한국경제신문과 한국경제TV가 지난 20일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 '수도권 미분양 아파트 투자설명회'를 개최했다. 다음은 설명회에 참석한 권대중 명지대 부동산대학원 교수가 강연한 내용 전문이다.

==2007년 미국에서 리먼 브라더스 사태가 벌어졌습니다.미국에서 생긴 일 때문에 왜 우리가 망가졌느냐에 대해 간단히 설명하겠습니다.서브프라임 모기지론은 신용불량자에게 주택대출을 해 주는 것입니다.이자율을 높게 해서 대출을 해주는 상품입니다.신용이 불량한 사람들이 대출을 갚지 못하니까 바로 폭락장으로 연결됐고 시장이 경색됐습니다.

미국 투자은행은 5군데가 있었습니다.리먼브라더스와 JP모건 베어스턴스 골드만삭스 등인데 리만브라더스는 부도가 났습니다.왜 났느냐.펀드시장에 투자를 많이 했기 때문입니다.특히 부동산시장에서 ABS(자산유동화증권) 시장에 투자를 많이 한 것이 원인이었습니다.모기지론을 통한 저당 채권이 문제입니다.미국에서는 모기지론에서 부실채권이 발생하면 이를 증권화해서 현금화합니다.이렇게 만들어진 현금은 다시 모기지론으로 나가가게 되고 부실채권 또 발생하면 다시 증권을 만들어서 현금을 만듭니다.

이러한 일이 반복되면 5000억원짜리가 2조원까지 확대될 수 있습니다.집 하나가 굉장히 많은 대출을 끼게 되는 것인데 이렇게 되면 집값이 조금만 떨어져도 일파만파로 번지고 위기를 맞게 되는 것입니다.ABS와 같은 상품에 대해 미국 사람만 산 것이 아니라 한국 중국 사람도 샀습니다.

문제가 터지자 미국은 지금 돈이 필요합니다.그래서 한국을 비롯해 일본 중국에 투자했던 돈을 가져다 쓸 수 밖에 없습니다.그래서 우리도 어려움에 처하게 되는 것입니다.국가경제가 튼튼하거나 자원이 많으면 위기상황에서 환율 문제가 불거지지 않는데 우리는 영향을 받고 있습니다.원화가치가 폭락하고 있지요.

미국은 지각변동이 생기고 있습니다.JP모건이 가장 큰 은행이 됩니다.미국은 8000억 달러로 경제를 살리겠다고 합니다.미국은 자기 마음대로 돈을 마음대로 찍어낼 수 있습니다.여기에 따른 위험은 아직까지 감지 되지 않는데 두고 볼 일입니다.이러한 과정에 따라 지금 여러분들이 경제가 어렵다고 말을 하는 것입니다.파생상품을 개발해내던 신금융자유주의가 몰락 위기로 가는지도 모르겠습니다.

어쨌든 한국의 입장에서는 경기침체를 막기 위해 은행을 살려야 합니다.은행이 망가지면 어떻게 됩니까.사회 혼란이 옵니다.신용사회가 무너집니다.그래서 은행이 채권을 발행할 때 외국에게 한국이 지급보증을 서주고 한국은행과 수출입은행을 동원해 지원하겠다고 나선 겁니다.은행이 채권을 다 팔지 못하면 국민연금을 통해서 사도록 했습니다.그래도 안되면 매입채권으로 원화를 지급해 BIS비율을 보완해주겠는 이야기도 나왔습니다.

더욱 중요한 것은 지금부터입니다.은행을 살려주면 구조조정을 해야 합니다.지금은 안하고 있지요.은행 스스로 해야 합니다.그 다음 은행은 그들이 지원한 기업에 구조조정을 해야 합니다.그렇지 않으면 불황이 장기적으로 가겠지요.지금은 위기의식이 외환위기 때보다 없는 것 같습니다.

부동산 대책이 나올 때마다 시장 반응에 대해 묻곤 하는데 해외변수와 국내변수를 모두 봐야 합니다.정부는 100대 건설업체 가운데 12개 업체에 대해 워크아웃이나 파산을 선언했습니다.300대 기업까지 기업평가를 확대한다고 합니다.정부는 이를 빨리 해야 합니다.은행이 이제 본격적으로 기업구조조정을 하면 하반기에 파산기업이 늘어나고 실업자가 증가할 것입니다.피부로 와 닿을 겁니다.

리먼브라더스 사태 이후 은행을 지원하면서 정부는 부동산 시장을 살리는 대책을 내놓기 시작했습니다.지난 참여정부 규제는 거의 풀었습니다.마지막 규제가 분양가상한제나 양도소득세 중과였을 것입니다.외환위기 때 이런 대책이 나왔습니다.미분양 주택 사면 양도세 감면해주고 농어촌 특별세만 물게 했습니다.

