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④등기부는 반드시 확인해야 한다
입찰투자자는 해당 아파트의 등기부를 통해 소유관계, 가압류, 가처분, (근)저당권 등을 확인할 수 있다. 부동산의 권리관계는 등기부를 보고 판단하므로 등기부는 경매에서 반드시 확인해야 하는 필수 서류이다. 그리고 등기부상 권리관계의 선후는 접수일자에 의해 판단하는 것이지 등기원인일자에 의해 판단하는 것이 아니므로 반드시 접수일자를 확인해야 한다. 아파트 등기부는 집합건물등기부라 부르고, 표제부·갑구·을구 등으로 구성되어 있다.
우선 표제부에는 아파트의 소재지와 그 내용이 기재되는데, 집합건물(아파트)의 경우 전체 건물에 대한 표제부(1동의 건물의 표시)와 함께 개개의 건물에 대한 표제부(전유 부분의 건물의 표시)가 나뉘어 있다. ‘1동의 건물의 표시’에는 당해 아파트가 소속된 전체 건물, 예를 들어 삼성동 롯데아파트 102동 전체의 지번·구조·층별 면적 등이 표시되고, 102동에 관한 전체 토지에 관한 표시인 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’가 기재된다. ‘전유 부분의 건물의 표시’에는 당해 아파트, 예를 들어 102동에 있는 12××호의 구조·층수·호수·면적 등이 표시되고, 12××호에 전속한 토지 지분인 ‘대지권의 표시’가 기재된다.
표제부에서 확인할 사항은 소재지번, 건물 명칭 및 번호, 경매사건 아파트의 건물번호(층․호), 건물내역에 표시된 면적 등이다. 면적은 전용면적을 의미하는데, 전용면적이라는 것은 주택의 내부공간 즉 거실, 주방, 침실, 욕실 등 각 가구가 독립적으로 사용하는 공간, 다시 말해 순수한 내부면적만을 말한다. 흔히 국민주택 규모인 25.7평형의 경우 분양면적(공급면적)은 보통 32∼34평형으로 표시하지만 실제 자신이 거주하면서 활용할 수 있는 공간 즉 전용면적은 다 같은 25.7평이다.
갑구에는 소유권에 관한 일반 내용, 소유권에 대한 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 경매개시결정기입등기 등이 주로 기록된다. 갑구에서는 등기부상의 소유자와 경매 부동산의 소유자가 일치하는지, 등기목적란의 강제경매인지 임의경매인지, 접수란의 경매신청 접수일은 언제인지, 등기원인란의 법원․사건번호는 무엇인지, 권리자 및 기타 사항란의 경매신청자는 누구인지 등을 확인해야 한다. 경매신청 접수일은 꼼꼼하게 확인해야 하는데, 접수일 이후에 전입한 임차인은 임대차보호 대상이 될 수 없고 인도명령만 가지고도 집행신청을 할 수 있기 때문이다.
또한 예고등기나 가등기 등이 있는지도 유심히 살펴야 한다. 왜냐하면 입찰 희망자가 예고등기가 있는 물건을 낙찰받아 소유권을 이전받았더라도 예고등기권자가 승소판결을 받는다면 그 소유권을 상실할 수도 있기 때문이다. 그리고 가등기는 후일 본등기를 하기 위한 것인데, 본등기의 순서는 가등기의 순위를 따르므로 때로 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다.
을구에는 소유권 이외의 권리가 표시되는데 저당권, 지역권, 전세권, 지상권 등이 있다. 을구에서 가장 먼저 확인해야 하는 사항은 최초 (근)저당권 설정일이다. 을구의 최초 (근)저당권 접수일과 현재 해당 부동산에 거주하는 임차인의 전입일과 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지를 알아야 하기 때문이다. 을구에 (근)저당권이 없는 경우도 있는데, 해당 경매가 강제경매일 때 보통 그러하다. 그리고 최초로 설정된 근저당 설정금액도 확인해야 한다. 그 금액이 소액일 경우, 즉 변제가 가능한 금액일 때에는 차순위 임차인이 대위변제를 통해 선순위 임차인으로 나타날 수 있기 때문이다. 또한 권리자 및 기타사항란에 기재되는 ‘채권최고액’은 설정계약 당시 원금과 채무 불이행 시 발생할 수 있는 손실금을 합친 금액을 말하므로 배당금과는 차이가 있을 수 있다.
현장조사로 최종 마무리를 한다
초보 경매 투자자들이 실수를 범하는 대표적인 이유가 등기부를 통한 권리분석에 몰두한 나머지 현장조사를 망각하고 입찰에 나서기 때문이다. 조합원 자격에 문제가 있는 재건축 아파트에 입찰하여 낙찰받았다가 낙찰을 포기하는 경우, 오래 방치돼 관리상태가 엉망인 것을 모르고 낙찰받았다가 과도한 수리비용이 지출되는 경우 등이 그런 예이다. 아파트투자도 땅이나 상가와 마찬가지로 현장조사는 필수사항이다.
아파트 경매를 위한 현장답사에서는 무엇을 조사해야 하는가?
첫째, 해당 아파트의 상태와 교통․교육․편의시설 등 주변 환경을 관찰하여 아파트의 현재 가치와 미래 가치 등을 검토해야 한다. 해당 아파트의 상태를 점검하는 가장 큰 이유는 낙찰 이후 추가로 들어갈 보수비용을 감안해 입찰예정가를 산정해야 하기 때문이다. 아무리 싸게 낙찰받았다고 하더라도 낙찰받은 후 보수비용이 수천만 원에 이른다면 결코 싸게 낙찰받았다고 할 수 없다. 그리고 싸게 낙찰받은 아파트라 하더라도 주변 환경으로 인해 향후 가격상승이 크지 않다면 낙찰에 따른 투자수익이 거의 없게 되기 때문이다.
둘째, 현 소유자를 만날 수 있다면 직접 만나서 경매 취하 가능성이 있는지 여부를 파악해야 한다. 채무자인 현 소유자가 채권자인 경매신청자에게 채무를 변제하면 경매는 취소된다. 경매취소는 낙찰자의 낙찰잔금납부 이전까지면 언제라도 가능한데 만일 이렇게 경매가 취소되면 해당 아파트를 낙찰받은 낙찰자로서는 그동안의 모든 노력이 수포로 돌아가는 결과가 된다.
셋째, 해당 아파트가 소재한 주소지의 주변 부동산중개업소를 방문하여 시세를 확인해야 한다. 실제로 감정가와 시세가는 조사 시기나 지역에 따라 큰 차이가 있을 수 있다. 또한 KB국민은행 시세나 민간 아파트 시세제공 업체에서 제공하는 시세는 현장의 시세와 다를 수 있다. 아파트 경매신청이 접수되어 법원을 통해 해당 아파트에 대한 감정평가가 마무리되기까지는 보통 수개월이 소요되고, 감정평가가 마무리되고 모든 입찰준비가 된 후 해당 부동산이 실제 입찰에 부쳐지기까지도 수개월이 소요되기 때문에 최초 경매신청 당시의 아파트가격과 그 후에 이루어진 감정평가 시의 가격, 그리고 실제 입찰이 진행 중인 당시의 아파트가격은 많은 차이를 보일 수 있다.
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