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	상승인가 조정인가? 거래량으로 본 가격 전망 조회 : 621추천 : 4

제 공	스피드뱅크

증시의 격언 중 ‘주가는 거래량의 그림자이다’ 라는 말이 있습니다. 거래량의 흐름이 주가의 흐름보다 시차상 조금 선행하는 것이 일반적입니다. 따라서 거래량의 흐름을 잘 분석하면 주가의 흐름을 예측하는 데 큰 도움이 된다는 의미에서 생긴 증시 격언인데요. 주가가 횡보하는 가운데 거래량이 늘어나면 주가는 조만간 상승할 가능성이 높으며, 반면 상승하고 있는데 거래량이 감소한다면 주가 상승세가 막바지에 다다랐을 가능성이 있다고 해석을 합니다. 부동산시장과 주식시장은 자산시장을 이루고 있는 2대 축으로 비슷한 점도 많고 다른 점도 많습니다. 오늘은 가격과 거래량의 관계가 부동산시장에도 적용되는 지 한번 검증해 보는 시간을 갖겠습니다. 시사점은 단 두 가지로 단순하니 편한 마음으로 가볍게 읽어주시면 좋을 것 같습니다. 참고로 거래량 측정과 관련하여 10월 29일자 스피드뱅크 독점 ‘당분간 지켜보자 인식확산… 주택 거래량 급감’ 기사를 참고하시면 앞으로의 시장을 읽는데 도움이 될 수 있을 것 같습니다. 이번 분석에는 전국의 집값을 대표하는 서울 지역만을 분석의 대상으로 삼았으며 분석기간은 거래량 집계를 시작한 2006년 1월부터 2009년 10월까지 46개월입니다. 정부가 아파트 거래량을 집계를 시작한 지가 얼마 되지 않아서 심도 높은 검증을 하지 못한 것을 아쉽게 생각합니다. 분석방법은 직관적으로 이해가 쉬운 그래프 비교 방법과 그 결과를 바탕으로 기술적 통계 분석을 통해 검증을 해 보도록 하겠습니다. 만약 거래량이 가격에 영향을 미친다면 그리고 그 결과가 유의 하다면 앞으로 거래량을 이용해 아파트 가격 예측이 가능하다고 할 수 있겠습니다. 좀 있어 보이게 말한다면 이 주제가 검증하고자 하는 가설이 되겠네요. 만약 거래량이 가격에 선행한다면 몇 개월 정도 선행하는 지도 알아내야 할 과제라 할 수 있겠습니다.                                       [그림1] 서울 아파트 거래량과 가격 지수 [그림1]은 2006년 1월 이후 서울 아파트 거래량과 가격을 한 그래프에 표현한 것입니다. 분홍색 시계열 라인은 서울 아파트가격 지수를 나타내며, 파란색 라인이 2개월 단위의 거래량 이동평균선입니다. 그래프 하단 푸른색 막대는 해당 월 거래량을 나타냅니다. 우선 서울 아파트 거래량을 보면 2006년 하반기에 들어서 서울 아파트 거래량이 폭발하게 됩니다. 거래량은 11월 2만8767건으로 최고조에 이릅니다. 46개월 동안의 분석 기간 동안 월평균 거래량이 1만여 건이라는 점은 감안하면 3배에 달하는 거래가 단기간이 이뤄진 것입니다. 그런데 가격을 나타내는 분홍색 라인은 거래량이 감소한 이후에도 지속적인 상승을 기록하고 있습니다. 집값 폭등에 대한 우려로 2007년 초 금융규제가 나오면서 서울 아파트 가격 상승폭이 줄어든 상태로 상승을 지속하고 거래량은 년 평균 이하로 떨어지게 됩니다. 이후 기간 동안의 거래량과 가격은 둘 중 어느 것이 먼저 움직였는지 육안으로 확인하기는 힘들어 보입니다. 이해를 돕기 위해 주식시장에서 추세를 뽑아 내는 방법인 거래량 고점과 가격 고점을 표시해 보도록 하겠습니다. [그림1]의 노란색 투명 막대는 거래량 고점과 가격 고점을 차례로 표시한 것입니다. 2008년 4월 거래량이 고점에 도달한 이후 같은 해 10월 서울 아파트 가격이 고점을 찍습니다. 거래량이 4~5개월 정도 선행한다고 해석할 수 있겠네요. 다음 거래량 고점은 올해 7~9월까지의 시기입니다. 이 같은 패턴이 계속 된다면 재미 있겠죠. 가격과 거래량의 상관관계를 명확하게 보기 위해서 가격 시계열 라인을 왼쪽으로 4단위 정도 옮겨 보겠습니다. 이를 표현한 것이 [그림2]의 그래프가 되겠습니다. 그래프가 비슷한 패턴을 보인다면 거래량이 가격에 4개월 가량 선행한다고 볼 수 있겠습니다. 전 분석과 마찬가지로 가격과 거래량 고점과 저점을 노란색으로 표시해 보았습니다. 2008년 이후 거래량과 가격지수 저점과 고점이 정확히 일치하는 것을 볼 수 있습니다. 