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[한국경제 TV 부동산 전문가 현장진단] ⑨ 정창래 드림부동산투자연구소 소장 "부동산 시장은 살아있는 생물…변동성 커…정부의 정책변화 잘 살펴야 투자에 성공"

입력 2016-11-13 14:16:20 | 수정 2016-11-13 14:16:20 | 지면정보 2016-11-14 B5면
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2014년 분양가상한제 폐지로
재건축아파트 사업성 좋아 '활황'

최근들어 부동산 시장 과열 빚자
분양권 전매제한·청약자격 강화 등
정부에서 '11·3 부동산 대책' 발표
시장 문턱 높여 단기 투자수익 차단

투자자 주도하는 분양시장
실수요자 중심으로 변화
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2002년 노벨경제학상 수상자는 프린스턴 명예교수이자 심리학자인 대니얼 카너먼이었다. 인간이 경제활동을 할 때 중요한 것은 수치의 계산, 합리적인 이성이 아니라 사람의 심리, 제한되고 불확실한 상황에서 사람이 어떤 선택과 판단을 내리는지가 중요한 열쇠가 된다는 연구 성과를 낸 덕분이었다. 경제가 단순히 수치의 문제가 아니라 심리 문제라는 것을 세계적으로 인정받은 것이다.

경제를 움직이는 중요한 요인이 심리라면 부동산을 움직이는 변수는 무엇일까? 바로 정부의 ‘정책 변화’와 ‘법률’이다. 흔히 우리는 부동산 매매와 투자를 수요와 공급에 의해 가격이 형성되는 경제적인 활동이라 생각한다. 그러나 부동산 시장은 정부가 부동산 시장을 바라보는 시각, 정부의 정책 변화에 따라 많은 영향을 받는다. 경제뿐만 아니라 법률도 부동산의 한 요소인 것이다.

최근 서울 강남권 재건축 아파트와 분양시장의 새 아파트 가격이 단기적으로 급등하면서 정부는 분양권 전매제한연장, 청약 1순위자 요건 강화, 재당첨 금지 등 여러 가지 규제책을 내놨다.

재건축시장과 분양시장 과열에는 일정 부분 정부 책임이 있다. 물론 저금리 기조에 따른 유동성 확대와 경기침체로 인해 마땅한 투자처를 찾기 힘들다는 것도 중요한 원인이다. 하지만 2014년 말 민간택지에 대한 분양가상한제 폐지 및 재건축 아파트에 대한 초과이득환수제 유예 등으로 재건축아파트의 사업성을 높여준 게 근본 원인이다. 정비사업 속도가 빨라져 결과적으로 재건축 투자환경이 개선되면서 투자자들이 몰려든 것이다.

현재까지 활황을 이어가는 분양시장 역시 부동산 정책 영향을 받았다. 2015년 3월 청약제도가 전면 개편돼 서울·수도권 거주자는 청약통장에 가입한 지 1년만 지나면 청약 1순위 자격을 얻게 됐다. 2년 이상 경과해야 했던 것이 1년으로 대폭 줄어들고 주택보유자(유주택자)의 청약 감점제도도 전면 폐지됐다. 분양시장의 문턱이 낮아지니 더 많은 사람이 이 시장으로 몰려든 것이다.

이렇듯 정부 정책 변화는 부동산 시장의 흐름을 바꿔놓는다. 부동산 투자를 고려할 때 정부의 정책 변화를 주의 깊게 살펴야 하는 이유다.

이번 ‘11·3 부동산 대책’에 나온 분양권전매 제한, 청약1순위자 자격 강화, 재당첨 금지 등이 나온 배경을 살펴보자. 부동산 시장은 투자자 시장과 실수요자 시장으로 분류할 수 있다. 투자자 시장은 대표적으로 투자자들이 유입되는 시장, 재건축·재개발·뉴타운 지역 등에서 형성된다. 반대로 실수요자 시장은 내집을 장만하기 위한 아파트 분양시장이다. 분양시장의 경우 중도금 대출 등을 활용하기 때문에 초반에 목돈이 크게 들어가지 않아 갈아타기 수요나 내집 마련 수요 등이 많이 유입된다.

하지만 청약제도 개편 등 정책 변화로 투자여건이 좋아지면서 분양시장이 그동안 투자자 시장으로 변모했다. 대규모로 투자자가 유입되면서 과도한 웃돈(프리미엄)이 형성되고 과열됐다. 이번에 나온 부동산 대책은 투자자가 주도하는 분양시장을 실수요자 중심으로 재편하고 투자자들의 단기차익을 막음으로써 분양시장의 문턱을 높이기 위한 것이다.

부동산 시장은 살아 있는 생물이다. 정부의 정책 변화가 만드는 변동성이 상당히 큰 시장이다. 현명한 투자자가 되기 위해 정부의 정책변화에 민감해져야 한다.

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