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반값 보금자리 기회인가? 재앙인가? ① 조회 : 2,542추천 : 3

작성자	스피드뱅크	작성일	10/28 09:18

26일부터 반값 보금자리 주택 청약 경쟁이 본격적으로 시작되었습니다. 10월 7일부터 특별공급을 시작으로 분양이 시작됐지만 실제 경쟁은 일반공급이 시작된 이번 주 부터이기 때문에 실질적인 청약이 시작됐다고 할 수 있습니다. 보금자리 주택은 서울 도심과 가까운 거리에 지어지고 3.3㎡당 1000만원도 안 되는 가격으로 사전 분양이 이뤄집니다. 내 집이 없는 서민들에게는 저렴한 가격에 질 좋은 아파트를 공급하여 서민주거 안정에 기여한다고 하니 좋은 현상이라는 생각이 듭니다. 싼값에 내 집 마련을 할 수 있다는 생각에 들 뜨신 분들도 많은 것 같습니다. 보금자리 주택을 짓는 다른 의도로는 저가의 중소형 주택을 늘림으로써 서민들의 주거를 안정을 도모하고자 하는 것을 첫 번째 이유로 꼽을 수 있을 것 같고요. 집값 상승의 근원지로 지목되고 있는 강남 대체지(내곡, 우면, 세곡1-2)를 개발함으로써 아파트가격의 선행성을 보이고 있는 선도지역에 저가주택 공급을 늘리면서 집값 상승의 불씨를 사전에 잠재우겠다는 부가적인 취지도 생각해 볼 수 있겠습니다. 뒤에서 다시 언급 하겠지만 이는 재건축 아파트 규제 완화책과 병행될 가능성 높아 보입니다. 그런데 대부분의 언론 기사는 시세보다 저렴한 보금자리주택을 분양 받을 경우 시세차익이 얼마가 날 것이다. 어떻게 하면 분양을 받을 수 있을지에 관한 청약전략 그리고 어디가 추가로 개발될지에 관한 내용에 초점이 맞춰져 있는 것 같습니다. 만약을 위해 비관적인 관점에서 보금자리 공급충격에 대해 생각해 보는 시간을 갖겠습니다. 보금자리주택은 공공이 짓는 85㎡ 이하의 분양주택과 임대주택을 말합니다. 하지만 보금자리에서는 공공주택만 짓는 것이 아니라 민영주택도 공급되기 때문에 정확한 의미를 구별하여 사용할 필요가 있을 것 같습니다. 여하튼 주목해야 될 것은 민영이든 공공이든 공급되는 주택이 중소형 위주라는 것과 150만 가구 숫자의 의미입니다. 공급되는 150만가구 그러니까 민영, 공공 모두 85㎡ 이하의 소형주택입니다. 이 사실을 주목하는 사람들은 거의 없는 것 같더군요. 집값과 주택 공급은 굉장히 밀접한 상관관계를 보입니다. 86년 이후 최근까지 33년 동안 우리나라 집값은 연간 단위로 볼 때 3차례의 하락을 경험하게 됩니다. 1차 가격 하락은 91년 시작됩니다. 서울 기준으로 아파트 가격은 연간 4.5%의 하락을 기록하는데 그 전 해 그러니까 90년 서울 아파트 가격은 37.6%로 사상 최고치로 폭등을 기록했습니다. 이 같은 폭등은 1980년대 중반 '3저 호황'에서 원인을 찾을 수 있습니다. '단군 이래 최대의 호황'이라 불렸던 당시의 경제상황은 '저금리, 저달러, 저유가'라는 3저 현상으로 경제성장률이 연 10% 수준을 기록했습니다. 당시 ‘저금리’는 각국 정부가 제2차 오일쇼크로 불황에 빠진 경제를 부양시키려고 금리인하 노력을 펼치며 발생했습니다. 국제금리가 떨어지자 우리나라는 외채의 절반 이상을 차지하고 있었던 변동금리부 외채의 상환부담이 줄어들면서 경상수지가 호전 되었고 한국제품의 가격경쟁력 강화를 가져와 수출증가, 흑자전환, 외채감소에 기여했습니다. 