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우리에게 ‘부자아빠 가난한 아빠’의 저자인 로버트 기요사키의 또 다른 재테크 서적인 ‘부자아빠의 부동산 투자전략’이라는 책에는 다음과 같은 내용이 있다.
부동산의 종류는 다양하다. 다음과 같다.
h독신자 주택
h다세대 주택 - 연립주택, 아파트
h점포 부지
h사무실
h공장건물
h헬스케어 - 병원, 요양소, 노인 주거시설
h서비스업 - 호텔, 카지노, 리조트 등
각각의 자산 클래스 내에는 다양한 하위 범주와 특정 분야가 있다. 요점은 그 누구도 모든 부동산 자산 클래스에 관한 전문가가 될 수 없다는 것이다. 당신이 할 일은 가장 즐길 수 있을 것이라고 생각하는 한 가지를 선택한 다음 그 분야만을 전문으로 하는 것이다. 자신이 집중하고 있는 분야와 관련된 모든 뉘앙스와 전문가의 노하우를 습득하라.
각각의 부동산 자산 클래스는 완벽하게 예측할 수 있는 주기를 거친다. 철저하게 따르는 부동산 자산 클래스의 주기에 숙달되어야 하는 이유는 이 지식이 현명한 결정을 내리는데 도움이 될 수 있기 때문이다. 주기의 각 부분에 해당하는 징후를 발견한다면, 언제나 시장이 다음에 향하는 곳을 할 수 있을 것이다.
즉 부동산을 바라보는 관점을 축소시키라는 의미인데 필자의 생각도 전적으로 동의한다.
최근에 부동산 시장이 앞으로 폭등할 것이냐 폭락할 것이냐에 대해서 말들이 많은 것 같다.폭등한다는 사람들은 최근 몇 년 사이에 강남을 중심으로 공급이 줄었다는 점과 그래도 기본 유동성이 있기 때문에 요즘 같은 저금리시대에 돈이 갈 곳은 부동산 밖에 없다는 점을 강조하고 있고 폭락을 예상하는 측은 베이비붐 세대(1955년~ 1963년 출생자)들이 은퇴를 준비하고 고민하면서 현재 보유하고 있는 부동산을 단계적으로 처분할 것과 함께 15만가구가 넘는 미분양아파트를 예로 들면서 오히려 공급과잉을 설명하고 있다.
하지만 실제 강남지역의 공인중개사를 방문해보면 거의 대부분의 공인중개사들이 현지의 개발호재를 거론하면서 가격 상승을 천편일률적으로 주장하고 있다.
이 지역이 재건축만 된다면 30평형대가 17억까지 간다느니 아직 확정은 안되었지만 인근 도로가 지하로 내려가면서 지금의 교통정체가 말끔히 해소된다느니 누가 들어도 귀가 솔깃한 투자정보를 듣고 있자면 정말 무리를 해서라도 투자를 해야 할 것만 같은 최면에 빠지는 느낌이다.
부동산 시장이 폭등하는 시기에는 다른 지역보다 더 가격이 오르는 지역이 있을 것이고 부동산 시장이 폭락할 때에는 다른 지역보다 가격이 덜 하락하면서 그래도 버티는 지역이 있을 것이다.이런 지역과 종목을 잡겠다는 조금은 세분화하고 시각을 좁히는 전략이 필요한 요즘이다.
따라서 향후 부동산 시장의 투자 전략에 있어서 실천해야 할 몇 가지 전술에 대해서 알아보도록 하자.
우선 절대적인 대출허용 범위를 지키자는 것이다.부동산시장 폭락을 주장하는 사람들의 얘기 중에는 너무 과도한 가계대출도 언급이 되고 있다.현재 우리나라에서 가장 시급한 문제가 가계대출에 대한 부실우려라고 하는데 부동산 투자를 대부분 대출에 의존해서 하는 시기는 지났다고 생각된다.
허울좋은 레버리지 효과를 들먹이면서 대출이자를 적금이라고 생각하고 투자했다가 가격이 오르면 퉁 치고 정산하면 되고 그때 까지만 버티자는 막연한 투자분석과 자금흐름 분석으로는 그 위험이 너무 크게 다가온다.
매월 납입하는 대출 원리금이 월평균 수입의 30%를 넘지 않는 선에서 대출을 활용하도록 하자.
두 번째는 가만히 있는데 내게 다가오는 정보 가지고는 투자하지 말자.하루에도 신문이나 인터넷이나 뉴스를 통해서 수십 군데의 부동산 정보가 쏟아져 나오고 있다.
신규 아파트의 분양이나 입주 소식부터 특정 지역의 개발이나 투자관련 소식들이 가만히 있어도 여기저기서 들려온다.이런 정보보다는 내가 직접 찾아보고 발로 뛰고 시간 품을 팔아서 건진 정보를 활용해서 투자를 하자.
신문의 전면광고나 하단 광고료가 얼마인지 알고 있는가? 그 광고비도 여러분들의 주머니에서 나온 돈이 분양가라는 형태로 흘러 들어 간다는 사실 정도는 알고 있으시겠지?
세 번째 전술은 자신의 처한 상황을 분명히 인식하고 목표를 정해서 하도록 하자.
아직 30대 초반의 월 평균 300만원 안팎의 급여를 받는 직장인이라면 상황에 맞는 청약이나 내 집 마련,부동산 투자 준비나 전략이 다를 것이고 이미 30평 형대의 아파트를 가지고 있는 중년의 부부라면 성향이나 여유자금에 따른 거주이전의 방향성이 다를 것이다.
이제 갓 직장생활을 시작한 직장 새내기가 부동산에 접근하는 방법이나 전략도 다를 것이다.이러한 자신의 현재 상황(월소득,총자산,대출가능금액 및 상환여력,관심 부동산 지역 및 종목)에 맞는 투자 전술을 지키도록 하자.
이 모든 전략과 전술의 밑바탕에는 신문이나 부동산관련 뉴스의 스크랩과 자료정리,수시로 모델하우스 방문,관련 지자체 홈페이지나 정보사이트의 방문 등 평소의 체력단련이 있어야 한다.
폭등이나 폭락이라는 표현은 귀를 닫고 신경도 쓰지 말고 그져 나에게 맞는 투자목표를 정하고 훈련일지를 작성해서 차근차근 실천해 나가는 대기만성형 투자자도 좋지 아니 한가?
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