방배동일대 도시형주택과 7호선 예정지 부근 오피스텔 주목

국내외적인 경기불안감으로 인해 아파트시장 침체, 주식시장 불안양상이 지난해에 이어 올해도 계속될것으로 보인다. 따라서 마땅히 투자할곳을 찿지 못하는 소규모투자자금들이 도시형생활주택,오피스텔등 임대수익을 올릴수 있는 상품으로 몰릴것으로 예상된다.특히 일부 지역의 공급과잉논란에도 불구하고 도시형주택과 오피스텔에 대한 투자는 올해도 유효할것으로 보인다.

1.도시형 생활주택

-도시형주택 원룸형 일부지역 공급과잉중
-전세비율 높은 2~3인가구 대상 도시형 주택이 틈새

정부에서는 전세난 해결책을 위해 연일 도시형생활주택을 권장하고 있다.

덕택에, 도시형생활주택 공급량이 급증하고 있다. 지난 1분기까지 총 1만671가구였던 서울 도시형생활주택(인•허가 기준)은 지난 3분기 기준 2만4321가구로 불과 6개월(4~9월) 새 2배 이상 증가했다. 구별로는 강서구가 최초로 2000가구를 돌파했고, 구로구와 영등포구 순으로 도시형생활주택 공급량이 많았다. 민간부동산정보업체 부동산써브가 서울시 도시형생활주택 인•허가 현황을 분석한 결과 1분기 1만671가구에서 2분기 1만6852가구, 3분기 2만4321가구로 인•허가된 도시형생활주택공급량이 증가했다. 공급 사업장 역시 1분기 321곳에서 2분기 594곳, 3분기 920곳으로 늘었다.

임대수익을 올리려는 목적으로 부동산상담을 하러 필자를 방문하는 고객들의 투자 1순위는 불과1~2년만에 아파트에서 오피스텔과 도시형생활주택으로 급격히 변화되어 이에 발맞춰 업체들이 경쟁적으로 공급을 대폭 늘리고 있다.

현재 도시형생활주택 10가구 중 8~9가구가 원룸형으로 공급되고 있다. 원룸형공급이 많은 이유는 단지형 다세대 보다 건축주나 임대사업자들의 이해타산이 맞기 때문이다.즉, 건축업자 입장에서 원룸형(12㎡~50㎡) 을 많이 공급하는 이유는 연립,다세대형(85㎡이하)보다도 도시형주택호수를 더 많이 늘릴 수 있다. 투자자 입장에서도 중형보다는 소형선호 현상이 강해 건축업자들이 원룸형을 많이 공급하는 이유다.

결론적으로 전세난해결에 도움을 줄수 있는 전세비율이 높은 2~3인가구 대상 도시형주택이 틈새상품이 될수 있다. 예를들어 최근 마곡지구 개발과 롯데스카이파크 개장등 잇따른 호재로 임대수요가 집중된 강서구 지역의 2~3인 가구 대상 투룸 구조도시형주택의 경우 매가는 1억 5천인데 반해, 무려 전세가가 1억 1~2천만가량 높게 형성되어 있어 3천만원정도의 소액이면 투자가 가능할 정도다. 직장인들의 임대수요뿐만 아니라  실수요자들까지 많이 포진되어 임대수요가 풍부한 방배동 다세대 투룸신축빌라의 경우도 매가는 2억 9천만원선이고 전세가는   2억 2천에 형성되어 있어 6천이면 접근이 가능하다.

2. 오피스텔
- 7호선 연장선 일대 소형오피스텔주목

국토해양부 조사에 따르면 지난해 오피스텔 공급량이 2010년 비해 2배 이상 늘어난 것으로 나타났다.
오피스텔 건축허가는 2010년까지 소폭 증가하다가 지난해 큰 폭으로 늘어났다.
구체적인 수치로 살펴보면 지난해 오피스텔의 건축허가 물량이 1천2백여동, 연면적 293만7천여㎡로 전년보다 동수는 182%, 연면적은 134%가 늘었다.지역별로는 수도권이 전체 인허가 면적의 54%를 차지했고, 부산 18%, 대전 7% 등으로 대도시의 건축물량이 많았다.
지난해 오피스텔 공급이 늘어난 이유로는 8•18 전월세 대책 이후 주거용 오피스텔에 대한 관심이 늘어났기 때문이다. 최근 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 해 임대주택 수준의 세제혜택을 주고, 주택기금에서 오피스텔 건설자금 지원을 확대하고 있기 때문에 오피스텔 인기는 올해도 이어질 전망이다.
현재 오피스텔은 전용 85㎡ 이하 바닥난방 허용, 욕실면적 5㎡ 제한 폐지, 욕조설치 가능 등 건축규제가 풀려 '준주택'으로 인정받는다. 오피스텔도 주택임대사업자로 등록되면 취•등록세 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다.

오피스텔은 단독•다가구주택보다 관리가 편해 임대사업을 하기 쉽기 때문에 아파트 한 채에 투자할 돈으로 오피스텔 서너채를 분양 받아 임대하는 투자자들이 올해도 늘어날 것이다. 이에 따라 수익형 부동산 시장에서 오피스텔이 차지하는 위상이 더욱더 높아질 전망이다. 특히 마땅한 투자처를 찿지못한 자산가들까지 합세해 일부투자가치 있는 지역의 오피스텔은 과열양상을 뛸 전망이다.

올해 서울 온수에서 부평구를 잇는 서울 지하철 7호선 연장선 개통이 예정되어 있어 이일대 아파트와 오피스텔의 전세가격 상승이 예상된다.7호선 연장선은 온수역~부평구청역 총 10개역이다.이일대 아파트의 경우 전셋값은 오르고 있지만 매매가격은 경기침체 영향으로 아직 잠잠하다. 침체가 예상되고 있는 아파트시장보다는 오피스텔투자가 더 유망하다. 임대용 오피스텔의 경우 오른 전세만큼 월세 전환 수익률도 높아지기 때문에 투자매력이 있다고 볼수 있다.지하철 개통이 되면 소형오피스텔의 경우 전세가가 올라 매매전환수요로 매매가도 오를 가능성이 높다. 현재 7호선 연장선 개통예정지인 부평구청역 인근 소형오피스텔 49제곱미터의 경우 시세는 6천8백~7천만원이고 월세는 보증금 500만원에 45만원선이다.