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물 만난 재건축 경매시장 조회 : 15,331추천 : 15

작성자	이영진	작성일	10/27 15:17

'현재 아파트재건축사업 진행 중에 있으며, 본 건을 취득할 경우 조합원자격을 취득하는지 여부는 불분명’. 지난 9월 21일에 낙찰된 송파구 가락동 소재 가락시영아파트의 법원 매각물건명세서 비고란에 기재되어 있는 내용이다. 이런 문구가 기재된 이유는 다름 아니라 재건축 조합설립인가를 받은 후에는 조합원 지위를 양도하는 것이 금지되어 있기 때문이다. 재건축 조합원 지위양도 금지는 참여정부 시절인 2003년 9.5 재건축시장 안정대책을 통해 2004년 1월 1일부터 시행된 사항이다. 다만 2003년 12월 31일까지 조합설립인가를 받은 단지의 경우 조합원 지위를 1회에 한해 양도할 수 있도록 했다. 사실상 조합원 지위양도가 전면 금지되는 대상은 2004년 1월 1일 이후 조합설립인가된 아파트들이다. 물론 이들 아파트라 해도 일정한 경우(조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자, 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자, 착공일부터 5년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자)에 한해 조합원 지위를 양도할 수 있는 규정(2005.5.18 신설)을 두어 일부 완화하긴 했지만 5년 이상 보유는 조합원에게 여전히 부담으로 작용할 수밖에 없었다. MB정부 들어 부동산시장 활성화대책 일환으로 지난해 11월 7일 수도권 투기과열지구를 해제함으로써 재건축 조합원 지위양도를 허용했지만 강남3구만은 여전히 투기과열지구로 남아 조합원 지위양도가 금지됐다. 위에서 사례로 든 가락시영아파트의 조합설립인가일은 2003년 6월, 사업시행인가일은 2008년 4월 7일이다. 이것으로 따지자면 조합설립인가가 2003년 12월 31일 이전에 이루어졌기 때문에 소유자는 1회에 한하여 조합원 지위를 양도할 수 있다. 따라서 지난 9월 21일 낙찰자는 자연스레 조합원 지위를 취득할 수 있었겠지만, 해당 물건의 등기부등본 확인 결과 이미 지난 2005년 12월에 매매가 한번 이루어졌다. 조합원 지위가 사실상 1회 양도된 셈이다. 당시 양수인은 조합원 지위를 취득했지만 이 양수인이 조합원 지위를 다시 제3자에게 양도하려면 해당 아파트가 그간 사업시행인가된 사실 없이 조합원 지위 취득일로부터 다시 5년간을 보유한 후인 2010년 12월이 지나서 되팔거나 경매로 취득되어야 한다. 그러나 해당 아파트는 지난 2008년 4월 7일에 이미 사업시행인가가 났으므로 이로부터 다시 3년이 지나도록 착공이 이루어지지 않았음을 전제로 2011년 4월 7일 이후에나 양도(5년 보유 요건은 갖춘 상태임)해야 조합원 지위가 승계될 수 있다. 따라서 당초 규정에 의하면 이 아파트를 낙찰(9월 21일) 받은 낙찰자는 조합원 지위를 취득할 수 없고, 단순 관리처분(현금 청산) 대상에 불과했다. 조합원 지위를 취득하기 위해서는 낙찰자가 2011년 4월 7일까지 낙찰대금을 납부하지 말아야 한다. 전혀 불가능한 얘기지만 말이다. 이러한 주의를 환기시키기 위해 법원이 매각물건명세서에 그 내용을 기재해 놓았던 것으로 보인다. 강남권 재건축 아파트를 매입하거나 경매로 낙찰받기 위해서는 해당 아파트의 조합설립인가일이 2003년 12월 31일 전후인지를 따져보는 것은 물론 조합설립인가일, 사업시행인가일, 착공일이 언제였고 이로부터 몇 년이 경과했으며, 직전 소유자가 몇 년 동안 해당 아파트를 소유하고 있었는지를 확인해볼 필요가 있는 이유이다. 그러나 앞으로는 적어도 경ㆍ공매 취득의 경우 이렇게 복잡한 사항을 헤아려 취득할 필요가 없어졌다. 재건축시장 활성화 차원에서 올해 8월 11일 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 조합원 지위양도 규제가 대폭 완화됐기 때문이다. 개정된 법령에 의하면 조합설립인가일부터 2년(종전 3년) 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 2년(종전 5년) 이상 계속하여 소유하고 있는 경우, 사업시행인가일부터 2년(종전 3년) 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년(종전 5년) 이상 계속하여 소유하고 있는 경우, 착공일부터 3년(종전 5년) 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년(종전 5년) 이상 계속하여 소유하고 있는 경우에 조합원 지위를 양도할 수 있게 했다. 특히 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우에는 재건축 진행단계나 보유기간 제한을 두지 않았다. 따라서 경ㆍ공매를 통한 재건축 아파트 양수인, 즉 낙찰자는 재건축 진행단계 및 직전 소유자의 보유기간에 상관없이 언제나 조합원 지위를 취득할 수 있게 됐다. 이 새로운 규정이 시행(2009년 8월 11일)됨에 따라 당초 조합원 지위 취득이 불가능했을 법한 가락시영아파트 낙찰자의 조합원 지위 취득이 가능하게 된 것이다. 경매를 통한 토지 취득 시 토지거래허가 규제를 받지 않는 것과 같은 수준의 규제완화가 재건축 아파트에도 이루어진 셈이다. 다만 한 가지, 경ㆍ공매를 통해 취득한 재건축 아파트를 다시 제3자에게 일반매매를 통해 조합원 지위를 양도하고자 한다면 그 양도인(직전 소유자) 역시 재건축 진행단계별 조건 및 보유기간을 충족해야 함에 유의하기만 하면 된다. DTI규제가 수도권 및 제2금융권으로 확대된 후 전반적으로 소강상태를 보이고 있는 와중에도 유독 재건축 경매시장에 아직도 수십명씩 입찰경쟁이 붙고 낙찰가율이 100%를 넘나드는 이유는 재건축이라는 개발호재 외에 이러한 정책적ㆍ제도적 호재가 뒷받침되고 있기 때문이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장 당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

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