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가장 많이 올라 가장 많이 추락한 ‘용인의 굴욕'
2008년 7월 28일자 《중앙선데이》는 이런 제목의 기사를 1면 톱으로 실었다. 1990년대부터 2000년대까지 ‘제2의 강남’으로 각광받으며 뛰었던 용인의 집값이 크게 떨어진 것이다. 용인의 아파트 평수는 평균 37평으로 전국에서 아파트 평균 면적이 가장 넓다. 집값 거품이 한창일 때 투자 수익을 많이 올릴 수 있는 중대형 평형이 각광을 받았음은 주지의 사실이다. 이 분위기에 편승하여 용인의 아파트들은 대부분 중대형 평형으로 구성됐다. 그만큼 투기적 요인이 강하고 거품이 많이 낀 것이다. 그랬던 용인의 집값이 이제 가장 먼저, 가장 급하게 떨어지고 있다.
용인의 경우에서 볼 수 있는 것처럼 거품 붕괴 시 거품이 가장 많이 낀 곳부터 빠진다. 현재까지 집값 하락세가 가장 완연했던 지역은 지난 정권에서 소위 ‘버블 세븐’으로 지목됐던 서울 강남, 분당, 목동, 용인, 과천 등이다. 이들 지역 가운데서도 거품이 가장 많이 낀 중대형 평형들이 하락세를 주도하고 있다. 엉터리 전문가들과 기자들은 “사람들이 확실한 것 하나를 가지고 있으려 하기 때문에 집값이 빠져도 이들 지역이 가장 안전하다”고 헛소리를 했다. 한마디로 집값 상승을 합리화하기 위한 헛소리였을 뿐이다.
일본의 경우도 마찬가지였다. 1990년대 거품 붕괴 때 집값 거품이 가장 심했던 지역부터 폭락했다. 도쿄의 일부 지역에서는 4분의 1, 5분의 1까지 폭락했다. 그것은 너무나 당연한 결과다. 거품이 심하다는 것은 실제에 비해 가격이 더 많이 팽창했다는 것인데, 거품이 빠지면 그 복원력은 팽창 정도에 비례할 수밖에 없는 것이다. 풍선의 바람이 빠질 때 더 많이 부풀었던 풍선이 더 많이 빠지는 것과 같은 원리다. 너무나 상식적인 이야기인데 엉터리 전문가들의 궤변 때문에 정반대 이야기가 상식의 자리를 차지해버린 것이다.
여러 채의 부동산을 보유하고 있다면 거품이 가장 많이 끼었다고 판단되는 부동산부터 처분해야 한다. 물론 거품이 가장 많이 끼었다는 것은 단순히 가격이 많이 올랐다는 것을 의미하지 않는다. 대체로 가격 상승분과 비례하기는 하겠지만 간단하게 판단할 수는 없다. 예를 들어 같은 기간에 똑같이 두 배로 뛴 부동산이 있다고 가정해보자. 하나는 개발 호재 때문에 올랐지만 다른 하나는 그런 호재 없이 부동산 가격이 상승했다면 후자의 거품이 더 큰 것이다. 일일이 설명하지 않아도 곰곰이 따져보면 누구나 알 수 있다.
그리고 가능하다면 중대형을 먼저 포기하는 것이 바람직하다. 집값 거품이 심하기도 하지만 수급 측면에서도 중대형의 집값 하락 폭이 클 가능성이 높다.
서울시정개발연구원(시정연)이 2007년 말에 펴낸 ‘저소득층 주거안정을 위한 저가 소형 주택 확보 방안’에 따르면 중대형 평수 위주의 아파트 건설 비중이 불과 3~4년 만에 크게 늘었다고 한다. 2002년의 경우 대부분 중소형인 연립 및 다세대 주택이 전체 서울 지역 주택 건설 비중의 64.6%를 차지했으나, 2006년에는 21.3%로 대폭 줄어들었다. 반면 아파트 건설 비중은 2002년 32.4%를 차지했으나, 2006년에는 76.5%나 됐다. 이렇게 지어진 아파트의 대부분이 중대형 평수로 분류될 수 있다.
이 같은 중대형 평형의 과잉 공급이 최근 ‘버블 세븐’ 지역의 집값 폭락을 부른 요인이다. 그런데 계획돼 있는 대부분의 서울 및 수도권 아파트 평수도 대부분 중대형이다. 중대형 아파트의 가격 하락이 지속될 수밖에 없는 것이다. 이렇게 본다면 집을 처분할 때 중대형부터 먼저 처분하는 게 피해를 줄이는 방법이다.
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| 기간 : 2008.11.03 ~ 2008.11.30 |
| 집값 대폭락 시대가 올거라고 생각하십니까? |
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