일본 부동산을 조금 언급할까 합니다. 한국 부동산 시장과 일본에 대해 말씀드리겠습니다. 1985년 일본은 내수경제를 활성화시키기 위해 미일 프라자 협약을 맺습니다. 프라자 협약은 수출을 하는 순간 적자를 보는 협약으로 내수 결제 활성화를 위해 맺은 것이지요. 이후 균형발전 차원에서 국토개조계획이 진행됐고 기업혁신도시 주5일제가 시행됐습니다. 그리고 1985년 2.5%저금리로 부동산 활성화하겠다고 나섭니다. 부동산 신화가 나타나기 시작한 것이지요. 기업인들이 부동산에 투자를 하고 일본의 다이에 슈퍼(이마트)는 3000평이 필요하면 6000평을 사들였습니다. 시간이 경과하면 부동산이 영업이익보다 좋았던 시절이니까요.

그러다 1991년 결국 2.5% 금리가 6%로 올라가면서 가격이 꺼집니다. 이것이 버블이죠. 1985년에서 1990년까지 주식이 올랐고 부동산은 10년 이상 침체됐습니다. 이제 부동산이 다시 살아날쯤 미국발 금융위기가 온 것입니다.

일본 버블의 원인은 2차 세계대전 이후 단카이 세대 때문입니다. 전후 세대가 부동산 시장에 눈을 돌리면서 무분별한 개발로 보상이 많았습니다. 전후 세대는 1차 베이비붐 세대로 85년 부동산 폭등의 주범이라고 할 수 있죠.

하지만 젊은 세대가 점점 감소하면서 향후 일본은 2100년 이후 100만명 이하로 줄어들게 될 것입니다. 1550만명에서 말이죠. 우리도 인구가 줄고 있습니다. 부동산 시장은 인구가 좌우합니다. 인구가 줄면 부동산은 직격탄을 맞게 되죠.

가격이 가치보다 높아지면 그것을 버블이라고 말합니다. GDP 대비 집값 총액이 4배를 넘으면 버블입니다.
2004년 한국 GDP는 700조. 개인이 소유한 집값 총액은 2300조가 됩니다. 이때부터 버블세븐이 나오기 시작합니다. 정상적인 가치보다 높은 지역이 생긴 것이죠. 지금은 침체기이기 때문에 버블이 있을 수 없겠지만.
10년 전으로 가보면 98년, 99년에는 거래가 안됐습니다. 88년, 89년에도 마찬가지였구요. 그런데 이 시기에 1기 신도시를 분양하면서 미분양이 나타나게 됩니다.

집값 폭등은 베이비붐 세대 때문인데 이는 53년에 끝났습니다. 53년부터 64년까지 베이비붐 세대였죠. 바로 그 세대가 지금 45세~55세들입니다. 이 사람들에겐 현재 2~3명의 자녀가 있겠죠. 또 이들의 자녀는 1명 정도 있을 것입니다. 50대 자생력이 있고 생활력이 있는 사람들이 이제 부동산에 관심을 둡니다. 50대 전후반은 10년~20년 전인 30대에 아파트 문화를 알던 사람들이고 10년이 지난 외환위기 때 강남을 알던 사람들입니다.

지방의 혁신도시, 기업도시 개발로 보상금을 받는 사람들은 적어도 70~80대 사람들입니다. 천안 660만평 배방아산지구를 개발하는데 30평 중대형 아파트만 지었습니다. 보상을 받은 사람들이나 자녀를 위해 지은 것 같습니다. 나이가 많은 사람들이 돈을 가지고 일본이나 미국으로 안가고 인근 지역이나 부동산에 다시 투자를 했습니다.

주택보급율이 작년 99%밖에 안됐습니다. 서울 수도권은 55%에 불과하구요.

2006년 우리나라도 고령화사회에 접어들었습니다. 노령인구 9%. 만 65세 이상이 비생산인구입니다. 2018년에는 초고령사회에 진입하게 됩니다. 실질 생산인구도 줄어듭니다. 40~50대 인구가 감소한다고 나왔는데, 이후세대는 훨씬 많습니다. 생명도 길어집니다. 수도권 40~50대 인구가 2018년 860만명이 넘습니다. 베이비붐은 720만명 정도.

따라서 주택형태도 바뀌게 될 것입니다. 일본은 대부분 저층입니다. 분당 일산은 거의 아파트죠. 주거형태가 아파트로 변화하고 있습니다. 서울시는 400만 가구 가운데 1/4이 1인 가구(통계청 자료)라고 발표했습니다. 따라서 앞으로는 중소형 평수가 모자랄 수 있습니다. 1인가족이 증가하기 때문이죠.

