[1월 분양 물량] 양도세 줄이려 환산가액으로 산정해도 실제 취득가액 확인되면 인정 못 받아

알짜 세무이야기 (11)

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양도소득세는 매매차익에 대해 내는 세금이다. 얼마에 취득하고 얼마에 양도하는지가 중요하다. 양도가액과 취득가액에 따라 매매차익이 결정되기 때문이다.

국내에 양도소득세가 처음 신설된 것은 1975년이다. 당시 양도가액과 취득가액은 실거래가액을 사용했다. 세법이 개정되면서 1983~1999년 양도소득세는 기준시가로 과세했다. 1999년 9월부터 부동산 물건과 보유기간별로 실거래가액을 기준으로 전환하기 시작해 2007년에 이르러서야 무조건 실거래가액으로 양도소득세를 계산하도록 개정됐다. 양도소득세를 처음 만들 당시의 기준으로 되돌아간 것이다.

실거래가액으로 매매차익을 만들어낼 수 있다면 누구나 양도소득세를 계산할 수 있다. 그런데 혼자 계산하기 어려운 경우가 있다. 얼마에 취득했는지 알 수 없어서다. 거래내역을 확인할 수 없거나 매매계약서를 분실한 경우 취득가액을 확인할 수 없다. 이런 경우 세법 기준으로 취득가액을 인위적으로 만들어낸다. 세법에선 ①매매사례 가격 ②감정가격 ③환산가액을 순차적으로 적용해 취득가액을 만들어낸다.

양도소득세를 계산할 때 실무적으로 매매사례 가격과 감정가액으로 취득가액을 산정하는 경우는 거의 없다. 취득할 당시의 실거래가액이 확인되지 않으면 대부분 환산가액을 활용한다. 환산가액은 양도 및 취득 당시의 기준시가 비율에 양도 시 실거래가액을 곱해서 만든다. 예를 들면 10억원에 매각한 부동산의 취득가액을 확인할 수 없다고 치자. 매각할 때 기준시가는 8억원, 취득 당시 기준시가는 2억원이라고 가정한다. 이때 환산가액은 매각 및 취득 시 기준시가 비율(2억원/8억원)에 매각가격 10억원을 곱해 계산한다. 결국 환산가액으로 만든 취득가액은 2억5000만원이 된다.

환산가액을 활용하면 양도소득세가 줄어드는 경향이 있다. 환산가액으로 취득가액을 계산하면 실제 취득한 가격보다 높게 나오는 경우가 많아서다. 이런 이유로 실제 취득한 계약서가 있는데도 환산가액으로 양도소득세를 계산하려는 사례가 있다.

이런 때 주의할 점이 있다. 첫째, 양도소득세는 실제 취득한 가액으로 계산하는 것이 원칙이다. 환산가액으로 계산했더라도 실제 취득가액이 확인되면 환산가액으로 계산한 양도소득세는 부인된다. 직전에 매도한 사람의 양도소득세 신고내역 때문에 인정되지 않는 경우도 있다. 나의 취득가액은 매도한 사람의 양도가격이다. 직전에 매도한 사람이 양도소득세를 실거래가액으로 계산했다면 환산가액은 인정받기 어려워진다. 국세청 전산으로 충분히 실거래 취득가액을 추출할 수 있다. 또 2006년 이후 부동산중개업법에 따라 부동산실거래신고제도가 도입돼 실거래 취득가액을 확인할 수 있다.

둘째, 임대 또는 사업용으로 사용하며 장부에 반영한 부동산을 매각할 때 환산가액이 인정되지 않는 경우가 있다. 대차대조표 등에 부동산의 가격이 표시되는 경우다. 장부에 의해 부동산의 취득가액이 확인되면 환산가액으로 계산한 양도소득세는 부인될 가능성이 높다. 또 환산가액으로 취득가액을 계산했다 하더라도 건물에 대한 감가상각비는 취득가액에서 차감된다.

셋째, 상속이나 증여로 부동산을 취득할 때도 원칙적으로 환산가액으로 취득가액을 만들 수 없다. 그런데 해당 부동산을 1984년 12월31일 이전에 상속이나 증여로 취득했다면 취득의 원인을 불문하고 1985년 1월1일에 취득한 것으로 간주해 환산가액으로 취득가액을 결정할 수 있다. 부동산 취득 시점이 1984년 12월31일 이전이라면 세법에서는 1985년 1월1일 취득한 것으로 간주하고 양도소득세를 계산한다. 실제 취득한 계약서가 존재하더라도 그 금액은 취득가액으로 사용할 수 없고 환산가액을 적용한다.

원종훈 < 국민은행 WM컨설팅부 세무팀장 >