[하반기 부동산 시장] 상가투자 '유통변화' 고려해야

주택과 토지시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 상가시장은 대안 투자처로 주목받아 왔지만 공급과잉과 분양가 급등으로 수익률이 기대에 못미치고 있다.

특히 테마상가와 근린상가 등은 공급과잉이 해소되지 않은 데다 아파트 단지 내 상가도 지역별로 양극화가 극심해 하반기에 상가시장은 활기를 띠기 어려울 전망이다.

그러나 하반기 주택시장과 토지시장이 위축될 것으로 예상되기 때문에 상대적으로 투자자들의 관심이 상가시장에 쏠릴 것으로 보인다.

따라서 입지여건과 상권형성이 빠르게 이뤄질 유망상가에는 투자자들이 몰리면서 상품별 양극화가 심화될 것으로 보인다.

◆ 테마상가

각 점포별 덩치가 작은 탓에 전체 상가 규모에 비해서는 비교적 소액으로 투자가 가능하다.

수도권 신규택지지구 내 상업지역 테마상가와 상가공급이 적은 지방도시의 신규 테마상가를 눈여겨볼 만하다.

하지만 테마상가는 서울 도심과 수도권 주요도시는 여전히 공급과잉 상태여서 현재 개장된 상가도 수익률이 당초 예상에는 못 미치고 있다.

테마상가의 경우 주력품목이 의류와 전자제품 등이어서 장래 투자성도 점점 떨어진다는 지적이 많다.

인터넷 쇼핑몰의 등장으로 시장을 상당부분 잠식당하고 있기 때문이다.

요즘은 이 같은 유통시장의 변화를 감안해 테마상가도 다수의 소형 점포형태에서 탈피해 중·대형 점포 위주로 점포 수를 줄이는 추세로 변하고 있다.

대신 고객 유인을 위한 워터파크 스키돔,영화촬영장과 각종 공연장 등 별도의 부대테마시설을 배치해 '멀티복합상가'로 탈바꿈하고 있는 것이 그 예다.

따라서 투자자들은 개발업체들이 이 같은 최근 흐름을 얼마나 잘 반영했는지와 그런 변화가 상가활성화에 얼마나 도움이 되는지 등을 따져서 투자에 나서야 한다.

◆ 단지내 상가

고정 고객확보와 경쟁상가의 진입제한 등으로 다른 상가들보다 투자의 안정성이 비교적 뛰어난 것으로 평가된다.

예컨대 해당 단지 내 입주자들이 고정고객으로 확보되고,단지 위치에 따라 주변 유동인구까지 흡수가 가능하기 때문에 다른 상가보다 안정성이 있다.

하지만 이 같은 장점이 과대평가된 나머지 분양가가 터무니없이 비싼 경우가 많아 투자자들은 이런 점에 주의해야 한다.

지난해 공급된 서울 수도권 단지내 상가의 상당수가 고분양가로 공급돼 수익성에 문제가 있는 것으로 나타났다.

하반기 단지내 상가시장에도 이런 위험성은 존재한다.

단지내 상가의 단골 입점 아이템은 미장원 학원 식료품점 등이 꼽힌다.

따라서 이들 업종이 들어갈 점포를 투자하는 게 비교적 안전하다.

고분양가 위험성 외에도 입지분석을 꼼꼼히 해야 한다.

우선 인근에 대형 할인매장 등이 있는지 살펴봐야 한다.

할인매장이 가까우면 수익성이 크게 약화될 수 있기 때문이다.

아울러 상가면적이 지나치게 넓지 않은가도 유의해야 한다.

◆ 근린상가

주목해볼 만한 곳으로는 택지지구 상업지역 내에 신규 공급상가와 도심 역세권·대학가·주택 밀집지역 등에 들어선 근린상가다.

이들 근린상가는 비교적 경기의 영향을 덜 받는다.

특히 근린상가는 입지에 따라 수익률이 가장 크게 엇갈리는 상가여서 상권형성 여부,유동인구가 많은 지역 등 입지여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

잘 못하면 수익은커녕 세입자도 못 맞춰 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

하반기 신규투자를 고려할 사람들은 매매가가 비싼 도심 근린상가보다는 택지개발지구 내 상업지역에 들어서는 신규상가 분양을 노려보는 게 좋다.

하지만 이 경우 상권이 할성화될 때까지 기다려야 하는 단점이 있다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com