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[Cover Story] '덩치 큰' 임차인 발벗고 유치…상가 매장 구성 기획 등 '통합운영'

입력 2016-07-21 16:10:07 | 수정 2016-07-22 14:31:03 | 지면정보 2016-07-22 B4면
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네오밸류의 '남다른' 경영전략
그래픽=이정희 기자 ljh9947@hankyung.com기사 이미지 보기

그래픽=이정희 기자 ljh9947@hankyung.com


A사장은 10년째 상가 분양대행을 하고 있다. 그럼에도 그는 주변 지인들에겐 신도시나 택지지구에 분양되는 상가를 절대 사지 말라고 말한다. 1차로 분양받은 사람이 망하고 나서 매매가격 거품이 꺼진 뒤 사라고 얘기한다. 부동산개발회사들이 책정한 상가 분양가에는 거품이 많다고 그는 지적한다. 개발업체는 6~7%의 수익률을 호언장담하지만 분양가가 턱없이 높아 실제 수익률은 2~3%도 안되는 경우가 많다는 것이다. 실제 경기 성남 판교 등에서 고분양가로 상가를 분양받은 이들이 큰 손해를 봤다. 이런 상황이 위례 등 다른 2기 신도시에서도 나타날 조짐을 보이고 있다고 전문가들은 말한다.

부동산개발업체인 네오밸류는 이 같은 고질적인 먹튀식 상가 분양에 반기를 들고 나섰다. 개발한 상가의 일정 부분이나 전부를 직영하면서 주변 거주자들이 부담없이 찾는 공간으로 만들어 나가고 있다.

◆대형 임차인 유치 직접 나서

2013년 위례신도시(서울 송파, 경기 성남·하남)에서 ‘위례 아이파크 1차’ 아파트와 상업시설을 공급하며 택지개발지구 사업을 본격화한 네오밸류는 사업 초창기부터 분양형 상가에 ‘통합운영 DNA’를 심기 위해 노력해왔다. 통합운영시스템의 핵심은 부동산개발업체가 직접 매장구성을 기획한 뒤 상가 수분양자들을 대신해 유명 카페·음식점, 제조·직매형(SPA) 패션 브랜드 등 대형 임차인을 유치하는 것이다. 넓은 면적을 필요로 하는 대형 임차인을 끌어들이기 위해선 소유주가 서로 다른 여러 상가를 한데 묶어 유치작업에 나서야 한다. 개별 소유주들의 복잡한 이해관계를 조율하는 부동산개발업체의 능력이 그만큼 중요하다. 상가 전체에 들어서는 업종을 기획하고 업종별 점포 수를 배분하는 것도 네오밸류의 몫이었다. 특정 업종의 점포가 지나치게 많을 경우 과잉 경쟁이 생겨 가게들이 안정적인 영업을 해나가기가 힘들기 때문이다.

핵심 임차인을 유치하는 수준을 넘어 직접 설립한 북카페와 베이커리를 상업시설에서 운영하며 초기 상권 활성화를 추진하는 계획도 내놨다. 이를 위해 지금껏 공급한 상업시설마다 일정 부분을 판매하지 않고 보유하고 있다. 오는 10월 네오밸류 쇼핑몰 브랜드인 앨리웨이 위례를 개장한다. 이곳에 전용 660㎡ 규모의 문화를 접목한 카페 ‘니어 마이 비(Near My B)’를 개점, 직영할 예정이다. 북카페 형식으로 운영하는 이곳에는 갤러리, 일본 유명 생활가전용품 판매점, 어린이놀이시설, 문화강좌 교실도 함께 들어간다. 손지호 네오밸류 사장은 “회사가 직접 복합문화공간을 운영하면서 앨리웨이를 찾는 신도시 입주민들에게 다양한 경험을 제공할 계획”이라고 설명했다.

사업기획단계부터 상가에 들어설 업종별 점포를 기획하는 네오밸류의 철저함은 이미 상가 투자자들로부터 신뢰를 얻고 있다는 평가다. 지난해 8월 경기 구리시 갈매지구 ‘갈매역 아이파크 애비뉴’ 상가 163실이 하루 만에 모든 계약을 마친 것이 그 같은 믿음을 증명한다.

◆자체 브랜드 쇼핑몰 ‘앨리웨이’ 선보여

네오밸류 임직원은 자체 브랜드 쇼핑몰 ‘앨리웨이’의 개발에 주력하고 있다. 기존에 네오밸류가 분양한 상업시설에서 선보인 임대관리·자산관리 서비스에서 한 단계 더 나아가 직접 쇼핑센터를 통합 운영하고 활성화시키는 사업 모델이다. 이를 위해 경기 수원시 광교신도시 ‘광교 아이파크’ 상업시설은 분양하지 않고 회사가 100% 보유하고 있다. 현재 개발을 추진 중인 인천 도화동 ‘인천 도화 주상복합’ 상업시설도 모두 회사가 직접 운영할 계획이다. 이미 분양을 진행한 위례2차 아이파크 상업시설도 분양자를 대상으로 쇼핑몰 이름을 앨리웨이로 바꾸는 데 동의를 받는 중이다.

골목길을 뜻하는 영어 앨리웨이를 브랜드로 채택한 것에는 지역별 특성을 고스란히 나타내는 골목길처럼 사람 냄새 나는 지역밀착형 상업시설로 조성하겠다는 의미가 담겼다. 위례신도시, 광교신도시, 구리 갈매지구 등 신도시마다 다른 주민들의 수요를 파악하기 위해 해당 지역 주민을 대상으로 한 심층 인터뷰도 하고 있다. 이를 통해 어린 자녀를 둔 30대 부부의 비중이 상대적으로 높은 광교신도시 내 상업시설엔 국내 유명 교육업체와 손잡고 대형 수직 놀이터를 설치하기로 했다.

지난해 초 설립된 자회사 어반라이프가 앨리웨이에 들어갈 업종의 개발과 발굴을 담당한다. 손 사장은 “대기업이 운영하는 백화점, 아울렛과 차별화한 지역 사랑방 같은 공간을 개발하는 것이 목표”라며 “앞으로 리츠(부동산투자신탁)를 설립해 상업시설의 임대수익을 투자자들과 나누는 방안도 구상하고 있다”고 말했다.

홍선표 기자 rickey@hankyung.com

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