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비사업용토지 '장기보유공제' 적용 완화 추진…개정세법안 연말 통과, 매각시점 내년 이후로

입력 2016-07-20 16:09:58 | 수정 2016-07-21 09:30:04 | 지면정보 2016-07-21 B3면
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알짜 세무이야기
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이달 말 정부는 2017년에 적용할 세법개정안을 발표할 예정이다. 세법개정안 중 부동산과 관련한 내용으로 가장 관심을 끄는 것은 비사업용 토지다. 현행 비사업용 토지는 양도소득세에서 두 가지 불이익이 있다. 10%포인트 높은 가산 세율로 양도소득세를 내야 하고, 실제 취득시점과 상관없이 2016년 1월1일 취득한 것으로 가정해 장기보유특별공제를 적용한다. 현행 세법을 기준으로 비사업용 토지를 매각하면 2018년까지 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

그런데 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 기산일을 당초 취득일부터 적용하는 내용으로 개정세법안이 변경될 것이라는 얘기가 나온다. 심지어 이미 양도소득세를 납부한 사람에게도 소급 적용해 차액을 환급해줄 것이라는 풍문도 있다. 이런 이유로 토지를 매매하려던 사람들 사이에선 혼선이 생기고 있다. 이미 땅을 매각한 사람들도 환급 기대를 하고 있다.

개정세법안에 대응하는 방안을 더 체계적으로 고민해볼 시점이다. 일단 올해 비사업용 토지를 매각한 사람과 매각을 계획하는 사람으로 나눠보자. 일단 이달 말 발표 예정인 개정세법안은 확정된 내용이 아니라는 점을 환기해야 한다. 일반적으로 개정세법안은 12월 말 국회를 통과하면서 확정된다. 이런 이유로 비사업용 토지 매각 희망자는 매각 시점을 내년 이후로 보류하는 게 좋다.

장기보유특별공제는 양도소득세에 큰 영향을 준다. A씨가 2005년 상속으로 농지(비사업용 토지)를 취득해 매각한다고 가정하자. 10여년 전 상속으로 취득할 당시 가액은 5억원이고 현재 7억원으로 매각하려고 한다. 비사업용 토지로 장기보유특별공제가 인정될 때와 그렇지 않을 때 양도소득세 차이는 5167만원과 8294만원으로 크다.

이미 비사업용 토지를 매각했거나 매매계약을 체결했다면 현행 세법대로 양도소득세를 신고한 뒤 납부해야 한다. 만약 개정세법안이 소급 적용되는 방향으로 발표되더라도 양도소득세는 반드시 현행 기준대로 장기보유특별공제 없이 신고해야 한다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 신고와 납부를 마쳐야 한다. 개정세법안에서 소급 적용이 반영되고 국회를 통과해 확정·시행된다면 경정청구의 절차를 통해 과다 납부한 양도소득세는 전액 환급받을 수 있다. 과다 납부한 기간의 이자까지 환급이 가능하다. 국세환급가산금리(기간경과 이자)는 연 1.8%가 적용된다.

비사업용 토지를 당장 매각할 계획이 없다면 사업성을 갖출 방법을 모색해야 한다. 비사업용 토지가 갖고 있는 원천적인 세무 불이익 때문이다. 비사업용 토지는 일반 부동산을 매각할 때 적용하는 양도소득세 기본세율(6.6%~41.8%, 지방소득세율 포함)에 10%포인트가 가산된다. 장기보유특별공제가 허용되는 방향으로 법안이 개정되더라도 양도소득세 세율이 현행대로 유지된다면 여전히 양도소득세 부담은 큰 편이다. 장기보유특별공제 허용 여부와 상관없이 비사업용 토지는 사업용으로 전환하려는 노력을 지속적으로 해야 한다. A씨의 사례에서 장기보유특별공제가 허용되고 토지 사업성까지 갖추게 된다면 양도소득세는 5167만원에서 3654만원으로 더 줄게 된다.

원종훈 국민은행 세무사(세무팀장)

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