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보금자리 청약, 이것만은 주의하자 조회 : 8,645추천 : 8

작성자	이영진	작성일	10/07 08:30

보금자리주택에 대한 세간의 관심사가 가히 폭발적이다. 지난 9월 28일 보금자리주택 4개 시범지구에 대한 지구계획이 확정ㆍ고시되면서 그 관심이 최고조에 달하고 있다. 강남 우면지구, 서초 세곡지구의 경우 주변 시세의 50% 수준, 하남 미사지구, 고양 원흥지구의 경우 주변 시세의 70% 수준에서 분양된다고 하니 그럴 수밖에. 당첨되면 로또나 마찬가지라는 인식에 너도나도 보금자리주택 청약을 위한 셈법에 분주하고도 긴장된 나날을 보내고 있을 터이다. 보금자리주택 시범지구 지구계획에 따르면 4개 시범지구에서 공급되는 주택은 총 5만5041가구. 이중 보금자리주택으로 건설되는 물량은 모두 4만505가구이다. 이중 절반에 해당하는 2만42가구가 공공임대주택으로 공급되고 나머지 2만463가구가 공공분양주택이다. 바로 이 공공분양주택 중 약 70%에 달하는 1만4295가구가 10월 7일부터 사전예약으로 공급되는 것이다. 국토해양부가 발표한 사전예약 물량을 구체적으로 살펴보면 3자녀이상(가점순) 707가구, 신혼부부 488가구, 근로자생애최초 2852가구, 장애인ㆍ국가유공자 등 기관추천으로 2205가구가 특별공급되며, 노부모 부양 1421가구, 3자녀이상(불입액 순) 707가구가 우선공급 물량으로 배정됐다. 나머지 5915가구는 일반공급 물량이다. 한꺼번에 공급되는 물량도 많지만 반값 아파트라 할 만큼 값이 저렴하고 입지도 그만하면 괜찮은데다 3개단지 동시신청이 가능해 당첨 가능성이 높아졌다는 것이 보금자리주택의 최대 장점으로 꼽혀왔다. 그간 묻어뒀던 청약저축통장을 꺼낼 절호의 기회가 도래한 셈이다. 그러나 보금자리주택은 시세보다 상당히 저렴한 가격에 공급되는 만큼 투기수요 창궐을 막기 위한 갖가지 규제를 도입하거나 강화하여 시행하고 있음을 알아야 한다. 보금자리 청약, 로또만큼이나 부의 행운을 가져다 줄 것임이 분명하지만 주의해야 할 사항도 많다는 얘기다. 이를 구체적으로 살펴보기로 한다. 우선 보금자리 사전예약은 본 청약이 있기 1~2년 전에 실행하는 것이라는 점에 유의하여야 한다. 따라서 통상 일반주택이 본 청약 후 2~3년 지나면 입주가 이루어지는 것에 반해 보금자리주택은 사전예약 시점부터 입주 때까지 최장 5년이 넘게 걸릴 수도 있다. 물론 5년은 사전예약 후 보금자리주택 시범지구에 대한 사업이 예정대로 잘 진행됐을 때를 가정한 것이다. 만약 시범지구에 대한 보상협의 지연, 공사 지연 등으로 사업에 차질이 생기는 경우에는 입주까지 5년 이상 소요될 수도 있다. 사전예약 시점으로부터 3년 이내에 입주해야 할 수요자에게는 보금자리주택은 맞지 않는 상품이다. 둘째, 보금자리주택은 7~10년의 전매제한에 걸리고 5년간 의무적으로 거주해야 한다. 즉 수도권 그린벨트 해제지역에서 공급되는 보금자리주택은 과밀억제권역 여부를 떠나 계약 후 7년간 전매가 금지되며, 분양가가 인근지역 주택매매가격의 70% 미만이면 10년간 전매가 금지된다. 이번에 공급되는 4개 시범지구에서 공급되는 보금자리주택의 경우 주변 시세의 50(우면, 세곡)~70%(미사, 원흥)이하에서 분양가가 결정될 예정으로 있어 사실상 모든 보금자리주택이 10년 전매제한에 걸리게 된다. 게다가 내년 6월 보금자리주택 특별법 개정을 통해 그린벨트지역의 보금자리주택(공공분양주택에 한)에 대해서는 5년간 거주 의무 기간을 부여할 방침으로 돼 있다. 사실상 전매제한과 함께 보금자리주택에 대한 가장 강력한 규제 수단인 셈이다. 물론 분양 후 소유권이전등기가 경료되면 전매제한 기간 중 3년이 경과한 것으로 간주된다. 셋째, 이번에 공급된 보금자리주택 4개지구 17개 단지 모두 최대 3지망까지 신청이 가능하나 같은 단지에서는 1개만 신청이 가능하다. 예컨대 서울 강남 A1단지 84형 1지망, 서울 강남 A2단지 74형 2지망, 서울 서초 A2단지 59형 3지망 신청은 가능하나 서울 강남 A1단지 84형 1지망, 서울 강남 A1단지 74형 2지망, 서울 서초 A2단지 74형 3지망 식의 신청은 할 수 없다. 더불어 특별공급 대상자가 시일을 달리하는 우선공급이나 일반공급물량에 중복신청이 가능하지만 다른 특별공급과의 중복신청은 불가능하다는 것을 알아둘 일이다. 즉 다자녀 특별공급에 사전예약신청하고 이후 생애최초 특별공급에도 사전예약신청할 수는 없다. 넷째, 일반청약의 재당첨금지 기간과 같은 규제도 도입된다. 즉 사전예약자로 당첨되었으나 그 지위를 포기하거나 취소한 경우 또는 부적격자로 판명된 경우에는 과밀억제권역에서는 2년, 기타 지역은 1년간 향후 보금자리주택 사전예약을 할 수 없게 된다. 또한 보금자리주택 사전예약자로 선정된 사람과 그 세대원은 다른 보금자리주택의 사전예약자로 선정될 수 없고, 입주 때까지 사전예약자를 비롯한 세대원 전원이 무주택자격을 유지해야 함은 물론이다. 이뿐만이 아니다. 청약단계시의 불법 청약통장 거래, 계약 후의 불법 전매, 입주 후의 실거주 의무 위반사항이 적발되면 2~3년이하의 징역 내지 2~3천만원이하의 벌금과 함께 공급계약 자체를 아예 취소할 계획이라고 한다. 아울러 불법 청약통장 거래자의 청약통장을 무효화하고 필요할 경우 재가입을 금지하는 방안도 추진된다는 점에도 유의하자. 청약자격은 있으나 자금여력이 없어 청약에 임할 수 없는 사람일수록 청약통장 불법 거래에 대한 유혹을 쉽사리 뿌리칠 수 없는 법. 규제 및 단속이 얼마나 효율적으로 이루어질지는 미지수지만 그렇다고 징역이나 벌금, 청약통장 무효까지 감수하면서 통장을 거래하기에는 위험이 너무나도 크다. 사전예약을 하고자 한다면 단지 시세차익에 급급하기보다는 입주까지의 장기간 소요 및 5년간의 실거주 의무로 인한 거주이전의 제약, 7~10년의 전매제한에 따른 청약가치, 근무처 및 자녀 학군과의 관계, 보금자리주택 단지의 질적 주거환경 등 제반요인을 면밀히 검토한 후 청약에 임해도 늦지 않을 것이다. 닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장 당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

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