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	[지역집중정보] 강남재건축의 미래 ‘개포주공1단지’ 조회 : 1,283추천 : 3

제 공	부동산뱅크

한국부동산 화두에는 언제나 강남재건축이 있다. 부동산가격의 상승과 하락에 가장 먼저 반응해 시장의 지표로써 여겨졌기 때문이다. 작년 금융위기 이후 가격하락을 주도했고 올초부터 상반기 내내 큰 상승폭으로 2007년 최고점을 회복하는 것으로 보였다. 하지만 최근 움직임은 올 초와는 많이 다른 양상을 보이고 있다. 정부의 DTI규제로 인해 전반적으로 수요자들의 심리가 위축되고 서울시가 소형의무비율 등 주요 재건축 규제를 유지하겠다는 방침을 천명함에 따라 재건축아파트 가격이 하락세를 면치 못하고 있기 때문이다.  이에 사업성이 뛰어난 재건축단지로 사람들의 관심이 몰리고 있다. 재건축아파트 중에서도 사업성이 어느 정도 보장된 저층단지들은 수요가 꾸준한 반면, 중층 단지의 경우 사업성이 낮은데다 가격도 많이 올라 투자매력이 많이 감소해 발길이 뜸해진 상태다. 특히 강남재건축 단지들 중 가장 관심이 높은 곳은 개포주공이다. < 개포주공1단지와 대모산 전경 > 82년에 입주한 저밀도 개포지구(1~4단지)는 지상 5층 3,022개 동 36~59㎡ 10,440가구로 강남구에서 규모가 가장 큰 재건축 사업지다. 강남에 마지막 남은 저밀도 지구로 제2종 주거지역에 속한 지역이다. 특히 개포지구에서 가장 주목을 받고 있는 곳은 개포주공1단지다. 이 아파트는 지난 2003년 10월 조합설립인가를 받아 개포지구 내 재건축 단지 중 사업속도가 가장 빠르기 때문이다. 또 대지지분도 다른 단지보다 넓어 사업성이 높다는 평이다. < 강남권 대표적인 재건축 아파트인 개포주공1단지 모습 > 이 단지의 대지지분은 36㎡가 45.95㎡, 42㎡가 56.85㎡, 49㎡가 68.76㎡, 52.89㎡가 77.35㎡, 56㎡가 80.33㎡, 59㎡가 88.92㎡로 인근에 있는 개포시영 42㎡(52.89㎡), 개포주공2단지 52㎡ (65.12㎡), 개포주공3단지 42㎡(55.86㎡)보다 조합원 소유 지분이 크다. 여기에 지난 8월11일 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 시행되면서 조합원 지위 양도가 쉬워지게 된 점도 개포주공 인기에 일조하고 있다. 개포주공1단지는 그 동안 조합원 지위가 한번만 양도할 수 있었다. 그러나 앞으로는 조합원 지위가 쉬워지게 되면서 매물이 많이 나올 것으로 기대된다. < 개포주공은 대지지분이 크고 동간거리가 넓어 쾌적하다 > 특히 이번 초치로 전매제한이 풀리면서 시세차익을 노린 매물이나 대출이자에 부담을 느낀 매도자들이 호가를 낮춰 매물들이 나오고 있다. 개포동 정애남공인 장명경 실장은 “2003년 10월 조합설립 인가를 받은 이후 1,000명 가까운 매수인이 현 실거래자”라며 “앞으로 매물 증가가 예상되며 단기적으론 집값이 소폭 하락했지만 보합세를 유지했고 향후 가격 상승이 가시화돼면 투자 포인트는 극명하게 나올 것"으로 내다봤다. 10월 현재 이 단지의 시세는 7억~13억 원 안팎. 36㎡(11평형, 30가구)형의 경우 6억 9,000~7억 원선, 42㎡(13평형, 1530가구)형은 7억 9,000~8억8,000만 원, 49㎡(15평형, 1795가구) 9억 9,000~10억 원, 56㎡(17평형, 1055가구) 13억 원 선에 거래 중이다. 이는 재건축가격이 본격적으로 하락하기 시작한 지난 8월 대비 7,000~8,000 만 원 정도 하락한 가격이다. 하지만 워낙 사업성이 좋아 재건축관련 규제만 완화된다면 가격상승이 꾸준히 이뤄질 것이라고 주변 중개업소들은 전한다. 현재 용적률은 68.8%로 최대 230%까지 받는다고 해도 대부분 99㎡이상의 중대형으로 입주가 가능할 것으로 인근 부동산업계에서는 분석하고 있다. 현재 주변 대치동 현대아이파크 109㎡가 13억 원 선인 것을 감안하면, 현재 42㎡가 8억 3,000만 원 선으로 추가부담금까지 고려해 최소 3억 원 가량의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 개포주공1단지 조합관계자는 “개포주공의 경우 대지지분이 넓어 서울시 계획대로 소형의무비율을 적용한다고 해도 크게 영향을 받지 않는다”고 말했다. < 단지 내 개포주공1단지재건축조합사무실과 개원초등학교 정문 >  하지만 일각에서는 재건축에 대한 맹신을 주의하라고 전한다. 정애남공인 정애남 대표는 “현재 개포주공을 매입하려는 사람들은 철저히 실수요적인 입장에서 움직이는 것이 좋다.” 며 “개포주공1단지의 경우 강남에서 가장 좋은 입지를 점하고 있는 만큼 사업 후 강남 랜드마크 중 하나로 자리매김 할 가능성이 높아 장기적인 목적으로 접근해야 한다.” 고 전했다. 부동산뱅크 이서호 기자 adrock83@neonet.co.kr < Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 > 당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

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