콘텐츠바로가기

과학적 분석으로 예상 낙찰가 책정 … 단돈 9만4000원 차이로 낙찰 성공

입력 2016-10-19 16:13:14 | 수정 2016-10-19 16:13:38 | 지면정보 2016-10-20 B5면
글자축소 글자확대
정충진 변호사의 실전! 경매 <29> 3000만원으로 3억 만들기
(3) 재투자로 종잣돈 마련하기

두 번 유찰된 빌라 입찰 참여
비슷한 물건 경매자료 분석
3억프로젝트 '2호 물건' 따내
기사 이미지 보기
유치권 신고 등으로 권리관계가 복잡한 특수물건은 비록 수익은 클지언정 그 해결 과정이 매우 어렵고 그 기간 또한 오래 걸려, 한정된 종잣돈을 기동력 있게 운용해야 하는 3억 프로젝트와는 애초 궁합이 맞지 않는 물건이다.

이런 이유로 3억 프로젝트의 전반적인 플랜 또한 초반에는 일반물건 위주로 낙찰받아 투하자금의 조기 회수와 순자산의 증가에 주력하고 프로젝트 막바지에 수익이 큰 특수물건에 올인해 최종적으로 자산을 3억원까지 늘리며 마무리하자는 계획이 세워져 있었다.

그러나 특수물건이라도 쟁점이 분명해 인도명령 등의 약식절차로 단기간에 유치권을 해결할 수 있다면 승부를 걸어볼 만했다. 신중에 신중을 거듭하던 권리분석 막바지에 우리는 이 물건에서 결코 무시 못할 복병 하나를 발견해 냈다. 애초 이 물건을 3억 프로젝트 물건으로 편입하고자 했던 가장 큰 이유는 공사대금 소멸시효의 도과라는 분명한 쟁점을 부각한다면 단기간에 유치권의 해결이 가능하다는 전제에서였다.

그러나 유치권자의 공사대금 판결이 확정된 때로부터 10년이 지나 이미 소멸시효가 도과된 건 분명했지만, 유치권자가 공사대금 소송을 진행하면서 설정해 놓은 가압류 하나가 끝끝내 문제가 됐다. 그 가압류의 말소시점을 기준으로 소멸시효를 기산한다면 아직 채 10년이 지나지 않았던 것인데, 이 경우 대법원 판례의 입장이 상당히 모호했다.

결국 소멸시효만을 쟁점으로 한다면 인도명령에서 기각될 가능성이 높았다. 그렇게 되면 장기간 소요되는 소송을 통해 명도를 완결해야 하는 물건이 돼 버리는 것이다.

소멸시효 외에도 다른 논지들을 접목하면 명도소송에서 승소하리라는 확신은 있었지만 단기간 내에 인도명령절차를 통해 명도를 끝내야 하는 3억 프로젝트의 성격과는 맞지 않는 물건이었던 것이다. 실무진과 오랜 상의 끝에 비록 아쉬움은 컸지만 당해 기일 입찰은 포기하기로 결정했다.

유치권 금액이 워낙 큰 데다 확정판결까지 존재하는 상황이라 차후에도 몇 번의 유찰을 더 거칠 것이니 그때 최저가에 입찰하면 된다는 희망적인 낙관을 했다. 그러나 우리의 희망을 무참히 저버리면서 이 물건은 유치권자 측근으로 보이는 사람에게 단독 낙찰됐다. 두고두고 후회가 남는 순간이었다.

낙찰에 실패한 사례를 굳이 거론하는 이유는 아무리 꼼꼼하게 빈틈없이 세워진 계획이라도 그 성취의 과정 중에는 분명히 예측하지 못한 돌발변수가 있고, 그 계획의 성패를 좌우할 결정적인 선택의 순간이 찾아오기도 한다. 그 선택의 순간에 자신의 재능과 열정의 최고치를 발휘해 온전히 집중하지 않는 한 두고두고 후회가 남을 수 있다는 교훈을 알리고 싶어서다.

오랜 기간 공들였던 물건을 타인에게 빼앗긴 허탈감은 상당했다. 그러나 좌절도 잠시. 우리는 곧바로 마음을 추스르고 다시 뜨거운 열정으로 프로젝트에 매진했고 얼마 뒤 인천 구월동에 자리한 입지 좋은 빌라 하나를 낙찰받을 수 있었다.

감정가가 1억1000만원이었는데 두 차례 유찰을 거쳐 5300만원대까지 떨어져 있던 빌라였다. 외관상 관리가 잘돼 보였다. 특별한 권리상 하자가 없음에도 반값까지 저감된 빌라인 터라 경쟁자가 무척이나 많을 것으로 예상했는데, 역시나 공식적으로 집계된 입찰자는 무려 12명이었다. 과거 동종물건의 통계와 현재의 낙찰가율 등 경매정보지에 제시된 모든 자료를 토대로 예상낙찰가를 과학적으로 분석해 신중하게 입찰가를 써 낸 우리가 낙찰을 받았다. 낙찰가는 7889만7000원이었고 2등과의 격차는 단돈 9만4000원이었다. 3억 프로젝트 2호 물건은 이렇듯 작지 않은 진통 끝에 짜릿한 행복감을 안겨주며 세상에 나왔다.

정충진 <법무법인 열린 대표변호사>

POLL

1년 뒤 아파트 가격, 어떻게 전망합니까?

증권

코스피 1,963.36
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK케미칼 +0.67% 넥센테크 -1.63%
삼성전자 -0.52% 썬코어 -4.65%
무학 -0.69% 삼본정밀전... -4.07%
SK디앤디 -0.11% 티케이케미... -1.12%
SK가스 -1.35% 레이젠 +8.05%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
하나금융지... +0.15%
팬오션 -0.37%
KT&G +0.96%
POSCO -1.38%
두산밥캣 +4.19%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
뉴파워프라... -9.20%
대화제약 -13.23%
이오테크닉... +2.07%
뉴트리바이... +3.24%
아프리카TV -0.68%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
현대제철 +2.33%
SK하이닉스 0.00%
효성 +2.82%
두산밥캣 +4.19%
현대모비스 -0.20%
기관 순매수 코스닥
코스닥
에머슨퍼시... -0.42%
컴투스 -2.97%
AP시스템 +0.85%
바이로메드 -3.06%
씨젠 +0.63%

20분 지연 시세

포토

HK여행작가 자세히보기 제6회 일본경제포럼 한경닷컴 로그인 이벤트