서울 유학간 고교ㆍ대학생 명의 주택 重課안해

정부는 지난 1일 발표한 세제(稅制)개편안에서 양도소득세 종합부동산세 등 부동산 관련 세금을 손질하겠다고 밝혔다. 주요 개정 내용은 지면에 소개됐으나 개별 사안들에 대해 개정 세법안을 어떻게 적용하는지 세세히 묻는 독자들의 전화가 많았다. 가장 빈번하게 나온 질문들을 풀어본다.

Q: 무주택자가 아파트를 신규 분양받으면 어떻게 되나.

A: 선(先)분양 아파트는 개정 시행령 공포일(10월 중순 예상) 이전에 완공해 입주하는 게 물리적으로 불가능하다. 따라서 2년(지방 및 수도권 농어촌 지역) 또는 3년(서울 등 수도권 도시지역) 이상의 거주 요건을 채워야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 통근 취학 여건 등을 고려해 실제 들어가 살 만한 여건인지 신중히 검토해 청약에 응해야 한다. 시행령 공포일 이전에 잔금을 모두 치르고 입주가 가능한 후분양 아파트라면 공포일 이전 조건에 맞춰서 따져 보면 된다.

Q: 무주택자가 기존 주택을 매입하려는데….

A: 수도권 지방 가릴 것 없이 취득일을 앞당기는 게 유리하다. 특히 기존 거주 요건이 없던 수도권 지역(용인 남양주 파주 등)에도 공포일 이후 취득분부터는 3년 이상 거주 요건이 신설되므로 취득일이 늦어질 경우에는 주소를 옮겨 거주할 형편이 되는지 면밀히 살펴야 한다.

Q: 1년 전에 아파트를 매입한 1주택자다. 그러나 그 집에 살지 않고 있다. 양도세를 줄이려면 지금이라도 입주해야 하나.

A: 그렇지 않다. 실거주 요건 개편과는 무관하다. 만약 서울 과천 5대 신도시 지역이라면 지금처럼 3년 보유 기간을 채우면서 2년간 실거주하면 비과세 요건이 되고,그렇지 않은 지역은 3년 이상 보유 기간만 있으면 된다.


Q: 5년 전에 매입한 분당(서울 과천 5대 신도시에 해당) 아파트에 2년 이상 실거주한 뒤 전세를 주고 지금은 용인에서 살고 있는 1주택자다. 나중에 집을 팔 때를 대비해 분당 아파트에 들어가 1년 더 살아야 하나.

A: 그럴 필요 없다. 이번 거주 요건 개편은 주택 취득일을 기준으로 한다. 이미 신도시 지역 비과세 요건인 3년 보유,2년 거주 요건을 채웠다면 매도가액이 고가주택 기준 안에 들고 1주택자 신분만 유지하면 나중에 언제 팔더라도 양도세는 비과세된다.

Q: 2주택자 중과에서 제외하는 실수요자 인정 범위에 새롭게 취학과 장기요양이 추가됐다. 구체적으로 어떤 경우에 취학과 장기요양이 인정되나.

A: 취학은 가족 중 한 명 이상이 학교를 다닐 목적으로 다른 식구들의 거주지와 다른 시(특별시 광역시 포함)ㆍ군 지역의 주택(학교 소재지 시ㆍ군 이내)을 매입한 경우다. 하지만 유치원 초등학교 중학교 등은 인정하지 않는다. 고등학교와 대학교에 다니는 경우에만 해당된다. 장기요양이란 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병인 경우이며 지역 범위는 취학과 같다.

Q: 가족이 지방에 거주하는데 서울로 유학간 미성년 자녀 명의로 주택을 구입하면 중과세를 면하나.

A: 1년 이상 거주,관련 사유 해소 이후 3년 이내 양도,취득시 공시가격 3억원 이하 주택인 경우 양도세 중과에서 벗어날 수 있다. 그러나 증여세 등과 관련한 자금 출처에 대한 소명은 별개의 문제다.

Q: 강남의 1주택자가 서울 강북 지역의 대학에 다니는 아들의 통학 편의를 위해 강북지역 아파트를 구입하면 어떻게 되나.

A: 같은 서울특별시 지역 내이므로 여전히 중과세 대상이다.

차기현 기자 khcha@hankyung.com

◆부동산세 관련 추가 문의는 기획재정부 재산세제과 (02)2150-4210,4211,4221