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[부동산 트렌드] 1가구 1주택 비과세 혜택 잘 활용하면 자주 사고 팔아도 양도소득세 아낄 수 있어

입력 2016-08-03 16:31:51 | 수정 2016-08-03 16:34:02 | 지면정보 2016-08-04 B3면
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알짜 세무이야기 (4)

비과세일때와 아닐때
세금차이 커 요건 꼼꼼히 살펴야
주택구입후 3년내 팔면
매각시점에 2주택이라도 비과세
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양도소득세는 비과세일 때와 그렇지 않을 경우의 세금 차이가 상당히 크기 때문에 비과세 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 예를 들어 6년 전 4억원에 구입한 아파트를 7억원에 매각하면 비과세가 인정되지 않을 경우의 양도소득세는 직장인이 감내하기 힘들다. 1가구1주택으로 양도소득세 비과세가 인정된다면 양도소득세는 전혀 없겠지만 비과세를 인정받지 못할 경우 양도소득세는 8044만원(지방소득세 포함) 정도 내야 한다.

그래서 1주택을 소유한 사람은 양도소득세 비과세를 놓쳐서는 안 된다. 1가구1주택으로 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 매각 시점에 세대를 기준으로 1채의 주택을 가지고 있어야 한다. 그리고 매각 시점에 2년 이상 보유해야 한다. 예외적인 몇 가지 경우를 제외하고, 거주요건을 갖출 필요도 없다.

매각 시점에 2주택이라도 비과세가 인정되는 경우도 있다. 기존에 1주택이 있는 상황에서 주택을 추가로 취득해 2주택이 된 경우 2주택이 된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매각하면 1가구1주택으로 인정돼 양도소득세 비과세가 가능하다. 주택을 추가로 취득해 2주택이 됐을 경우 일시적 유예기간 3년을 인정하는 것이다. 결국 일시적으로 2주택이 된 경우 1가구1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받기 위해서는 매각하는 기존 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 2주택이 된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매각해야 한다.

일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 요건 중 ‘보유기간 2년’보다 ‘유예기간 3년’이 길다. 그래서 이 기간의 차이를 활용한 1가구1주택 비과세 세테크를 생각해 볼 수 있다. 무주택인 상황에서 연속으로 주택 2채를 구입해도, 매각 시기를 조절하면 2채 모두 1가구1주택으로 양도소득세 비과세가 가능하기 때문이다. 예를 들어 무주택인 상황에서 A주택을 구입한 뒤 B주택을 추가로 구입하는 경우를 가정해보자. A주택 취득 후 2년이 경과하고, B주택 취득 후 3년 이내에 최초로 구입한 A주택을 매각하면 1가구1주택으로 양도소득세 비과세가 가능하다.

또한 A주택 매각 후 B주택도 2년의 보유기간이 경과된 이후에 매각하면 비과세할 수 있어 결국 2채 모두 비과세가 가능해진다. 더 나아가 여러 채의 주택을 시차를 두고 반복적으로 사고 팔 경우 모든 주택에 대해 양도소득세 비과세가 가능해진다.

하지만 주의해야 할 점이 있다. ‘2년의 보유기간’과 ‘3년의 유예기간’ 외에도 비과세를 받기 위한 요건이 하나 더 있기 때문이다. 국내에 1주택을 소유한 1가구가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 1가구1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 요건은 다음과 같다.

기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매각하고, 매각하는 기존 주택의 보유기간이 2년 이상 경과돼야 한다.

결국 반복적으로 주택을 사고 팔면서 1가구1주택에 대한 양도소득세 비과세를 인정받기 위해서는 최소 1년 단위의 매각과 구입을 반복해야 한다는 결론이 나온다.

하지만 현실에서 1년 단위로 맞춰 양도소득세 비과세를 받기란 쉽지 않다. 그리고 이 방법을 활용해 주택에 투자하라고 권하고 싶지도 않다. 매매차익이 나오지 않고, 취득세만 매번 낼 수도 있기 때문이다. 또한 재산세와 종합부동산세는 일시적 2주택이라는 이유로 감면해주지 않는다. 다만 주택 구입과 매각 주기가 짧은 사람이라면 충분히 활용할 만한 가치는 있을 것이다.

원종훈 < 국민은행 WM컨설팅부 세무팀장 >

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