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2004년 정도로 기억한다. 당시 다니던 회사의 대리님 한 분이 결혼을 하셨다. 융자를 받아 아파트를 구입해 신혼살림을 시작하셨는데, 아파트 가격과 융자금은 말해주지 않았지만 매달 100만원 이상의 돈을 은행대출금을 갚는 데 쓰고 있었다. 형수님과 두 분이 맞벌이를 하며 돈을 모으는데도 은행대출금과 생활비를 충당하기가 힘들어 보였다.
커피 한 잔에 담배 한 대를 피우며 지나가는 말로, “대출이자만 갚고 2년 뒤 집을 팔고 이사를 가면 어떻겠느냐.” 얘기를 드렸더니, 오히려 신혼살림을 차렸는데 어떻게 2년 만에 이사를 가느냐고 버럭 화를 내셨다. 나로서는 이해가 안 되는 계산법이었다.
정리한다면, 일단 대출은 나쁘지 않다. 보통사람이 순수하게 자신의 현금만 갖고 집을 살 수 있는 경우는 드물기에, 경매에서도 경락잔금대출을 이용한다. 하지만 경매로 낙찰받은 집일 경우에는 원금과 이자를 함께 갚아서는 안 된다. 좀더 쉽게 정리해보자. 만약 당신이 살고 있는 집의 시세가 1억이고, 그중 5천만원을 융자받았다 가정한다면 일반적인 계산으론 5천만원을 모두 갚아야 당신 집이 될 것이다. 그런데 만약 원금은 갚지 않고 이자만 낸다면? 연이율이 10%여서(어디까지나 계산을 쉽게 하기 위한 가정이다) 일년 동안 500만원을 냈다면, 아까울까? 그래, 아까운 돈이다. 하지만 이자를 500만원 내는 동안 집값은 천만원이 올랐다면? 그렇다면 당신은 일년간 500만원 손실을 본 것이 아니라 500만원의 수익을 얻은 것이 된다. 따라서 집값이 올랐을 때 팔고 떠나면 당신은 이익을 본 것이고, 남는 것은 차익만큼의 이익금이다. 만약 은행대출금을 모두 갚을 때까지 일만 하면서 몇 년을 보낸다면, 당신 손에 남는 것은 가격이 언제 오를지 모르는 아파트 한 채뿐이다.
경매를 할 때 개인적으로 내가 선호하는 물건은 작은 빌라인데, 흔히들 빌라는 사면서부터 가격이 떨어지기 때문에 사지 말라는 말들을 많이 한다. 그런데 만약 시가 5천만원의 빌라를 재수좋게 3천만원에 낙찰받았다면 어떨까? 낙찰 후 집값이 내려가더라도 낙찰받은 3천만원보다 떨어지지만 않는다면, 나는 계속 이득이 아닐까? 물론 은행이자를 포함한 금액을 고려하더라도 그 금액만큼만 떨어지지 않는다면 나에게는 언제나 이득이다.
또 그 집을 월세로 임대 놓았을 때는 어떻게 될까? 보증금 1천만원, 월 30만원에 임대를 놓았다 가정하고, 경락잔금대출 1천만원을 연이율 10%에 받았다 가정해보자. 그럴 경우 일년간 내야 하는 이자가 100만원인데, 같은 기간 임대로 벌어들이는 수익은 (30×12=)360만원이 된다. 연간 임대료에서 이자를 제하면 (360-100=)260만원의 순이익이 발생하며, 낙찰금 3천만원에서 1천만원은 대출을 받고(3000-1000=2000), 1천만원은 보증금으로 회수했으니(2000-1000=1000), 결국 물건에 들어간 돈은 1천만원인 셈이다. 1천만원을 투자해 일년 새 260만원을 벌 수 있는 플러스 현금흐름을 창출할 수 있는 것이다.
물론 위의 계산은 세금 등 여러 요건을 고려하지 않은 가장 간단한 계산식이지만, 단순히 집을 구입해 마이너스 현금흐름이 발생했을 때에 비해 이를 임대를 놓았을 경우 월등히 좋은 플러스 현금흐름을 창출할 수 있음을 알 수 있다.
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| 我累樂喜 |
2008.06.01
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많은 부분에서 생각이 필요하군요...
아무래도 여러가지 상황을 고려 ...
내가 얼마나 이득인지..얼마나 기회비용을 다른 곳에 쏟아 넣는지..
