한국경제신문과 한국경제TV가 지난 20일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 '수도권 미분양 아파트 투자설명회'를 개최했다. 다음은 설명회에 참석한 박상언 유엔알컨설팅 대표가 '인천 고양 등 과밀억제권역 투자전략'대해 강연한 내용 전문이다.

==4주째 주말 근무를 하고 있습니다. 맞벌이 부부들이 지방에서 온다고 하고. 내일도 상담이 3건이나 있습니다. 상담료가 고액인데도 불구하고 사람들이 많이 찾는 것으로 볼 때, 상당히 많이 시장이 좋아졌다는 것을 느낍니다.

과밀억제권역은 인구 산업이 많이 집중됐거나 집중될 우려가 있는 지역을 말합니다.

싼 것을 사야 합니다. 내 돈이 적게 들어가는 지역에 투자해야 합니다. 그러나 바로 사서 1년 안에 돈 번다는 식은 안됩니다. 2~3년은 봐야 합니다.

특히 대물 부동산이 쌉니다. 시공사랑 접속이 많아서 많이 유통이 됩니다. 40%이상 싸게 팝니다. 수익형 부동산 같은 경우 임대수익률이 10%를 넘어갑니다. 작은 것으로 해야합니다.

또 경매로 상가를 취득하는 것도 괜찮습니다. 요즘 상가가 가장 안 좋은 상태입니다. 경매시장에 들어가면 두세번은 유찰됩니다. 40% 정도를 할인받아서 리모델링하거나 임대를 주면 수익률을 높일 수 있습니다.

역세권 소형은 가장 강조하고 싶은 것입니다. 집에서 모르고 있는 자금이 있다면 주식에 넣어두면 안됩니다. CMA에 넣어두면 1주일마다 메시지가 날아옵니다. 금리가 떨어졌다고. 이제 CMA 금리가 2%밖에 안 됩니다. 소형은 대형과 달리 임대가 잘 돌아가므로 역세권 소형을 눈여겨 보십시오.

수도권 토지는 보유하세요. 한강변 재건축투자(3종 주거지역)는 서울시 용적률하고 국토부(300%)하고 90% 차이가 납니다. 강을 끼고 있는 곳이 안정적입니다.

송도는 우선적으로 분양가가 싸게 나옵니다. 아무래도 포스코라서 그런 것 같습니다. 어제 같은 경우, 청라지구 웰카운티 2순위가 예상보다 잘 됐다, 안됐다 이런 설이 있는데 예상보다 잘 된 것입니다. 중대형이고 앞으로 상한제가 적용되는 물량이기 때문이죠.

그렇다면 상한제가 적용되는 물량을 알아볼까요.

불황일 때는 호황이 왔을 때, 어디가 치고 올라갈 것인가를 찾아봐야 합니다. 경기침체에 가장 타격을 받을 때는 지방. 그리고 수도권 그 다음이 서울. 마지막이 강남입니다.

지금 투자할 때는 지방 특정지역 이외에는 도심쪽이 먼저 회복을 합니다. 제일 늦게 떨어지는 곳도 도심입니다. MB시대에는 도심에 투자해랴는 이야기가 있습니다.

분양가를 애초에 비싸게 책정했지만 분양가를 할인한 단지가 있습니다. 내년 6월까지 취등록세가 완화된다고 했으니 이런 단지를 분양받으면 됩니다.

의정부 포천보다는 강남이 움직이니까 용인이나 이런 쪽을 봐야 합니다. 2005년 정도로 되돌아가고 있습니다. 신봉동 동일하이빌 등을 골라서 분양받는 것도 괜찮습니다. 김포도 마찬가지입니다. 상한제 적용된 단지 가운데 2007년말 2008년 초에 분양한 것. 당시 평당 분양가가 1300만~1400만원이었지만 지금은 1050만원꼴입니다. 어느 정도 주변시세에 비해서는 200~250만원 정도 비싸기 때문에 40평대는 8000만원 꼴입니다. 메리트가 있다고 보면 큰 문제될 것은 없다고 봅니다.

서울에서 가까운 곳을 알아봐야 합니다. 고양시는 장기적으로 가고 있습니다. 덕이지구, 식사지구 미분양은 149㎡ 이상입니다. 이번 대책은 적용되지 않습니다. 그래서 다시한번 경기가 좋아진다고 봤을 때, 중대형의 매력이 커질 수 있고 자이위시티의 경우, GS건설은 정액제를 하니 큰 부담이 없어 보입니다. 또한 투자 포인트를 잡는 것도 큰 무리가 없다고 보입니다.

경기불황으로 예전 법칙이 통하지 않습니다. 대단지가 더 떨어지고 나홀로 아파트가 올랐습니다. 하지만 호황기에는 단지수, 브랜드가 다시 떠오릅니다. 시공사가 살아남을 것인가가 문제입니다. 중도금 무이자나 새시값을 내야 합니다. 따라서 건설 브랜드를 어느때보다 보고 투자해야 합니다.

브랜드와 함께 가구수와 교통호재로 봐야 합니다. 과밀억제구역에는 미분양이 많지 않습니다. 거꾸로 이야기해서 투자 가능성이 있다는 이야기입니다. 일산 식사지구, 덕이지구, 부천 일부, 일산 가좌쪽을 들 수 있습니다. 과밀억제구역이 비과밀보다 미분양이 없다는 이야기는 언제든지 계약이 된다는 얘기입니다.

“끝물이 아닌가하는 우려가 있다”는 이야기가 나오는데 이는 그럴수도 있고 아닐수도 있습니다. 하지만 아직까지 아파트 구매 연령대가 남아있다고 봅니다.

10년, 20년 가격 오르는 것은 한계가 있지만 5년간 미분양 투자는 유망하다고 봅니다. 2~3년 가지고 있다가 양도차익을 바래야 합니다.

인천은 경인운하 건설구간입니다. 송도나 청라 지역에 분양 아파트가 많습니다. 3월에 송도에서 나올 예정입니다. 감사합니다.

질문 있으시면 질문해주세요

Q: 부흥동 경모씨= 광명은 과밀억제권역인가요?

A: 네. 맞습니다.

Q: 그럼 부부 중에 한 사람이 집이 있는데 청약을 하게 되면 어떻게 되나요?

A: 부부 가운데 한 사람만 집이 있어도 주택이 있는 것으로 봅니다.

정리=한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com