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저금리시대 상가 투자 '눈앞의 월세'보다 중요한 건…

입력 2016-11-27 14:49:43 | 수정 2016-11-27 15:01:57 | 지면정보 2016-11-28 B5면
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정부는 강남 재건축과 신도시 분양시장이 과열됐다는 판단에서 부동산 대책을 잇달아 내놓고 있다. 청약 자격과 전매제한 강화 등이 주요 내용이다. 이렇다 보니 상대적으로 규제가 적은 상가에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 연 1%대 초반인 정기예금 금리보다 최대 5배가량 높은 임대 수익과 매각 차익을 노릴 수 있기 때문이다.

그렇다면 상가 투자에서 가장 좋은 자리는 어디일까. 초보 투자자라면 건물 1층의 코너 자리를 얻는 게 좋다. 코너 자리는 도로를 두 개 끼고 있어 창문과 출입구를 두 개 만들 수 있다. 눈에 쉽게 띄고 접근성도 좋다. 세입자 대부분이 코너 자리를 얻고 싶어 하는 것도 이런 이유다. 공실 걱정도 상대적으로 적다. 상가 투자에서 가장 주의할 게 공실 문제다. 다만 분양가가 변수다. 같은 1층이라도 코너 상가는 코너가 아닌 상가보다 분양가가 보통 20% 이상 높게 형성된다. 비(非)코너 1층 분양가가 3.3㎡당 3000만원이라면 코너 상가는 3600만원이 넘는다. 코너 상가는 비싼 만큼 임대료도 20% 이상 받아야 계산이 맞는다. 따라서 코너 상가라고 ‘묻지마 투자’를 하지 말고 임대료를 많이 받을 수 있는 입지인지를 꼼꼼히 따져야 한다.

상가의 층을 두고서도 고민이 있을 수 있다. 같은 코너 상가라도 1층이 좋을지 아니면 다른 층이 좋을지 선택해야 하기 때문이다. 임대 수익을 중시하는 투자자라면 1층보다 2층이나 3층이 나을 수 있다. 투자금이 적어 임대 수익률이 1층보다 높게 나오기 때문이다.

보통 1층에 투자하기에 자금이 부족한 투자자들이 2층이나 3층에 투자한다. 직접 장사를 하거나 병원을 운영하려는 경우도 2층이나 3층에 투자한다. 다만 2층이나 3층 상가는 매각 차익이 없는 건 아니지만 1층보다 투자 차익에 대한 기대감은 낮은 편이다. 반면 1층은 임대 수익이 2층이나 3층보다 작을 순 있지만 공실 발생 가능성이 낮다는 점에서 안정적인 임대 운영이 가능하다.

업종 선택도 중요하다. 눈앞의 월세가 아니라 장기간 안정적으로 운용할 수 있는 업종에 상가를 임대해야 한다. 즉 한 달에 월세를 600만원 내겠다고 하는 슈퍼마켓보다는 500만원을 내겠다고 하는 유명 브랜드 커피숍에 임대하는 게 유리하다는 말이다. 매월 임대료 100만원은 큰 차이지만 장기적으로 볼 때 유명 브랜드 커피숍은 임대료를 밀릴 염려가 적다. 연체에 따른 스트레스를 줄일 수 있다.

또 유명 브랜드 커피숍은 단기보다는 5년 이상 장기로 계약하고 2년 뒤에는 물가상승률이나 별도로 정한 인상률 등에 따라 임대료를 올릴 수도 있다. 임대료를 조금 더 받으려고 좋은 업종을 구할 기회를 놓쳐서는 안 된다. 마지막으로 세입자를 사업 파트너로 생각할 수 있어야 한다. 세입자의 장사가 잘돼야 연체 없이 임대료를 확보할 수 있다. 초기에 상가 임차인이 자리잡을 때까지 임대료를 낮게 책정해 부담을 줄여주고, 2년 뒤 받고 싶은 임대료로 계약서를 작성하는 것도 세입자를 사업 파트너로 인정하는 하나의 방법이다.

임채우 < 국민은행 자산관리(WM) 컨설팅부 부동산 전문위원 >

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