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6회 상가주택, 이렇게 골랐다 ★왕비의 체크리스트★
1년간 내 상가를 찾아 헤매다
1999년에 상가 투자를 결정하고 처음 시작한 고민은 내가 감당할 수 있는 선에서 대출을 끼고 살 수 있는 3억원 정도로 어떤 상가를 살 것인가였다. 아파트 상가나 테마상가는 투자금액 대비 리스크가 너무 커서 처음부터 염두에 두지 않았다.
욕심 같아서는 중심상업지역★에 있는 상가를 사고 싶었지만 그런 물건은 내가 예상한 금액을 훨씬 웃돌았다. 내가 받을 수 있는 대출을 최대로 받는다면 무리해서 구입할 수도 있겠지만, 이미 얘기한 것처럼 나는 처음부터 투자란 자신의 그릇에 맞게 해야 한다고 생각했다.
적은 비용으로 수익성도 고려하다 보니 투자지역이나 대상 범위가 좁을 수밖에 없었다. 상대적으로 가격이 낮은 근린상업지역이나 준주거지역 안에 있는 상가 또는 주거지역 안에 위치한 상가주택을 집중적으로 보러 다녀야 했다. 그렇게 거의 1년이라는 기간을 휴일이나 주말마다 물건을 찾아 돌아다녔다.
왕비의 매입 부동산 체크리스트 작성법
1년간 상가를 찾아 헤매면서 괜찮다 싶은 물건을 볼 때마다 아래처럼 표를 만들어서 정리했다. 이런 식으로 표를 만들어서 보면 마음에 드는 물건들을 한눈에 비교할 수 있다. 나중에 이 표를 보면서 우선순위를 결정했다. 대지면적, 연면적, 건평,★★ 건축년도 등은 부동산 중개업자 말만 믿지 않고 건축물관리대장을 떼어서 직접 내 눈으로 확인했다. 간혹 집주인도 자신의 대지면적 등을 제대로 모르는 경우도 있기 때문이다.
상가의 가치를 따져보는 가장 손쉬운 방법은 권리금★★★을 알아보는 것이다. 잘 모르겠으면 무조건 권리금이 비싼 상가를 사야 한다. 권리금이 높다는 것은 그만큼 입지가 좋아 장사가 잘된다는 뜻이기 때문이다.
또 나처럼 대출을 받아서 투자를 하려고 한다면 은행에서 얼마나 대출을 받을 수 있는지 먼저 확인해야 한다. 물건에 따라서 대출가능 금액도 다르고 이자율도 다르기 때문에 꼭 미리 확인해야 나중에 대출이 안 된다든지 예상보다 적다든지 해서 낭패를 보는 일을 예방할 수 있다.
마음 가는 물건은 비싸게 마련! 1순위 아닌 2순위 선택!
드디어 투자에 적당한 물건으로 1층에 상가점포 2개가 있고, 2층과 3층은 주거용도인 대지면적 198m²(약 60평), 연면적 372m²(약 99평)짜리 3층 상가주택을 만나게 되었다.
솔직히 투자를 결심한 상가가 처음부터 내 마음의 1순위는 아니었다. 1순위로 마음에 두었던 상가는 입지가 좀더 좋았지만 가격이 비싸서 포기하고, 2순위 물건을 다시 검토했다. 2순위로 꼽았던 상가주택은 상가 비중보다 주택 비중이 60%로 더 많아서 주택으로 분류되어서 3년 이상 소유하면 양도소득세가 면제되어 절세 효과를 볼 수 있다는 이점이 있었다. 때문에 2순위를 선택하게 되었다. 당연히 건축물관리대장과 토지대장부터 찾아서 건물의 구조, 대지면적, 건평, 연면적, 주차장 등을 꼼꼼하게 점검하고 최종적으로 마음을 결정했다.
1층 두 개 점포는 각각 보증금 1천만원에 월세 60만원에 세를 주었고, 2층과 3층은 전세를 놓았다.
잠깐만요 상가 투자 절세 재테크, 세금도 미리 생각하세요!
부동산은 큰돈이 오가는 거래이다. 부동산을 구매할 때 단순히 매매금액만을 준비했다가는 큰코다친다. 나도 처음 다가구주택을 구입했을 때, 있는 돈 없는 돈 탈탈 털어 집값만 준비했다가 잔금 지급 후 한 달 안에 내야 할 취득세, 등록세를 생각하지 못해 친척이며 친구에게 돈을 빌리러 다녀야만 했다. 부동산 거래에 따르는 세금은 취·등록세뿐만이 아니다. 부동산을 팔았을 때 내는 양도소득세도 만만치 않다. 특히 상가주택은 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세되는 일반주택과 다르기 때문에 세금체계도 알아둘 필요가 있다.
① 상가주택에서 주택 면적이 크면 양도소득세가 비과세된다
상가주택의 경우, 주택 면적이 50%를 넘으면 주택으로 분류되어서 구매 후 3년 이후에 팔면 양도소득세가 비과세된다. 반대로 상가 면적이 50%를 넘으면 상가와 주택을 나누어 상가는 일반 세율(9~36%)을 적용하고 주택 부분은 비과세된다. 물론 이는 1주택자에 해당하는 얘기이고, 다주택자의 경우에는 상가와 주택 면적의 크기와 상관없이 주택은 중과세(50~60%)되고, 상가 부분은 일반 세율을 적용한다.
② 보유기간에 따라 양도소득세가 감면된다
보유기간(3년, 5년, 7년)에 따라서 양도소득세가 다르기 때문에 부동산을 팔려고 할 때는 이 기간이 지나고 파는 것이 세금을 절약하는 방법이다. 양도소득세를 줄이려면 최소한 3년 이상 보유해야 하고, 그 이후에 팔 때에도 보유기간을 고려해서 팔면 절세를 할 수 있다.
③ 기준시가 고시 전에 집을 팔아라
기준시가는 부동산의 양도 및 취득 당시에 기준이 되는 가액이다. 양도소득세도 기준시가로 계산하게 되어 있다. 상가와 같은 일반건축물은 국세청 기준시가로 세금을 매기는데 매년 12월 말에 고시되고 다음해 1월 1일 양도분부터 적용된다.
기준시가는 특별한 일이 없는 이상 매년 고시될 때마다 오르게 되어 있다. 따라서 새 기준시가가 고시되기 전에 부동산을 사거나 팔면 세금을 줄일 수 있다.
★왕비의 한마디 중심상업지역
용도지역에서 핵심 상업시설만 법률적으로 허용하는 지역을 말한다. 부가가치가 높은 업종만 허가해서 시너지 효과를 높임으로써 지역경제를 활성화하려는 목적이 있다. 보통 판매시설(백화점, 쇼핑센터), 업무시설(사람집중시설), 문화집회시설, 숙박시설, 위락시설 등 5개 시설의 건축만 허용된다.
★★왕비의 한마디 건평
건물의 평수, 보통 건물 1층의 넓이를 건평이라고 보면 된다.
★★★왕비의 한마디 권리금
기존 점포 주인이 확보해 놓은 단골이나 인지도 등 무형의 자산에 대해 요구하는 대가를 뜻하는 말이나, 보통은 위치가 좋아 장사가 잘되는 집을 임대할 때 전 세입자에게서 별도로 얹어주는 웃돈의 성격이 짙다. 권리금은 거래 당사자간의 약정금액, 즉 일종의 프리미엄이므로 법으로 보호받지 못하는 돈이다. 일반적으로 권리금은 6개월치 정도의 영업이익을 지불한다.
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