약이 주변 시세보다 싼 가격에 내 집을 안정적으로 마련할 수 있는 좋은 기회인 이유다.

내집 마련은 청약통장 가입부터

내집 마련의 첫걸음은 청약통장 가입이다. 일단 신분증을 가지고 근처 은행을 방문하자. 우리은행, NH농협은행, IBK기업은행, 신한은행, 국민은행, 대구은행, 부산은행에서 신분증을 가지고 가입할 수 있다. 1인당 청약통장은 1개만 가입할 수 있다. 매달 적게는 2만원에서 50만원까지 넣을 수 있다. 이렇게 일정 금액을 꼬박꼬박 통장에 넣으면 아파트 분양을 위한 청약에 참여할 수 있다. 금리도 일반 보통예금보다 높으니 1석2조다.

지난해 9월 청약제도 개편 이후 투기과열지구와 조정대상지역에서는 1순위 자격 요건이 이전보다 까다로워졌다. 수도권과 지방에 상관 없이 투기과열지구나 조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 지나고, 24회 이상 납입했거나 납입금이 청약 예치기준금액 이상이어야 1순위가 된다.

주택 청약제도는 지난해 9월 실수요자 중심으로 개편되며 청약가점제 비중이 높아졌다. 청약가점제는 무주택기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양가족 수(최고 35점)에 따라 가점을 산정해 점수가 높은 순으로 청약 당첨자를 가려내는 방식이다. 항목별로 무주택기간은 기본 2점에서 무주택기간이 1년씩 늘어날 때마다 2점이 가산돼 최고 15년 이상 무주택인 경우 32점의 최고점을 받는다. 청약통장 가입기간의 경우 1점에서 1년씩 늘어날 때마다 1점이 가산돼 최고 15년 이상이면 17점의 최고점을 받고, 부양가족 수는 기본 5점에서 최고 6명 이상인 경우 35점의 최고점을 받는다.

투기과열지구에서는 청약가점제로 공급되는 물량의 비중이 크다. 투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 전량 청약가점제 적용을 받으며 전용 85㎡ 초과 주택은 현행대로 절반만 청약가점제로 공급된다. 나머지는 조건을 충족한 청약자 가운데 추첨으로 분양 대상자를 뽑는다. 현재 전국의 투기과열지구는 서울 25개구 전역과 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구 수성구다.

가점이 높아도 청약 기회가 제한되므로 신중하게 청약에 나서야 한다. 기존에는 청약가점제로 당첨된 사람이 6개월만 지나면 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 지역에서 재당첨될 수 있었으나 이제는 불가능하다. 청약가점제로 당첨된 사람은 전국적으로 재당첨이 제한된다. 또한 당첨된 사람뿐만 아니라 당첨자가 포함된 세대에 포함된 사람도 2년 동안 가점제 대상에서 배제된다. 부적격 당첨 물량이나 미계약된 주택에 대한 예비입주자도 기존 추첨 방식에서 가점제를 우선 적용한다.

올해 ‘알짜’ 단지 줄 이어

청약가점을 충분히 확보했다면 올해 나오는 ‘알짜’ 단지들을 눈여겨보자. 서울 서초구 ‘서초우성1차 래미안’이 가장 주목받고 있다. 전체 1317가구인 이 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4200만~4300만원대로 관측되고 있다. 전용면적 84㎡의 분양가가 15억원 수준이다. 올초 입주한 인근 ‘래미안 서초 에스티지S(91가구)’가 19억5000만원에 거래된 것과 비교하면 저렴하다. 일반분양 물량은 232가구다.

서울 강동구 고덕주공6단지를 재건축하는 ‘고덕자이’도 이달 분양을 앞두고 있다. 분양가는 아직 책정되지 않았지만 3.3㎡당 2500만원은 넘지 않을 것이란 전망이다. 근처 고덕 그라시움 분양권 매매가격(전용 84㎡ 약 10억원)보다 최소 2억원 싸다. 총 1824가구 중 864가구가 일반에 공급될 예정이다. 서울 삼성동 상아2차는 5월 재건축을 통해 일반분양 물량을 내놓는다. 전용면적 59~149㎡ 679가구로 일반분양은 115가구다. 분양가는 3.3㎡당 4200만~4300만원이라는 게 부동산 업계의 관측이다.

비강남권 뉴타운지역도 주목할 만하다. 서울 영등포구 신길8구역을 재개발하는 ‘신길파크자이’도 이달 분양한다. 총 641가구 중 254가구가 일반에 풀린다. 3.3㎡당 분양가는 2300만원 안팎에서 정해질 것이란 전망이다. 이미 입주를 완료한 일대 신축 단지인 래미안 에스티움(7구역) 등에서 같은 면적의 아파트값이 9억원을 넘은 것과 비교하면 최소 1억원가량의 시세 차익이 날 전망이다.

올 하반기엔 서울 서초구 서초동 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초그랑자이’가 눈에 띈다. 1481가구 대규모 단지 중 일반분양은 215가구다. 주택형은 전용면적 43~119㎡다. 분양가는 3.3㎡당 4200만원 수준으로 예상되며 전용면적 84㎡가 14억원대로 주변 아파트보다 4억원 이상 낮은 수준이다. 서울 서초구 반포동 삼호가든3차 835가구 가운데 219가구가 일반분양에 나설 예정이다. 분양가는 3.3㎡당 4500만원 수준으로 예상된다.

이 외에도 오는 8월 두산건설이 서울 용산구 ‘용산국립전파연구원’ 부지에 분양 예정인 단지를 비롯해 9월 서초구 방배동 ‘방배경남’, 10월 서초동 ‘서초무지개’, 방배동 ‘서초중앙하이츠’ 재건축, 서초동 ‘서초주상복합’, 11월 강남구 개포동 ‘개포주공4단지’, 반포동 ‘반포현대’ 재건축, 12월 송파구 거여동 ‘거여2-1’ 단지 등이 대기하고 있다. 이 밖에도 올 하반기 송파구 장지동 ‘위례신도시A1-6구역’과 ‘위례 호반베르디움3·5차’가 분양 대열에 합류할 예정이다.

서기열 기자 philos@hankyung.com