평균 수명은 2000년 75.9세에서 2050년 83.0세로 증가할 전망이고, 출산율은 1998년 1.47명에서 2030년 1.39로 감소할 것으로 전망되는데 미국의 1998년 출산율 2.06과 비교할 시 상대적으로 크게 낮은 수치다.
▶ 평균 수명 연장 및 출산율 저하로 총인구는 2023년 이후 감소세로 전환될 전망임
총인구수는 2023년에 5,068만 명을 기록한 후 하락세가 예상.
▶ 한국의 인구 고령화 속도는 선진국들보다 빠름
한국이 고령 사회(65세 이상 인구 비율 7% 이상에서 14%로 이행)로 진입하는데 걸리는 시간은 미국(71년)과 일본(24년)보다 빠른 19년 정도가 소요될 전망이다.
-한국의 인구 변화 추이와 전망(『부동산투자의 비밀』, 중앙경제평론사)
한때 수천 명을 대규모로 위장 전입시켜 사회적인 문제로 이슈화된 적이 있었다. 도대체 “군”이 “시”로 승격되면 어떤 점이 좋아지기에 위장전입으로 인구수를 부풀리는 것일까?
행정안전부에 따르면 군이 시로 승격하기 위해서는 두 가지 요건 중 하나를 갖춰야 한다. 1개 지역읍 지역 인구가 5만 명 또는 2만 명 이상인 지역이 두 곳 이상이고, 이 두 곳의 인구 합이 5만 명, 군 전체 인구가 15만 명 이상이어야 한다.
시로 승격된다면 공무원 조직을 늘릴 수 있고 정부 지원금을 더 받을 수 있게 되는 것이다. 또한 법에 따라 시와 군이 설치할 수 있는 기구가 다르다. 한마디로 위상이 격상되는 것이다.
이와 같이 공무원 조직 및 정부 지원금 축소를 방지하기 위해 거주하지도 않는 서류들을 위조해 위장 전입하는 것은 이미 공공연하게 진행되고 있다. 지자체마다 인구를 유치하기 위해 관광특구다, 각종 경연대회를 열어 이목을 집중시키고 있는 것은 보이지 않는 전쟁, 인구 뺏기 전쟁에 사활을 걸고 있기 때문이다.
과거의 어느 때보다 향후 20~30년간은 인구 변화에 주목할 필요가 있다. 인구증가의 시대에서 인구감소의 시대로 진행되는 초유의 시장이 전개되기 때문에 양극화가 심화되는 환경 속에 살아가고 투자환경은 변화한다.
수도권에 인구가 집중화되면서 지방 경기의 활성화와 개발호재를 유치할 수 있는 기준은인구에 달려있기 때문에 갈수록 인구를 늘리기 위해 수단과 방법을 가리지 않는 지자체들이 늘어날 것이다.
Know-how의 첫 번째로 인구흐름을 주시하라는 것도 이와 같은 맥락에서 관심지역에 해당 프로젝트로만 접근하지 말고 인구 유입이 꾸준히 일어나는지를 확인해야 한다. 개발 프로젝트를 진행하면서 주택과 상권이 형성되는 곳이라면 투자의 1순위가 될 수 있지만 단순하게 인구 유입 요소가 없이 직장과 주거지가 분리된다면 낭패를 볼 수 있다.
개발 프로젝트가 일자리를 제공하는 산업이고 교육 인프라를 제공하는 여건이라면 주택보급이 일어나면서 인구는 늘어나게 되므로 주거지와 교육문화는 땅의 수요를 발생시키는 요인이 되는 것이다. 혁신도시 및 기업도시는 교육과 문화 인프라로 인해 주말 부부 내지는 주말 가족을 선택하겠다는 근무자들이 줄지 않는 한 많은 어려움이 있을 것이다.
신도시와 택지개발지구가 들어선다고 하여 인구가 자연적으로 유입된다는 투자의 방향은 과거의 유물이 되었고, 인구를 끌어들일 만한 산업 또는 성장 동력이 있는지 여부를 가지고 판단해야 한다. 인구가 늘어나는 지역은 계속 증가하고 있고, 인구가 줄어드는 지역은 계속 빠져나가는 전쟁 아닌 전쟁이 진행 중이다. 개발수요는 당연히 인구가 증가되는 지역에 있다는 사실을 기억하고 땅 투자자로서 성공하기 위해서는 아무리 개발재료가 확실한 땅이라고 해도 향후 반드시 인구가 늘어날 지역인지를 꼼꼼하게 확인해야 한다.
2008년 2/4분기 인구이동 통계의 전입과 전출이 많이 일어난 지역들을 살펴보면, 경기 화성시는 동탄신도시, 봉담읍 신규아파트 입주 등의 영향으로 수원, 용인, 안산 등지에서 인구가 가장 많이 유입되었다. 인천 남동구는 간석지구, 논현지구 신규아파트 입주로, 경기 김포시는 고촌지구, 장기지구 신규아파트 입주의 영향으로 전입이 증가하였다.
이렇게 최근 인구흐름은 개발호재가 있는 지역으로 이동하는 데 그에 따른 사회기반시설, 교육시설 등 인프라시설을 공유함에 어려움이 없는 지역으로의 이동이 눈에 띈다.
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