쉬운일은 아니네요~ |
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| u1682 |
2008.06.01
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| 아는 것이 힘인 것 같습니다..좋은 정보 감사합니다 |
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| 가지않은길 |
2008.06.01
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| 경매로 부동산을 구입한다고 하는 매력이 바로 그런점에 있는 것 같습니다. 시세보다 현저히 쳐지는 값으로 구입해서 임대를 놓을 수 있다는 점 말입니다. |
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| dingpong |
2008.06.01
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| 좋은 정보 입니다. 감사합니다. |
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| 포미 |
2008.06.01
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| 계산이 일단 확실해야 하는 상황이고 어느 정도 확실성이 보장될 때에 도전할만한 것 같습니다! 돈이 돈을 낳는 다는 말.. 일단 모아야겠죠!! 도전적으로!! |
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| 주니어 |
2008.05.24
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| 도전해볼만한 내용입니다.. |
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| 미래개나리 |
2008.05.23
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계산적으로 보면 참 간단명료하고 누구나 쉽게 접근 할 수 있어 보이지만
현실적으로 얼마나 어려운지 한번쯤 경험 해 본 사람이라면 가히 짐작이 가리라... 역시 경험과 공부가 필요! |
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| 나대로 |
2008.05.22
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| 이런걸 보면 너무나 쉽다는 계산이 나온다 직장인이로서 의구심이 많이 생기는 부분이다. |
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| 하늘빛 |
2008.05.20
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| 솔깃하기 한데.. 많이 생각해 보고 판단해야 할것 같습니다. |
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| 러브머니 |
2008.05.19
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| 집은 소유하는 것이 아니다 라는 말이 생각납니다. 아무리 집값이 올라도 엉덩이에 깔고 있으면 내 것이 아니죠. 철저한 수익률 계산으로 손 안에 이익을 취하는 것이 정답입니다. |
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| 부자경제 |
2008.05.18
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| 소액으로 물건찾기가 너무어렵네요..... |
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| 최신정보 |
2008.05.18
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| 종자돈이 가장 중요한거 같습니다. 보통 직장인들이 2~3천만원이 얼마나 큰돈인지 실감을 하면 과감하게 투자하기 힘들지 않을까 생각 합니다. 경매에 대한 지식이 절대로 필요할듯합니다 |
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| 언젠간 |
2008.05.17
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| 1000만원 ㅠㅠ 요즘 소액으로 부숙입이라 요즘은 좀힘들꺼라 보긴하지만 발상은 좋은듯하네요. |
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| 비올레타 |
2008.05.13
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| 저도 요번에 집사면서 많은걸 배웠는데요..전 융자를 안받으려구 전세를 놓았는데 지금 후회가 됩니다~~월세로 놓았을경우 위의 글처럼 더 큰 수익창출이 가능했었는데 말이져~~ |
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| 가이 |
2008.05.13
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| 빌라의 현금창출력도 고려해야겠군요. |
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| 꼴롬이 |
2008.05.11
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| 아무래도 작은 물건부터 직접 몸으로 부딪히면서 배우는것이 가장 빠른 방법이 아닐까요? 물론 이론도 중요하지만 이론에 파묻혀서 행동으로 옮기지 못하는 우를 범하면 않되겠죠? |
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| 겨울태양 |
2008.05.10
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| 읽어볼수록 부동산 경매에 매력을 느끼게되는군요 ㅎ |
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| 후달려 |
2008.05.10
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| 향후 경제상황을 염두에 두고 경매를 낙찰 받아야 할 것 같고 돈 계산을 잘해야 할 것 같네요. |
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| 구구구 |
2008.05.09
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| 계산을 잘해야되겠군요... |
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| 지진희 |
2008.05.09
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| 저같이 머리 나쁜사람은 하라고해도 못할것 같아요...근데 관심은 자꾸만 가는데.....쉽게 도전은 안되네요 |
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| 용용 |
2008.05.09
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| 님의 경험처럼 적은돈으로 투자할수 있는곳이 지방으로 가지않으면 지금서울에서는 어려운듯합니다 그러나 열심히 찾아보고 있습니다 |
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| 김대리 |
2008.05.09
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| 모든사람들이 노후자금을위해 많이 고민하겁니다 임대수익가능한 부동산을 가지고 있다면 많은 도움이 되겠죠. 경매를 통하여 우리도 한번 시작해 봅시다 |
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| 짱뻥 |
2008.05.09
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| 자신에 맞는 재테크를 시작해야 한다고 생각 합니다. 자본금이 그리 많지도 않으면서 큰 물건만 찾는다면 안돼겠지요. 저도 소규모부터 시작 하렵니다. |
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| 페퍼조이 |
2008.05.08
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| 소액의 규모로 재테크를 노린다는 것..좋은 발상인데 운도 많이 따라줘야겠네요 |
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| 고대광실 |
2008.05.08
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| 노후에 임대 수익으로 삶을 불편없이 살 수 있는 기회가 책에 있는 것 같은데 배우고 싶어요 |
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| 하늘창에 |
2008.05.08
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| 미국과 우리나라의 금리차로 곧 우리도 다시 저금리 시대가 올것이고 낮아질수록 부동산을 다시 한 번 불붙을 것이다. 물론 증권시장 먼저 오른 다음에...올 수 있는 상황을 예상해본다 |
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| khahn |
2008.05.07
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| 좋은 정보 감사드려요 |
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| 티티카카 |
2008.05.07
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| 소액의 종자돈으로. 또다른 재테크를 할수 있는 몰랐어요. 부동산은 항상 5천만원이 넘어야 할수 있다고 대부분의 사람들이 말하던데.. 새로운것에 눈뜨기가 쉽지않네요. |
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| 오정산 |
2008.05.07
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경매받는 방법과 기술적인 부분을 좀 갈켜주시면 감사하겠습니다.
