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[한국경제TV 부동산 전문가 현장진단] ① 한정훈 미래가치투자연구소 소장 "8·25대책에도 꺾이지 않는 부동산 상승세…지역편차 더 커질 가능성…시장흐름 주목"

입력 2016-09-11 13:47:10 | 수정 2016-09-11 13:47:10 | 지면정보 2016-09-12 B5면
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주택공급 축소로 시장안정 기대했지만
수요 있는 지역 호가 오르며 시장은 반대로 움직여

정부규제 영향은 단기적 선호도 높은 지역 저평가 매물 찾아야
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부동산시장은 인생사와 마찬가지로 오르막과 내리막의 흐름이 있다. 계속 내리막길을 걸을 것 같던 부동산시장이 2013년 바닥을 다지고 다시 상승국면으로 돌아섰다. 현재도 이 같은 흐름이 이어지고 있다. “일본처럼 부동산시장이 이제 더 이상 오르지 않을 테니 집을 사지 말라”고 했던 수많은 전문가는 이런 현상을 두고 무엇이라고 둘러댈지 궁금하다.

시장을 잠시 긴장케 했던 8·25 가계부채대책도 부동산시장 상승세에 큰 변화를 주지 못했다. 대책의 핵심은 공공택지 공급물량을 줄이고 건설업체들의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 심사를 강화해 주택 과잉 공급에 대응한다는 것이다. 시장에 큰 타격을 줄 수 있는 전매제한과 같은 수요 측면 대책은 내놓지 않았다. 좋지 않은 경제상황에 부동산시장까지 움츠러들면 경제에 미치는 파급효과가 클 것이라고 판단했기 때문일 것이다. 개인자산의 약 75%가 부동산에 묶여 있는 만큼 부동산 경기가 가계에 미치는 영향은 절대적이라고 할 수 있다. 따라서 정부는 수요 측면이 아니라 공급 측면 대책으로 시장 안정 효과를 기대했을 것이다. 공급물량을 축소해 다시 증가하고 있는 미분양 아파트를 줄여감으로써 공급과잉의 부작용을 줄이겠다는 계획이다.

하지만 시장의 반응은 반대로 움직이기 시작했다. 정부가 주택 공급을 줄이겠다고 하니 수요가 있는 지역은 당연히 가격이 더 오를 것으로 예측해 호가가 올라가거나 매도를 보류하는 움직임이 나타나고 있는 것이다.

정부와 시장의 시각이 이처럼 다르다면 앞으로 부동산시장은 어떻게 전개될까. 만약 정부 생각대로 공급과잉이 앞으로 큰 문제를 일으킨다면 수요가 적은 지역, 즉 선호도가 떨어지는 지역의 공급과잉은 분명히 문제가 될 것이다. 하지만 이는 선호도가 떨어지는 지역의 문제에 국한될 뿐이다. 반대로 수요가 많은 지역의 공급과잉 문제는 과거 잠실입주대란 사례를 보더라도 일시적일 뿐이다. 공급과잉 현상은 지속적이지 않았다. 시간이 지나면 수요가 다시 회복하고 지나보면 다시 부동산 가격이 올라 있는 게 현실이다. 정부정책 실효성이 클 것 같지 않다고 생각하는 근거다.

시장 기대대로 수요에 비해 공급이 줄어든다면 가격이 오르는 것은 만고의 진리지만 모든 지역이 똑같은 영향을 받는 것이 아니다. 지역 간 편차가 더 커질 것으로 보인다. 예를 들면 선호도가 높은 지역과 비선호 지역 간 격차가 더욱 벌어져 양극화가 심해질 가능성이 농후하다.

부동산은 직접 소비의 대상이지만 가장 가치가 큰 자산인 만큼 사람들의 심리와 생활에 미치는 영향이 크고, 사람들이 민감하게 반응한다. 그래서 부동산정책이 어려운 것이다.

다시 한번 밝히지만 부동산정책이 시장을 좌지우지한다고 믿는 사람이 많은 것 같다. 하지만 그렇지 않다. 시장에 큰 영향을 주는 것은 맞지만 정책에 의해 움직이지 않는다는 것이다. 만일 그렇다면 노무현 정부에서 부동산을 잡기 위해 강력한 투기억제책을 연달아 내놨을 때 시장은 안정됐을 것이다. 실상은 다들 잘 알다시피 정책 시행 후 몇 개월만 지나면 부동산 가격이 다시 올라가지 않았는가.

결국 시장이 흐름을 탔을 때는 정부 규제의 영향은 단기간의 효과일 뿐이다. 부동산 가격 흐름은 상당 시간 진행된 뒤에야 꺾인다는 사실을 기억하자. 한동안 시장의 흐름은 지역적으로 차별화돼 상승곡선을 그릴 것이니 투자자는 눈을 크게 뜨고 가치 있는 지역(선호도 높은 지역)의 저평가 매물을 찾는 노력이 필요하다. 이와 함께 부동산을 투자재로서의 관점으로 보지 않더라도 내집을 장만하는 것은 필수재라는 것을 기억하기 바란다.

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