[Cover Story] 브렉시트 '단기 호재'…월세 등 장기 운용수익 중심 투자로 전환 가능성
주택시장은 과거 흐름이 지속되는 경향이 강하다. 주택시장을 전망할 때는 과거의 방향성을 살피는 것이 매우 중요하다는 뜻이다. 올해 상반기 주택시장은 양극화가 극심한 시기라고 정리할 수 있다. 부동산 114가 제공하는 가격변동률을 살펴보면 작년 상반기 3% 이상의 상승률을 보인 전국 아파트 매매 가격은 올해 상반기엔 상승률이 1%도 채 되지 않았다. 대구는 10%에 육박하는 상승률을 보였지만 올해는 2% 이상 하락했다. 지역별 격차도 심했다. 전년에는 전국 대부분 지역에서 3% 가깝게 주택 가격이 상승했지만 올해는 서울 재건축 아파트만 상승했다고 해도 과언이 아닐 정도다.

◆달라진 주택시장 흐름의 원인은

이처럼 주택시장 분위기가 갑자기 바뀐 원인은 크게 두 가지다. 첫째는 가계대출 가이드라인 적용이다. 대출제도가 변하면서 차입자의 상환 부담은 이전보다 세 배 가까이 증가했다. 수요는 당연히 가이드라인이 적용되지 않는 분양주택시장으로 몰렸다. 민간 택지 분양가 자율화까지 겹치면서 강남 재건축 아파트 분양가는 크게 상승했다. 분양가 상승은 재건축사업의 사업성 개선과 재건축 아파트 가격 상승으로 이어졌다. 그러나 일반 아파트는 재건축 사업과는 무관하므로 가격 상승이 크지 않을 수밖에 없었다.

두 번째는 지방의 공급 과잉이다. 금융위기 이후 주택시장은 수도권 침체, 지방 활황의 패턴을 보였다. 당연히 지방 주택 공급은 빠르게 증가했다. 2013년부터 지난해까지 수도권에 분양된 아파트는 연평균 1만7000호 수준인 반면 지방은 연평균 2만호로 더 많았다. 분양된 아파트는 작년 하반기부터 점진적으로 준공돼 시장 공급물량 증가로 이어졌다.

◆“하반기 녹록지 않을 것”

올 상반기 주택시장에 영향을 미친 두 요소는 하반기에도 지속적으로 영향을 줄 전망이다. 가계대출 가이드라인은 은행권에서 보험회사 등 비은행권으로 확대될 예정이다. 2014년과 2015년 각각 33만호와 52만호 분양된 아파트들은 향후 지속적으로 준공되면서 시장 공급을 증가시키는 요인으로 작용할 것이다.

여기에 정부가 하반기부터 주택도시보증공사를 통한 집단대출 보증을 축소시키기로 한 것은 또 다른 악재라고 볼 수 있다. 정부 입장에선 가계대출 가이드라인의 적용에도 불구하고 집단대출이 올 1분기 5조원 이상 증가해 정책 실효성을 재고할 필요성이 있었을 것이다.

또 강남권 재건축 아파트만을 겨냥한 점, 건설사 연대보증 등으로 중도금 대출이 가능한 점 등 실질적인 파장이 크지 않을 것으로 기대했을 것이다.

그러나 시장 참여자들이 정부가 시장이 과열되면 언제든 추가 규제를 강화할 수 있다고 인식한다는 점을 주목해야 한다.

분양을 앞뒀던 강남 재건축 아파트는 분양가 재산정 때문에 분양 일정이 연기되는 등 사업 진행이 더뎌지고 있다. 가격 상승률 둔화 및 투자심리의 급격한 냉각 등 부작용이 나타나고 있다. 결국 상반기 가격 상승이 두드러진 강남 재건축 아파트는 하반기 상승폭이 크게 둔화할 가능성이 높다.

상반기 지방 주택시장의 악재로 작용한 공급과잉 문제는 하반기에는 전국으로 확대될 가능성이 높다. 올 하반기 수도권 입주 물량은 7만2000호로 상반기보다 63%가량 증가할 예정이다. 또한 수도권의 내년 입주물량은 16만4000호로 올해 입주물량인 11만6000호보다 40% 이상 증가하게 된다. 비수도권 입주물량 역시 하반기 7만8000호, 내년 20만4000호 등으로 예정돼 있어 공급 과잉에 따른 가격하락 압력은 갈수록 심해질 전망이다.

다만 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)는 단기적 호재가 될 것으로 보인다. 글로벌 경제 불확실성 증가로 미국 금리 인상이 예상보다 늦어질 가능성이 높아졌고, 한국의 기준금리도 추가 인하될 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 이에 따라 마땅한 투자처가 없는 상황에서 주택투자에 관심은 높아질 전망이다. 다만 가격 상승에 대한 기대가 지속적으로 낮아지고 있어 재건축 아파트, 분양권과 같은 단기 시세차익을 목적으로 하는 투자에서 월세수익 등 장기적인 운용수익을 목적으로 하는 투자로 전환될 가능성이 높다.

결론적으로 하반기 주택시장은 상반기보다 더 위축될 가능성이 높다고 판단된다. 상반기 주택시장에 부담으로 작용한 요인은 하반기에도 시장의 걸림돌로 작용할 가능성이 높고 정부의 태도 변화에 따른 투자수요 감소 및 공급 과잉 우려 등은 추가적 악재로 볼 수 있다. 시장 여건이 호재보다는 악재가 많다는 점, 부동산 투자의 근본적인 한계점 등을 고려하면 주변의 투자 성공담에 현혹되기보다 신중한 투자검토가 필요한 상황이다.

황규완 < 대신증권 연구위원 gwhwang@daishin.com >