올해 서울서 '뉴 스테이' 쏟아진다

문래동 등 6곳 5700가구
4월 대림동 293가구 첫 분양, 6월엔 개봉·독산·문래동
공장부지서 대형 복합단지 공급

사업구조 놓고 의견 엇갈려
"최고 월세 100만원…비싸다" vs "뉴 스테이사업 안착하는 중"

그동안 주로 경기와 지방에서 공급되던 뉴 스테이(기업형 임대주택)가 올해 서울에서 대거 선보인다. 뉴 스테이는 임대기간(8년 또는 10년) 임대료 인상을 연 5% 이하로 제한하는 민간 임대주택이다. 올 4월 대림동을 시작으로 6개 뉴 스테이 단지가 서울에서 나온다. 공장 교도소 등 이전 부지가 대부분이고 구로구 등 서부권에 집중돼 있다. 일부 단지는 주변 시세에 비해 장점이 없다는 지적도 제기된다.

◆서울 서쪽에 집중된 뉴 스테이

올 4월 서울 대림동에서 KCC건설이 도시형 생활주택 293가구(왼쪽 조감도) 입주자를 모집한다. 전용면적 29~44㎡로 구성됐다. 전국 뉴 스테이를 통틀어 가장 처음 집들이를 하는 단지로 8월 입주할 예정이다. 보육, 조식, 청소·세탁 등의 서비스를 제공한다. 2호선 지하철 구로디지털단지 역세권이다. 월세 부담은 다소 높다. 보증금과 월세 구간이 각각 1000만원과 110만원에서 1억3000만원과 70만원까지다. 주택 크기가 두 배 이상인 인근 한솔솔파크(2008년 완공) 84㎡는 보증금 1억원에 월세가 95만~105만원 선이다.

6월엔 세 개 단지가 입주자를 모집한다. 개봉동 옛 한일시멘트 공장 부지에서 범양건영이 59·74·84㎡ 아파트 1089가구를 공급한다. 공동구매, 카셰어링 서비스 등을 제공한다. 입주는 2020년 상반기 할 예정이다. 독산동 옛 롯데알루미늄 부지에선 롯데건설이 아파트 59·84㎡ 927가구, 오피스텔 24㎡ 138실을 선보인다. 1호선 지하철 독산역이 가깝다. 롯데건설은 문래동 옛 롯데푸드 부지에서도 아파트 51·59㎡ 499가구, 오피스텔 22㎡ 238실을 공급한다.

현대산업개발은 9월 옛 영등포교도소 부지에서 2200여가구(오른쪽)에 이르는 대단지 입주자를 모집한다. 79㎡ 기준 임대료(보증금·월세)는 2억4000만원·64만원~2억6000만원·59만원이다. 금호산업은 올 하반기 망우동 양원택지지구에서 330가구를 공급한다. 84㎡ 기준 임대료는 2억4000만원·28만원~2억8000만원·17만5000원이다.

◆“사업구조 개선 필요” 지적도

뉴 스테이가 지속 가능할지에 대해선 의견이 갈린다. 뉴 스테이는 주택도시기금과 시공사가 주로 출자하는 ‘리츠’ 자본금과 융자(은행 또는 기금)로 사업비를 조달한다. 의무임대기간(8·10년) 동안엔 큰 수익이 발생하지 않는다. 임대 후 분양전환(매각)할 때가 관건이다. 집값이 올라간다는 것을 전제로 사업구조가 짜여 자칫 손해를 볼 수도 있다. 그래서 건설사 외엔 투자자들이 잘 나서지 않고 있다.

수도권에서 뉴 스테이 사업을 벌이고 있는 대림산업 관계자는 “뉴 스테이는 안착하고 있다”고 평가했다. 반면 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “장기적으로 뉴 스테이를 운영하려면 건설사는 시공만 참여하고 자산관리업체(AMC)를 중심으로 구조를 바꿔야 한다”고 지적했다. 교보증권·KT AMC 관계자도 “재무적 투자자가 참여하기 위해선 임대기간에 수익이 나야 한다”고 말했다.

리츠 투자를 확대하기 위해 국토부는 허브리츠를 활성화할 계획이다. 허브리츠는 뉴 스테이 관련 개별 리츠에 출자하는 모(母)리츠다. 여러 사업장에 분산 투자해 위험을 줄이는 효과가 있다. 허브리츠는 지난해 7월 처음 공모채권 1000억원어치를 발행했다. 올해 10월엔 주식 대국민 공모를 하고 이후 2차 채권 발행에 나설 방침이다. 국토부 관계자는 “허브리츠 주식을 사는 뉴 스테이 입주자에게 보증금 감면 혜택을 줄 것”이라고 말했다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com