주택보급률이 100%라고 해도 부동산 시장은 움직입니다. 왜냐하면 소득이 늘어나면 큰집 갈아타기, 새집 갈아타가기 생기기니까요. 따라서 120% 정도는 되야 안정된다고 봅니다.

지난해 국토부 자료에 따르면 주택보급률이 99%입니다. 이는 1인가구를 포함한 것으로 1000명당 주택수는 281가구에 불과합니다. 일본은 425가구, 미국은 427가구입니다. 면적도 일본보다 작은데 말이죠.

자가 점유률은 서울이 44.5%입니다. 서울에서는 집없는 사람이 더 많다는 것이죠. 경기도는 55%. 다주택자가 많거나 사용하지 못하는 주택이 많다는 뜻입니다. 바로 아직도 집이 모자란다는 뜻입니다. 서울 수도권에 편중된 것은 사실이지만 아직도 부족합니다.

우리나라 아파트 구입자는 평균 41세. 가만히 둬도 자금마련이 가능하고 보상이나 택지 등으로 투자하는 사람도 있습니다.

여러분은 투자할 때 무엇을 보십니까? 미분양 아파트나 분양권은 집이 아닙니다. 분양권입니다. 1억짜리에 4000만~5000만원 투자하고 2000만원 전세를 놓고는 2억원이 되길 바랍니다. 자기 투자자본의 3~4배가 되길 바라죠.

집이 하나 있다고 생각하는데 그러면 안됩니다. 지금 시장이 어쩌면 위기가 기회인 시장입니다. 만약 지금 미분양 아파트를 사면 세제혜택을 받을 수 있는 좋은 시기죠. 50~60% 융자를 받고 나중에 내면 됩니다.

주택을 분양할 때 계약금 10%와 중도금, 입주시 잔금을 냅니다. 2~3년 입주할 시점에 소득이 증가하면 물가가치가 올라서 프리미엄이 생깁니다.

제가 84년 결혼할 때, 720만원이던 과천주공이 2000년 7~8억 했습니다. 소득보다 부동산 가격이 더 가파르게 상승하기 때문에 투자를 하는 것이죠. 그건 전세계가 똑같습니다. 단 길지는 않습니다.

향후 이후세대가 지나가면 할아버지 아버지 내 집이 3개가 됩니다. 여기까지는 안되겠지만 인구감소로 집값이 하락기로 갈 수 있습니다.

도심 재정비 사업이 서울 20여개, 성남 수원 20여개, 인천 100여개가 있습니다. 15~20년 이후를 전망해 봅시다. 지금은 위기가 기회입니다. 그런데 기회를 살리기에는 적은 돈으로 최대 효과를 내는 것은 정상적인 시장에서는 없습니다.

부동산도 주도주가 있습니다. 분양은 야탑 서현 정자 구미가 있는데, 마지막까지 가격이 남아있는 경우는 서현입니다. 이렇듯 위치는 곧 가격입니다. 잊지 말아야 합니다. 장사도 잘되고 임대료도 비쌉니다.

10년~20년 전에는 라디오를 틀어놓고 설거지를 했는데, 지금은 TV를 봅니다. 고급화, 기능화, 첨단화되었습니다. 도심지 집중 현상이 있습니다. 따라서 도심지 위주로 투자를 해야합니다. 개발이 있는 곳에 이익이 있습니다. 불황기에는 도심지로 투자해야 하고 투자는 2~3년을 내다보고 투자해야 합니다. 이익이 없으면 개발을 하지 말아야 합니다. 단 중장기적으로 봐야겠죠. 재개발 재건축은 사업진행별로 가격이 오릅니다.

양보다는 질을 선택하십쇼. 미래를 위한 3~4년을 내다보는 눈을 가지시길 바랍니다. 감사합니다.

그럼 질문 있으신 분은 질문해주세요.

Q: 서울시 논현동 염모씨= 투자가치가 있는 위치나 개발지역을 직접적으로 찍어주세요.

A: 강남에서 가까운 곳이 좋습니다. 강남에서 가까운 수도권인 용인, 수원, 광교를 꼽을 수 있겠네요. 접근성이 좋은 지역입니다. 또 김포 검단지구는 일산의 강남이 될 수 있습니다.

인천이 새로운 도시로 모습을 갖추고 있는 것으로 보아 청라지구나 송도, 영종도도 괜찮습니다. 통일을 본다면 일산 덕이지구나 파주 운정지구도 괜찮구요. 큰 틀에서 보면 이렇습니다. 투자는 지속 발전 가능성이 있어야 합니다. 앞에도 산, 뒤에도 산은 안됩니다.

정리=박종서, 이유선 기자 cosmos@hankyung.com