인구흐름을 확인하라는 Know-how와 일맥상통하는 부분이 있지만, 땅의 미래가치란 땅의 가치를 상승시키는 모멘텀을 계량화한 것이다. 수많은 개발 계획에서 제대로 옥석 고르기를 하여 투자하는 것이 중요하다는 뜻이다.
미래가치라는 것이 추상적이지만 주변 환경과 개발계획, 입지 등을 고려하여 도시계획시설이 어떻게 구현되는지 땅의 활용가치를 담은 미래 청사진을 그려가는 것을 말한다. 이런 미래가치라는 것이 미시적微視的: 사물이나 현상을 개별적ㆍ부분적으로 포착하여 분석하는 것 분석과 거시적巨視的: 사물이나 현상을 전체적, 대국적인 관점에서 분석ㆍ파악 및 이해하는 것 분석에 의하기 때문에 일반 투자자들에게는 어려운 부분이기도 하다.
미시적으로 접근하자면 토지의 가치는 그 정착물에 따라 달라질 수 있다. 토지자원을 효율적으로 이용하기 위해서는 최유효이용의 원칙이 기준이 되며 그 판단은 법률적 기준대상부동산을 특정용도로 이용하는 것이 지역지구제, 토지이용규제, 환경규제 등에 어긋나지 않도록 합법적으로 개발하는 행위, 경제적 기준해당이용에 대한 주변 상황이나 수요 측면에서 보아 가까운 장래에 경제적 타당성이 있도록 개발하는 행위 기술적 기준대상부동산의 건축가능성 등 물리적 채택가능성이 있는 이용 경험적 증거합리적, 합법적, 물리적으로 채택 가능한 여러 가지 대안적 이용 중에서 최고의 수익을 올릴 수 있다는 것이 경험적 자료에 의해 입증되는 것기준으로 하여 판단한다.
예를 들어, 나대지에서 개발되어 시장가치가 각각 7억 원A, 9억 원B, 6억 원C이라고 하고, 개발에 들어간 비용이 각각 3억 원A, 6억 원B, 4억 원C이라고 하자. 그렇다면 아직 개발되지 않았을 때 토지의 가치는 각각 4억 원A, 3억 원B, 2억 원C이 된다. 이중, 4억 원이라는 최고의 토지가치를 올릴 수 있는 A를 실행하는 것이 투자측면에서는 최상이다.
이처럼 물리적·법적 허용 여부, 자금조달의 실현 가능성, 경험적 근거를 토대로 최유효활용 방안의 기준으로 투자하는 것이 미시적 접근이라 할 수 있는 미래가치 접근방식이다.
거시적으로 볼 때 개발호재가 늘어나고 인구가 지속적으로 증가해도, 내 땅을 어떻게 관리하고 개발할지 모른다면 땅이 가진 가치를 볼 줄 모르는 것과 같다. 그럼에도 불구하고 투자자는 여러 이용 가능한 대안 중 최고의 수익을 창출할 수 있는 땅을 찾아야 한다. 최고, 최선의 땅이란 현재 이용 가능한 용도만을 의미하는 것이 아니며 현재의 지역지구제에서 허용되는 용도에만 국한되는 것도 아니다. 토지이용은 시간적으로 볼 때 끊임없이 변화한다. 과거에는 가장 적절한 용도였던 것이 현재는 그렇지 않은 용도로 이용됨을 볼 때가 있다. 뿐만 아니라 도시계획상이나 지역지구제 등 여러 가지 제한 사항도 앞으로 변할 수 있는 것이다.
농사를 지어야 할 땅에는 농사를 지어야 하지만 언제든 개발바람이 분다면 농지가 공장용지로, 상업용지로, 대지로 바뀌는 것을 볼 수 있다. 아울러 땅의 활용도에 따라 가치가 무한할 수도 있고, 반면 가치를 평가받지 못한 땅은 묵혀지기도 한다.
때문에 영원한 블루오션도 레드오션도 없는 것이 땅 투자로 정가가 없다. 그러나 땅 투자지도를 제대로 그려야 하는 우리 입장에서는 인구가 증가하는 곳, 유동인구가 늘어나는 곳, 규제가 풀리거나 용도가 변경되는 곳, 각종 개발계획 및 도로 신설, 확포장 등이 진행되는 곳, 정부의 정책에 따라 관심이 증폭되는 곳을 중심으로 지역의 가치를 높이는 요인을 확인해야 한다.
땅의 가치를 상승시키는 요인이 있는가 하면 하락시키는 요인이 있기도 하다. 최유효 원칙에 의한 미래가치를 판단하는 것은 꾸준히 그림을 그려가는 것이 중요하다. 그림을 그릴 수 있는 내공을 쌓기 위해서는 신문 정독, 관련 서적 탐독, 각종 세미나 및 교육 참석, 그리고 전문가를 최대로 활용한 현장답사가 필요하다.
미래가치가 풍부한 지역을 고르자면, 군산·김제·부안을 아우르는 새만금지구, 황해 경제자유구역의 중심인 평택·당진·아산, 수도권 서남부지역의 인천·수원·시흥·안산·용인·안성, 수도권 동부지역의 여주·이천·광주·남양주·양평, 기업도시와 혁신도시의 요충지로 수도권의 허파 역할을 하는 원주와 횡성, 군사시설보호구역 해제로 김포·연천·파주·동두천 등이 주목할 만하다. 그러나 더 중요한 것은 호재가 없는 지역이라도 땅의 개별적인 가치를 비교해야 한다.
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