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자신이 원하는 지역의 투자 대상 아파트 경매물건도 찾아냈고, 응찰할 입찰가격도 산정해놓았다면 이제 마지막으로 남은 것은 해당 아파트에 관한 각종 서류검토 및 현장점검이다.
아파트 경매와 관련하여 살펴봐야 할 가장 기본적인 서류는 대법원 법원경매정보 홈페이지에서 제공되는 매각물건명세서․현황조사서․감정평가서․등기부의 4가지이다.
그리고 법원에 비치되는 ‘사건기록부’도 참고해야 한다. 해당 아파트의 경매를 담당하는 법원 경매계에서는 매각기일(입찰기일) 1주일 전부터 매각물건 즉 경매 대상 아파트에 대한 상세한 사항이 기록된 사건기록부를 법원 열람대에 비치한다. 사건기록부는 각 경매계별로 진행될 경매물건 전체를 사건번호별로 분류하여 묶어놓은 것을 말하며, 여기에는 경매 아파트에 대한 기본적인 현황은 물론 법원경매정보에서 제공되는 매각물건명세서․감정평가서 등의 기본 서류 그리고 건축물대장, 도면 등의 부가 서류 등이 첨부되어 있다. 비치 기간 동안에는 누구든지 열람할 수 있다.
법원의 사건기록부를 볼 때에는 주의할 점이 있는데, 바로 경매신청자의 채권액이다. 등기부상의 기록만으로는 채권자에게 변제된 금액을 알 수 없지만, 법원기록에는 현재까지 변제되고 남은 순채권액이 나와 있다. 만일 남은 금액이 적다면 취하 가능성이 많다고 볼 수 있으므로 신중하게 입찰해야 할 것이다. 또한 선순위 임차인이 있다거나 배당철회, 대위변제, 체불임금 여부, 송달상황 등 기타 여러 상황이 접수되어 있으므로 사건기록부는 꼼꼼하게 검토해야 한다.
다음에서는 법원경매정보에서 제공되는 4가지 기본 서류에 대해 살펴보기로 하자.
①매각물건명세서는 가장 기초적인 서류이다
매각물건명세서(경매물건명세서)는 부동산의 표시, 부동산 점유자와 점유의 권원, 점유 부분과 점유 기간(임대차 기간), 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 배당요구 여부와 배당요구일자, 전입신고일자와 확정일자 유무와 그 일자, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 등을 기재한 서류를 말한다.
법원은 매각물건명세서를 작성하여 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있으며, 법원경매정보 홈페이지를 통해서도 동일한 내용으로 서비스하고 있다. 매각물건명세서에는 임차인들이 기재되어 있고, 경매에 의해 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리 등이 기재되어 있기 때문에 입찰투자자는 반드시 매각물건명세서를 열람한 후 낙찰에 의해 말소되지 않는 권리가 있는지 확인해야 한다.
②현황조사서는 임차인에 관한 내용을 기록하고 있다
법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액, 기타 현황에 관해 조사할 것을 명하는데, 집행관이 그 조사한 내용을 집행법원에 보고하기 위해 작성한 문서를 현황조사서(현황조사보고서)라고 한다. 현황조사서는 해당 아파트에 관한 기본적인 정보 이외에도 부동산의 현황(복층아파트:1층 방 4개, 복층 방 3개)과 점유관계(채무자 점유, 임차인 점유), 임차 목적물에 대한 임대차계약 내용(임차인, 점유 부분:복층 전체, 용도:주거, 보증금:8,000만 원, 전입일자, 확정일자) 등을 확인할 수 있다.
③감정평가서는 최저매각가격의 산정 기준이다
집행법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다. 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정해야 하는 것은 아니지만, 실무에서는 대부분 감정인의 평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다.
감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 입찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 아파트감정평가표, 아파트감정평가 명세표, 감정평가액 산출 근거 및 그 결정에 관한 의견, 위치도, 내부구조, 사진 등을 첨부한다. 그리고 이 감정평가서는 매각기일(입찰기일) 1주일 전부터 매각물건명서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 되어 있다.
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