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최근 DTI규제가 수도권 전역은 물론 제2금융권까지 확대되면서 강남권을 비롯한 수도권 전역에서 매수세가 빠르게 관망세로 돌아서는 모습이다. 특히 강남권 재건축 단지의 경우 단기 급등에 따른 부담감과 금융규제까지 더해지면서 급매물이 출현하기 시작했다.
강남권 중에서도 강동구 고덕지구 단지들은 빠른 사업진행이 호재로 작용하면서 가파른 시세상승을 보여 왔다. 그러나 강남권 중에서 새로 DTI규제 대상이 되면서 직격탄을 맞아 2천만~5천만원까지 하락한 급매물이 나오고 있다. 이번 기회에 이 급매물을 잡아보는 건 어떨까?
DTI 규제로 최대 3천만원 하락
강동구 고덕지구 재건축 단지는 DTI 규제가 수도권으로 확대된 이후 1.23% 하락했다. 적게는 5백만원에서 많게는 3천5백만원까지 하락세를 보이고 있는 상황. 매도 호가만 따지면 최고 5천만원까지도 하락한 매물이 등장하고 있다.
그동안 강남 3개구와는 달리 DTI규제에서 제외됐으나 9월 7일 수도권 전면으로 확대되면서 제일 큰 영향을 받으면서 하락세가 거셌다.
준강남권으로 뛰어난 주거여건 강점
고덕지구는 서울에서 몇 안 되는 저층 재건축 단지로 뛰어난 주거여건을 갖추고 있다. 단지 곳곳에 명일공원을 비롯한 녹지공간이 마련돼 있고, 한영외고․배제고 등 명문학군이 자리 잡고 있다. 교통 면에서는 서울지하철 5호선 상일역을 끼고 있는 만큼 불편함이 전혀 없다.
녹물이 흐르고 단열과 방수가 되지 않는 등 주택의 노후도로 인한 불편함은 이만 저만이 아니다. 때문에 신규주택에 대한 주민들의 의지는 높을 수밖에 없는 상태.
고덕지구는 현재 고덕동과 상일동을 포함해 1만2천여 가구로 조성돼 있다. 재건축 완료 후 인근 강일1~3지구를 합하면 3만3천여 가구 규모의 미니신도시급으로 동부권의 대표 주거타운이 형성될 수 있을 것으로 기대된다.
고덕시영이 가장 빨라
고덕지구에 있는 단지들은 모두 구역지정을 받은 상태. 일부 조합설립인가를 받거나 신청 중으로 현재 조합원들의 동의율을 확보하는데 열을 올리고 있다.
사업이 가장 빠른 곳은 고덕시영과 고덕4단지로 조합설립인가를 지난 10월 8일과 12일에 각각 받은 상태. 3단지는 조합설립인가를 신청하고 기다리고 있다.
나머지는 조합설립인가를 위한 준비 중으로 대부분이 일부 상가조합원을 제외하고는 동의율을 70% 이상 달성해 조합설립인가까지는 문제없이 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다.
단지별로 차이는 있겠지만 2년 정도 후면 순차적으로 이주가 시작될 것으로 예상하고 있다.
조합원 30형대 배정 안정적
고덕지구 재건축 단지의 장점은 무엇보다 조합원들이 30형대를 안정적으로 배정 받을 수 있다는 점이다. 기본 용적률 250%에 각종 인센티브를 적용해 270%안 안팎의 용적률을 적용하면 총 1만5천여 가구 이상이 들어설 것으로 예상돼 조합원들이 원할 경우 30형대 이상 배정이 가능하다는 장점이 있다.
30평대를 배정받는데 필요한 추가부담금은 단지마다 차이는 있겠지만 현재로써는 1억~3억원 정도가 예상된다 . (조합원 분양가 3.3㎡당 1천8백만원, 무상지분율 150% 가정시)
이럴 경우 총투자자금에 있어 고덕동 고덕아이파크 동일타입 매매가에 비해 아직 경쟁력이 확보됐다고 할 수 있다. 또한 최근 고덕아이파트 일반 평균분양가가 3.3㎡당 2천5백만원 이상에 이뤄짐에 따라 조합원 분의 경쟁력은 더욱 높아지고 있는 상황이다.
다만 사업이 비슷한 시기에 마무리됨 따라 잠실과 같이 일시적인 물량 증가로 인한 하락세를 보일 가능성이 높아 투자기간은 입주 이전까지 잡는 것이 바람직하겠다.
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