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[한국경제TV 부동산 전문가 현장진단] ② 김학주 도시개발연구소 대표 "저출산·고령화 시대 돈버는 부동산 투자…신규상권·업무타운 주변지역 공략하라"

입력 2016-09-18 14:02:13 | 수정 2016-09-22 15:00:10 | 지면정보 2016-09-19 B5면
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저출산으로 '학군지역' 수요 감소세
여의도·강남 등 도심 업무지역 주목

젊은층·관광객 몰리는 신규상권
서울역고가 주변·용산공원개발 등
대규모 기반시설 개발지역 주목할 만
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사람들이 부동산 투자를 망설이는 이유는 무엇일까. 저출산과 고령화, 저성장이라는 세 가지 악재를 꼽을 수 있을 것이다. 만약 이 세 가지 악재를 피해가는 길을 찾는다면 부동산 투자를 망설일 이유는 없다. 여기에 저금리까지 겹쳐 은행에 1억원을 넣으면 2억원이 되기까지 72년이나 걸린다. 은행 적금금리가 연 1%대로 1억원을 예치하더라도 한 달에 10만원가량의 수익밖에 돌아오지 않기 때문이다. 세금까지 고려하면 ‘더 적은 수익’과 ‘더 많은 시간’이 걸린다.

학군보다는 업무지역

그렇다면 저출산과 고령화, 저성장의 세 가지 악재를 벗어나는 길은 무엇이 있을까. 안전하게 꾸준한 수익률을 보장하는 부동산이야말로 가장 큰 해법이 될 수 있을 것이라고 생각한다. 겹악재에도 불구하고 하락하지 않고 상승할 수 있는 지역을 찾는다면 당장 부동산 투자를 하는 것이 가장 현명한 해법이 될 것이다.

저출산과 저성장, 초고령 사회인 일본도 도심부인 도쿄 긴자 등지의 부동산은 최근 몇 년 새 200%가 넘는 상승률을 기록한 지역도 많다는 사실에 주목해볼 필요가 있다.

세 가지 악재에 대한 해법을 하나씩 제시해 보겠다.

우선 저출산에 대한 해법으로 학군보다는 일자리 주변 지역을 공략할 필요가 있다. 서울의 학군 우세지역인 대치동, 목동, 중계동처럼 좋은 환경에서 아이들을 키우기에 좋은 지역이 몇 곳 안 된다. 하지만 2·3기 신도시의 지속적인 공급(주변의 혁신학교 등)과 대규모 재건축으로 학군 우세지역의 공급량(대치, 개포 재건축)은 지속적으로 증가하고 있다.

그러나 저출산으로 수요는 감소세다. 서울에서 2000년 이전 연간 출생 아동 수는 과거 17만명 선에서 8만4000명 수준으로 떨어졌다. 학군 우세지역보다는 일자리 주변 지역을 주목할 필요가 있는 이유다. 여의도, 강남을 비롯한 도심의 업무타운 주변 지역을 공략하는 것이 좋다.

‘소비력’ 강한 신규 상권 주목

인구 고령화 해법은 어떻게 찾을까. 고령화의 가장 큰 문제는 노년층의 소비력이 약해 상권 등 지역 활성화가 둔화한다는 점이다. 따라서 고령화 피해를 벗어나기 위해선 소비력이 강한 지역을 공략하는 것이 좋다. 경제력과 소비력이 높은 젊은 층이 모이는 곳에 투자할 필요가 있다. 업무타운 주변 지역이나 신규 상권이 형성되는 지역이면 더욱 좋다. 업무타운과 상권이 겹치는 더블역세권 등을 주목할 것을 권한다.

최근 4~5년 동안 용산, 이태원의 상권이 경리단길로 확장되면서 젊은 층과 관광객이 증가했다. 해방촌의 상권도 무르익고 있다. 연남동 경의선숲길은 경의선 전철이 지하화하면서 공원으로 바뀌게 됐고 주변 지역에 신규 상권이 형성되면서 지가 상승률이 300% 이상이 되기도 했다.

서울역, 용산역, 합정역, 삼성역 등은 상권이 확장되거나 신규 상권이 형성될 지역이다. 서울역과 용산역은 업무타운이면서 역세권이다. 또 도심 관광지가 개발되고 있기 때문에 역세권과 관광지 주변 곳곳에 신규 상권이 형성될 것이다. 삼성과 합정은 안정된 상권이 있는 곳으로 내국인과 외국인의 수요가 추가로 늘면서 상권이 확장되고 신규 상권이 형성될 것이다.

저성장에 대한 해법으로는 대규모 기반시설 개발지역에 투자하라는 해결책을 제시한다. 저성장이 지속되면 경기 부양을 위해 신공항과 철도망 구축, 청계천 복구 등 대규모 기반시설 개발을 통해 일자리를 늘리고 경제적 효과를 증대시킨다. 얼마 전에 발표한 제3차 국가철도망 구축계획을 통해 정부는 70조원이라는 막대한 자금을 투입, 100만명의 고용창출과 140조원의 경제효과를 유발시키겠다는 청사진을 밝혔다. 대규모 투자로 교통 접근성이 좋아지는 지역은 지가가 상승하고 수요가 증가하는 수혜를 받게 된다.

그렇기 때문에 경기부양책의 대상이 되는 옛도심의 오래된 기반시설의 리모델링과 신규 기반시설 개발지역이 해법이다. 가까운 시일 내에 대규모 기반시설 개발이 예정돼 있는 서울역 고가 주변 지역과 용산국가공원 개발, 한전부지 개발, 도심관광화 개발지를 공략하는 게 좋다.

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