경매 하는 방법을 전혀 몰라서요 사실 전부터 관심을 가지고 있었지만 직장다니느라 시간이 별로 없어서 배우질 못했슴다 |
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| 돌풍하니 |
2008.05.07
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| 같습니다.내가 확실히 그만큼의 수익을 낼수있을지 모르겠고,, 밑에분이 말씀하신것처럼 임대수익을 반드시 낼수있을지도 모르기때문에..아직 공부가 한참 부족한것 같습니다. |
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| 돌풍하니 |
2008.05.07
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| 빚테크란 말을 많이 들어봤습니다.빚을 내어 이자를 갚더라도 그것보다 많은 수익을 낼 수있다면 거침없이 빚을 져라.. 하지만 아직 초보의 입장에서는 어렵기만 하고 힘들기만 한 말인것 |
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| 네이비블루 |
2008.05.07
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| 계속되는 공급물량에도 수요가 적음에 따라 잉여이익을 창출할 여지가 줄어들고 있는 것이죠! 이에 대한 저자분의 견해가 궁금하네요! |
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| 네이비블루 |
2008.05.07
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| 에도 뉴타운 건설, 재개발, 재건축 등의 기대로 인해 수요도 많고 가격도 완만하게나마 오르고 있지만, 지방에서는 사정이 정 반대인 것 같습니다. 임대가 안되어 노는 건물들이 많고, |
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| 네이비블루 |
2008.05.07
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| 장점이 있음은 부인할 수 없습니다만, 과연 지방에서의 경락 역시 이러한 이득을 경락인에게 가져줄지는 약간 의문이 갑니다. 현재 서울을 비롯한 수도권에는 부동산 열풍이 수그러진 이후 |
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| 네이비블루 |
2008.05.07
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| 그런데 갑자기 이런 궁금증이 듭니다. 부동산이라는 것이 지역별 편차가 심한 경우가 많습니다. 또한 때를 잘 만나야 하는 경우도 있죠! 경락을 통한 부동산의 구입은 비용면에서 많은 |
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| 파랑 |
2008.05.07
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| 보여지는 것을 중요하게 생각하는 우리 정서상 젊은 사람일수록 불편을 감수하면서 투자를 하기는 좀 힘든듯합니다. 저도 그래서 기회를 한 번 놓친듯하네요 |
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| 제랑 |
2008.05.06
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| 아는 소견이 없어서 그런지 너무 뜬구름 잡는 말처럼 들립니다. 하지만 조금이나마 이해해 볼려고 합니다. 도와주세요 |
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| 딩가민 |
2008.05.06
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| 부동산경매가 제대로만 알고 배워두기만 한다면 재테크에 있어서 가장 효율적이고 막강한 투자자로서의 효율성을 드높여줄수 있는 방법이 아닐까하는 생각도 어렵풋이 드네요 ^^* |
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| 딩가민 |
2008.05.06
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| 쉽게 이해가 가긴하지만 현실세계에서는 저런 적용이 힘들지 않을까요? 아직 부동산경매가 이렇다할 정도로 제가 지식이 부족하여 그럴수도 있지만 아직 많은부분에서 부족하다고 느껴지네요 |
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| 딩가민 |
2008.05.06
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| 빌라라고 해도 경매에 투자하는 투자자들의 선호도가 높을수록 그 가치가 높아질텐데 그러면 더 많은 대출을 필요로 하지 않을까하는 생각이 듭니다. 위의 예시는 단순한예이기때문에 |
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| 밀크녹차 |
2008.05.06
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| 역시 복잡한 계산과 노력이군요 |
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| 진화련 |
2008.05.06
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약간 이해가 가지 않는 부분이 하나 있는데요.
경매란 것은 다수 참여자에 의해 적정한 가격에 의해 구매되는 것이 보통이란 것으로 아는데 가치 이하의 가격으로 구매가 가능한가요? |
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| 웰시 |
2008.05.06
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| 1000만원이라는 비교적 소액으로도 부수입을 만들 수 있다는 일종의 발상의 전환이라는 생각이 드네요. 흔히 수익률 계산을 소홀히 하는 경우가 있는데 다소 번잡하더라 할 건 해야죠 |
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