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	11.3대책 1년…강남 재건축, 분양권 ‘덕’ 톡톡히 봤다 조회 : 336추천 : 2

제 공	스피드뱅크

- 재건축 규제완화, 호재 더해져 하락폭 이상의 상승세 - 알짜 입지 분양권 프리미엄 ‘고공행진’ 경제난국 극복 종합대책인 11.3대책이 발표 된 지 1년이 되었다. 11.3대책 부동산 분야의 주요 골자가 재건축 규제 완화 및 부동산투기지역 해제인 만큼 재건축과 분양권 시장은 가격 상승 행진을 보였지만 일반 아파트 시장은 보합세를 보이며 대책의 효과를 보지 못한 것으로 나타났다. 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면 11.3대책이 발표 되기 직전부터 1년 동안 매매가 상승률을 조사한 결과 강남권(강남,서초,송파,강동) 4개 구 재건축 아파트 가격은 12.43% 오른 것으로 나타났다. 이는 11.3대책 발표 이전 1년 동안 10.79% 하락한 것과 비교할 때 떨어진 폭을 상쇄하고도 남는 수치다. 이에 비해 아파트, 주상복합, 재건축을 포함한 매매가 상승률은 서울 0.84% 상승해 소폭 오른 것으로 나타났고 신도시(-1.01%)와 경기도(-0.93%)는 오히려 하락했다. 즉 11.3대책 발표 이후 강남권을 제외한 나머지 지역은 보합 내지는 하락세를 보여 재건축이 11.3대책의 수혜자라고 할 수 있다.   한편 2003년 투기과열지구 내에서 분양권 전매를 금지하는 5 ? 23대책 발표 이후 5년여 기간 동안 닫혀져 있던 분양권 거래 시장이 열리면서 분양시장과 동시에 분양권 시장이 살아났다고 할 수 있다. 전매가 가능한 인기 단지에는 견본주택 마다 ‘떴다방’이 출현하는 가 하면 주요 분양권 시장에서는 두둑한 웃돈을 붙여 거래가 되고 있을 정도다. ◆11.3대책 재건축 시장에 ‘단비’ 11.3대책이 발표되기 직전부터 1년간 서울 강남권 및 과천 재건축 매매가 상승률을 살펴보면 서초를 제외한 4곳에서 두 자리 수 오름폭을 기록했다. 금융위기 이후 큰 폭으로 하락했던 재건축 시장에 바닥 심리가 퍼지면서 매수세가 증가 한 데다 올 초부터 재건축 시장에 호재가 등장하면서 가격이 상승한 것이다. 강남, 강동, 송파, 과천 각각 13.57%, 20.45%, 10.72%, 11.26% 상승했으며 서초는 5.81% 올랐다. 이 같은 결과는 11.3대책 발표 이전과 비교해 볼 때 완연히 다른 모습이다. 발표 이전 1년 동안은 재건축 아파트 매수세가 얼어붙었던 시기로 강남(-9.63%), 강동(-14.11%), 서초(-3.02%), 송파(-14.98%), 과천(-9.86%) 모두 하락세를 보인바 있다. 꺼져가던 부동산 시장의 불씨를 살려놓은 11.3대책은 올 초 한강변 초고층 아파트 허용, 제2 롯데월드 최종 발표까지 더해져 1월부터 재건축 아파트 가격이 본격적으로 상승했다. 게다가 8월에는 고덕주공 4, 6, 7단지가 정비구역 지정을, 고덕주공 2, 5단지는 정비구역지정 공람공고가 진행되면서 상승세를 이어갔다. 하지만 단기급등에 대한 부담감과 9월 7일 DTI규제 발표, 재건축 매수자 자금출처 조사 등의 악재를 만나면서 최근 들어 재건축 시장이 주춤하고 있다. ◆인기지역 아파트 프리미엄만 ‘1억’ 11.3대책 이후 눈에 띄는 변화는 분양권 시장이다. 그 동안 전매제한에 막혀 거래가 제한되던 시장에 프리미엄이 붙고 거래가 다시 시작된 것이다. 특히 올해는 알짜 입지의 재개발,재건축 분양이 줄을 잇고 있는 상황에서 분양성공은 곧 분양권 시장의 활성화를 예고한다 해도 과언이 아닐 정도다. 서울지역에서 1순위 마감한 주요 단지의 분양권 프리미엄 가격을 조사해 본 결과, 적게는 수천에서 많게는 억 단위의 프리미엄이 붙은 것으로 나타났다. 올 7월 분양한 동작구 흑석동 흑석뉴타운 센트레빌1차 로열층의 경우 공급면적 106~111㎡형 분양권 프리미엄은 1억원을 호가한다. 9호선 개통, 한강르네상스 개발 사업 호재와 강남권과 인접한 뉴타운이라는 점도 수요자들을 불러모았다. 3월 분양 당시 총 133가구 모집에 서울 1순위 청약자 838명이 몰린 용산구 효창파크 푸르지오 역시 공급면적 77㎡, 146㎡형의 로열층은 프리미엄만 8000만~9000만원 정도다. 또 ‘래미안’과 ‘e편한세상’이라는 브랜드로 분양에 성공한 중구 신당6구역과 7구역도 주택형별로 분양권 프리미엄이 각각 3000만~5000만원, 2000만~3000만원 정도 형성되어 있다. ◆시장은 살아났으나 최근 거래는 뜸 해 11.3대책으로 하여금 재건축 시장과 분양권 시장 활성화는 이뤄냈으나 최근의 시장 침체로 부동산 시장은 다시 냉기류가 흐르고 있다. 재건축과 분양권 시장 모두 거래가 실종된 상태다. DTI규제가 발표된 9월 이후 가격이 더 내려갈 것을 기대하는 매수자들이 관망세로 돌아섰고 매도자 역시 호가를 낮추지 않기 때문이다. 분양권 시장도 상반기 주택가격이 상승세를 보일 당시 분양을 해 분양 직 후 거래가 집중됐으나 한차례 손 바뀜이 있은 후에는 거래가 뜸하다는 게 현지 중개업소의 공통된 의견이다. 따라서 재건축 시장과 분양권 시장이 전체적인 부동산 시장이 상승기류를 타지 않은 이상 상반기와 같은 상승 움직임은 당분간 어려울 것으로 보인다. 스피드뱅크 조민이 리서치팀장 (www.speedbank.co.kr) 당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

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