내가 초보 투자자들에게 거듭 강조하는 원칙이다. 인터넷이 아무리 발달해도 투자에 앞서서 반드시 내 발로 현장을 직접 돌아보고, 눈으로 투자 물건을 확인하고, 직접 지역분석을 해야 한다. 서류상으로 볼 때는 아주 매력적인 투자처로 여겨진 물건도, 막상 현장에 가보면 거품이 끼어 있는 부풀려진 정보인 경우가 더러 있다. 남의 말만 믿고 전 재산이나 다름없는 돈을 무작정 투자했다가 낭패를 보는 경우가 있어서는 안 될 일이다. 의외로 이런 일이 많이 있다는 것을 명심하라.
나는 지금도 시간이 날 때마다 전국을 돌아다니면서 현장답사를 하는데, 책 10권을 읽는 것보다 현장에서 보고 듣는 것들이 더 확실한 공부가 되었다. 그러나 처음 현장답사를 나가면 낯설고 물선 곳에서 막상 무엇을 어떻게 봐야 하는지, 그리고 어떻게 접근해서 무얼 물어봐야 하는지 모든 게 막막할 것이다. 현장답사를 할 때도 요령이 있다. 아래에 나만의 노하우를 공개한다.
1│중개업소 5군데 이상은 방문하라
나는 어느 지역을 가든 주변을 죽 둘러보다가 무조건 사람들이 가장 많이 모이는 곳에 있는 부동산 중개업소에 들어간다. 그것도 한 곳이 아니라 최소한 5군데 이상은 들른다. 그 지역 부동산 중개업소 5군데 이상을 돌면서 “이런 크기의 아파트가 얼마냐”고 묻는 것이 아니라, “이 지역에서 가장 살기 좋은 곳이나 생활수준이 높은 동네를 추천해 달라”고 말한다. 5군데 정도의 중개업소를 돌면 공통적으로 추천하는 지역이나 물건이 있게 마련이다. 또 똑같은 물건에 대해서도 다르게 이야기하는 경우가 있으니 꼼꼼하게 새겨들어야 한다. 그렇게 각 중개업소의 이야기를 듣다 보면 실력이 있는 사람과 없는 사람, 물건만 팔려는 사람과 성의껏 고객을 대하는 사람도 판단할 수 있게 된다. 믿을 수 있는 부동산 중개업자에게 거래를 맡기는 것도 현명한 부동산 투자의 방법이 되겠다. 나의 경우, 부동산 중개업소에 갈 때는 최대한 수수하게 하고 간다. 그리고 그분들이 말할 때, 부동산에 대해 아는 척은 전혀 하지 않고 이야기를 듣는 것에만 집중한다.
2│주차장의 차종이 무엇인지 살펴보라
부동산 중개업소의 추천을 받으면, 그 다음에는 그 동네 아파트단지를 중심으로 하루 종일 동네를 돌아다니면서 추천한 부동산 중개업자의 말처럼 정말로 생활수준이 높은 동네인지 살펴본다. 이럴 때는 주로 처음에 아파트 주차장을 살펴본다. 좀더 정확하게 살펴보려면 출근시간 전, 또는 퇴근시간 후에 아파트 주차장을 둘러보고 차종을 보면 대략적으로 생활수준을 파악할 수 있다.
3│유치원, 학원의 수준을 체크하라
학군이 좋은 동네는 집값이 오른다. 각종 학원부터 유치원, 초등학교, 중고등학교까지 두루 갖추고 있는지 살펴본다. 학군은 아파트 가격이 오르는 데 큰 역할을 한다. 나는 그 지역의 유치원이나 학교들을 꼭 방문해서 허용되는 범위 안에서 시설들이나 교육여건들을 살펴본다.
이렇게 현장 확인은 지역의 부동산 중개업소에서 시작해서 직접 내 눈으로 샅샅이 확인하는 것까지가 필수로 이루어져야 한다.
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