다시 말하면 저금리 기조 속에 부동산 시장과 증권 시장으로 돈이 몰리는 유동성 장세가 80년대 중반부터 90년대 초까지 이어지게 된 것입니다. 이에 따라 종합주가지수는 85년 138p에서 89년 3월 1000p를 돌파하게 됩니다. 7배가 넘게 오른 셈이네요. 89년을 꼭지를 찍은 주식 가격은 금리가 오르기 시작하면서 가파른 하락을 시작합니다. 주식시장에 비해 1년 정도 늦게 발동이 걸린 주택시장은 앞서도 이야기 했듯이 90년도에도 서울 아파트 값은 37.6% 올라 사상 최고를 기록하게 됩니다. 실제로 아파트 가격이 하락하기 시작한 것은 200만호 건설의 산물인 분당신도시 시범단지가 입주를 시작하게 된 92년부터입니다. 200만호 건설 입주에 줄이어 입주를 하게 된 것이지요. 이에 따라 91~93년도 서울 아파트 가격은 년 평균 4~5%대의 하락을 기록하고 입주가 끝난 94~95년에도 1% 내외의 보합세를 기록하게 됩니다. 20% 내외의 상승을 기록하던 집값이 5년 동안 안정세를 기록했다고 봐도 무방할 것 같습니다. 아시다시피 분당, 일산 등 1기 신도시에는 소형, 중형, 대형 아파트가 골고루 섞여 있습니다. 그런데 보금자리 주택는 모두 85㎡ 이하로 공급됩니다. 정부 계획에 따르면 2012년까지 150만호가 공급될 예정인데요. 4인 기준으로 한 가구를 산정 할 때 600만명을 수용할 수 있는 엄청난 규모의 물량이 중소형 위주로 쏟아지는 겁니다. 2008년 기준 서울시 인구가 1000만 명을 약간 웃도는데 이 인구의 60%를 수용할 수 있는 물량이 쏟아지는 셈입니다. 앞으로 어떤 일이 벌어질 까요? 1~2차 보금자리 주택이 들어선 위치를 보면 수도권을 둘러싸고 서울 외곽순환도로에 정확히 인접해 있는 것을 알 수 있습니다. 여러 가지 이유가 있을 수 있겠지만 개발이 가능한 개발제한 구역이 외곽순환도로를 중심으로 흩어져 있는데다 광역도로망이 인접해 있으므로 주거선호도가 높다는 필연적인 이유가 있는 것 같습니다. 서울 이북에는 북한산, 도봉산, 천마산, 수락산 등이 위치한 험준한 지형이 많기 때문에 추가로 보금자리가 공급될 만한 곳은 얼마 되지 않습니다. 서울 도심에서 15~21km에 입지로 제한을 한하면 대상은 더욱 줄게 됩니다. 박정희 정권 이후 부동산 개발의 축이 서울과 부산을 가르는 경부고속 도로였다고 해석한다면 MB정권 이후 개발의 축은 서울 외곽순환도로와 한강변 수로라고 유추하여 적용해 볼 수도 있을 것 같습니다. 다시 말해 돈이 흐르는 경로라고 해석할 수 있다는 말입니다. 부동산에 관심이 있으신 분들은 아시겠지만 개발제한 구역의 사전적 의미는 수도권지역의 무분별한 확산을 방지하기 위해 지정한 제도입니다. 반대로 생각해보면 개발제한의 제한이 없다면 무분별한 개발로 인해 도심의 기능을 해칠만한 지역이라는 뜻과도 통합니다. 그런데 정부는 그린벨트를 개발하여 2012년까지 매년 8만호를 짓겠다고 합니다. 1차~2차 보금자리 주택의 규모가 5만5천 가구 정도 임을 감안하면 매년 1.5개 정도의 보금자리구역을 새로 지정해야 하는 셈이 되는데요. 앞으로 어떻게 될까요? 밀리어네어(www.speedbank.co.kr) 당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

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