청담동 현대2차 분담금 따져보니…리모델링하면 1억3000만원 재건축은 2억8000만원 더 들어
“영국은 평균 아파트 수명이 140년, 프랑스·독일은 80년에 달합니다. 한국도 자원 손실을 막는다는 차원에서 리모델링을 활성화해야 합니다.”(차정윤 한국리모델링협회 부회장)

15일 한국리모델링협회는 서울 자양동 서울여성능력개발원에서 ‘리모델링 정책세미나’를 열고 리모델링과 재건축을 비교, 설명하는 자리를 마련했다. 정부가 ‘9·1 부동산 대책’을 통해 재건축 연한을 최대 40년에서 30년까지 줄이면서 리모델링 추진 단지들이 혼란을 겪고 있다는 판단에 따른 것이다. 리모델링은 용적률 상한이 없고 임대주택 건립 및 기부채납(공공기여) 부담이 없어 현재 리모델링을 추진 중인 대부분 단지는 재건축으로 전환하기보다 리모델링을 계속 추진하는 게 유리하다고 협회 측은 설명했다.

◆“재건축은 기부채납·임대주택 부담”

첫 번째 주제발표자로 나선 최재윤 미담건축사사무소 대표는 리모델링 추진 단지들의 리모델링과 재건축 사업성을 비교했다. 1988년 준공된 서울 청담동 ‘현대2차’ 아파트(214가구)는 리모델링을 할 경우 조합원 물량이 전용 84㎡에서 102㎡까지 늘어나게 된다. 법에서 정한 최대치(기존 전용면적의 40%)까지 면적을 늘린 결과다. 이때 일반분양은 32가구(전용 102~110㎡)가 나온다. 주변 집값을 감안해 일반분양 가격을 3.3㎡당 2600만원으로 책정하면 지금의 사업비와 공사비로 가구당 평균 분담금은 1억3400만원 정도다.

반면 재건축은 지금과 같은 평형(전용 84㎡)으로 재건축해도 일반분양분은 11가구(84㎡)에 그친다. 재건축 때의 일반분양가를 좀 더 높게 잡아 3.3㎡당 평균 2700만원으로 계산해도 가구당 분담금은 2억원에 달할 것으로 분석됐다. 각종 정비사업 인허가를 거친 뒤 2025년께 착공할 경우 공사비는 더 늘어나기 때문에 실제 분담금은 2억8000만원까지 올라갈 수 있다는 게 최 대표의 분석이다.

최 대표는 “기부채납으로 대지면적이 줄어드는 데다 실제 재건축 용적률도 임대주택 건립으로 낮아지기 때문”이라고 설명했다.

서울 반포동 미도아파트(1260가구)도 리모델링 시 일반분양 189가구(전용 103㎡)가 추가로 나오는 것으로 나타났다. 기존 조합원 물량도 전용 84㎡에서 103㎡까지 늘어난다. 재건축을 하면 조합원분을 전용 59~100㎡까지 다양하게 설계해 일반분양분을 225가구(전용 84㎡)까지 늘릴 수 있다. 현재 시점을 기준으로 할 때 리모델링과 재건축의 예상 평균 분담금은 각각 1억2200만원, 1억7900만원으로 크게 차이나진 않는다. 하지만 이 단지 역시 1986년 준공됐기 때문에 2024년께 재건축에 들어간다고 가정하면 재건축 분담금은 2억1000만원까지 늘어날 수 있다는 설명이다. 한 대형 건설사 관계자는 “용적률 160% 이하는 재건축, 그 이상은 리모델링이 나은 것으로 판단하고 있다”고 말했다.

◆“리모델링 때 세금 부담 낮춰야”

리모델링 사업을 활성화하기 위해 양도소득세 부가가치세 등 세금 부담을 낮춰야 한다는 주장도 나왔다. 리모델링 필요성에 대한 사회적 요청과 주거환경 개선을 위해 리모델링 사업 관련 조세제도를 개선해야 한다는 지적이다. 또 다른 주제발표자인 신민규 삼성물산 과장은 “이주기간에 거주하기 위해 취득한 주택의 양도소득세에 대해 리모델링은 비과세 제도가 없다”며 “재건축과 같이 1가구 1주택은 양도소득세를 부과하지 않도록 해야 한다”고 말했다. 기존 가구가 리모델링 후 동·호수 위치가 바뀌거나 평형이 변경됐을 때 재건축과 마찬가지로 이에 양도소득세를 부과하지 않아야 한다는 제안도 나왔다. 리모델링 관련 추가적인 규제 완화에 대한 논의도 진행됐다. 일조권 적용 완화, 구조도면 없는 단지의 수직증축 허용, 이주기간 재산세 감면 등이 필요하다는 게 건설업계 주장이다.

김동현 기자 3code@hankyung.com