지금까지 거래량이 가격에 선행한다는 주제를 그래프를 통해 눈으로 확인해 보았습니다. 그래프 상으로 거래량이 4개월 정도 선행한다고 결론을 내릴 수 있겠습니다.                                 [그림2] 서울 아파트 거래량과 4개월 선행 가격 지수 마지막으로 거래량이 부동산 가격에 선행한다는 결론이 이론적으로 타당한 지를 검증해 보겠습니다. 변수들 간의 선행성(또는 인과관계)를 검증하는 대표적인 방법으로 “그랜저 인과관계검정(Granger causality test)”이라는 통계분석 방법이 많이 활용됩니다. ‘그랜저인과관계’란 변수간의 선행관계를 파악하는 계량통계 기법으로 한 변수가 다른 변수를 예측하는 데 도움이 되는지를 검증하는 방법입니다. 말이 좀 어렵죠? 여기서는 아파트 가격과 거래량 두 변수를 기준으로 선행관계를 따져 보도록 하겠습니다. 만약 거래량이 아파트 가격에 선행한다면 선행 거래량을 변수로 넣고 아파트 가격을 예측 한 값이, 아파트 가격만 가지고 예측한 값보다 설명력이 높아져야 할 것입니다. 가설은 ‘아파트 거래량은 가격에 선행한다’ 가 되겠네요. 이러한 가설을 토대로 거래량과 부동산 가격의 시차를 4개월로 두고 그랜저 인과관계 검정을 실시해 보았습니다. 95% 신뢰수준 하에서 두 변수 사이에 유의한 인과관계 결과를 얻었습니다. 따라서 아파트 거래량은 아파트 가격변화에 원인이 되며, 4개월 가량 선행하여 나타난다고 말할 수 있습니다. 그럼 여기까지의 결론을 다시 한번 정리해 보겠습니다. 아파트 거래량은 주식과 마찬 가지로 아파트 가격에 선행성을 가집니다. 다시 말해 ‘아파트 가격은 거래량의 그림자다’라고 말할 수 있습니다. 거래량은 아파트 가격에 약 4개월 정도 먼저 움직인 다는 것을 알 수 있었습니다. 거래량이 가격보다 먼저 움직이는 이유를 두 가지로 나눠 생각해 보겠습니다. 먼저 부동산 시장이 악화될 때를 먼저 생각해 보면 시장이 악화된다고 하더라도 매도자는 예전과 비슷한 가격을 고수할 것이고 매수자는 시장이 악화된다는 기대치만큼 호가를 낮추려고 할 것입니다. 매도자와 매수자의 가격차이가 벌어지면서 거래는 즉각 줄게 되지만 가격에는 바로 반영되지 않을 것입니다. 대부분의 부동산 가격은 거래가 이뤄지거나 이뤄질 수 있는 가격을 기준으로 측정되기 때문입니다. 따라서 가격 하락은 매도자가 지쳐서 가격을 낮출 때에 비로서 이뤄지게 되고 그 기간은 거래량이 감소한 이후 4개월 정도로 볼 수 있을 것 같습니다. 반대로 시장상황이 급격히 호전 될 때는 거래는 기존에 나왔던 거가 매물을 중심으로 급속히 이뤄질 가능성이 많기 때문에 거래량이 급증하는 현상이 나올 겁니다. 이후 매도자는 가격을 급히 올리지만 매수자는 예전 낮았던 호가를 생각하는 경향이 있기 때문에 시장 인식이 확산되면서 올라간 가격을 인정할 때까지 가격이 완만히 상승하는 추세를 보일 가능성이 있습니다. 2006년 말 거래량이 급등한 이후 2007년 전반에 걸쳐 가격이 완만한 상승세를 보인 경우가 두 번째의 전형적인 모습이라고 할 수 있을 것 같습니다. 아파트 거래량과 가격과의 상관관계를 이용한 투자방법은 여러 가지가 있을 것 같습니다. 기회가 생길 때 다시 한번 설명 드리도록 하겠습니다. 밀리어네어(www.speedbank.co.kr) [용어설명] 그랜저 인과관계 분석(Granger causality test) 그랜저 인과관계(Granger causality test) 분석은 한 변수가 다른 변수의 예측에 도움이 되는지를 검증하는 방법으로, 인과관계의 흐름을 정리하면 지역간 아파트 가격의 인과 경로를 추론할 수 있다. 하지만 그랜저 인과관계 검정이 항상 인과관계를 증명할 수 있는 것은 아니라는 점은 유념할 필요가 있다. 인과관계 검정은 영향에 대한 방향성을 확인 하는 방법이다. 따라서 이는 인과문제에 대한 종결을 의미하는 것이 아니다. 인과관계 결과 속에 식별오차가 있을 수 있다. 당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

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