지금 당장 아파트 경매 공부 시작하라!
투자환경이 급변하는 미래의 부동산 시장에는 어떤 투자 기회가 숨어있는가? 중대형 아파트, 중소형 아파트, 신도시 및 도심지 아파트 등 상황별로 차별화된 아파트 투자전략을 공개합니다. 수익률을 극대화하는 가장 기본적인 경매 투자원칙을 읽어보세요.
자신이 원하는 투자 대상 아파트 경매매물을 찾았다면 다음으로 할 일은 예상입찰가와 예상수익을 산정해보는 것이다.
-먼저 아파트 시세를 파악해야 한다! 입찰가를 정하는 첫 번째 기준은 해당 아파트에 대한 감정가가 아니라 ‘시세’다. 감정가는 단순한 참고자료에 불과하다고 생각하는 것이 좋다. 감정가는 보통 시세에 가깝게 결정되기는 하지만 최초 감정일로부터 최초 경매기일까지 길게는 4개월 이상 소요되고, 또 유찰이 거듭되다 보면 6개월 이상 걸리는 경우도 많다. 따라서 감정가는 경매 당시의 시세와 차이가 많이 날 수 있으므로 현재 시점의 정확한 시세를 파악하고 이를 기준으로 입찰가를 정해야 한다. 그런데 앞서 살핀 것처럼 시세라는 개념은 상당히 모호하다. 그리고 아파트 매매가에는 호가, 시세, 실거래가, 실제거래가의 4가지 기준이 있고, 매매가 이외에도 분양가, 전세가, 공시가격, 감정가, 낙찰가까지 총 6개의 가격 기준이 따라다닌다는 점을 설명했다. 따라서 아파트의 예상입찰가를 산정하기 위해서는 각각의 가격 기준을 모두 알아볼 필요가 있다. (용인시 수지구의 한 아파트를 사례로 들어 실제 예상입찰가 산정하는 과정을 책에 재현했다.)
-낙찰가율은 예상입찰가 산정의 중요한 기준! 시세가 파악되었다면, 다음 할 일은 해당 아파트 인근의 유사 아파트 낙찰가율을 조사하는 것이다. 예를 들어 용인시 수지구 성복동 성동마을엘지빌리지1차 아파트의 예상낙찰가를 낙찰가율 기준으로 추측해보자. (책 201쪽 혹은 대법원 법원경매정보 참고.) 용인시가 속한 수원지방법원의 평균 낙찰가율은 68.8%이고, 이 아파트의 감정가는 10억 원이므로 이 아파트의 예상낙찰가는 6억 8,800만 원(10억 원×68.8%)이다. 그렇다면 이 아파트의 인근 아파트들은 최근에 어느 정도의 낙찰가율을 기록했는지 조사해봐야 한다. 이는 대법원 법원경매정보 ‘물건상세검색’ 하단의 ‘인근매각물건사례’를 통해 확인해볼 수 있는데(책 202쪽 참고), 이에 따르면 인근 아파트의 평균 매각가율(낙찰가율)은 67～69%를 기록하고 있다. 낙찰가를 좀 더 자세하게 파악하기 위해서는 역시 대법원 법원경매 정보 사이트를 들어가서 ‘인근매각물건’을 살펴보면 된다(책 202쪽 그림 참고). 2009년 1월 매각된 용인시 수지구 성복동 인근의 감정가 9억 원인 아파트의 경우 5억 2,800여만 원에 낙찰되었는데, 낙찰가율은 58.6%로 평균 낙찰가율인 69%에 비해 약 10%포인트나 낮은 수치를 기록했다. 일반적으로 평균 낙찰가율을 기준으로 그보다 약간 높은 가격 또는 낮은 가격으로 낙찰되는데, 차이가 많이 난다면 낙찰자가 별도로 인수해야 하는 세입자 부담이 있는 경우가 대부분이다.
-선순위 임차인의 전세보증금도 계산해야 한다! ‘시세’와 감정가 대비 낙찰가율을 기준으로 한 ‘예상낙찰가’만으로도 해당 아파트의 예상입찰가는 충분히 산정해볼 수 있다. 하지만 입찰투자자는 단순히 예상낙찰가를 바로 예상입찰가로 결정해서는 안 된다. 살펴봐야 할 것이 하나 더 남아 있기 때문이다. 바로 ‘세입자’ 부분인데, 낙찰자가 인수해야 하는 세입자의 전세보증금이 있다면 이 금액만큼 빼고 예상입찰가를 산정해야 한다.
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