|
① 분양가: 아파트투자는 분양가를 아는 것에서부터 시작한다!
시장원리상 가격이 비싸지면 수요가 줄어들어야 하지만, 우리나라에서 신규 분양하는 아파트는 이 같은 시장원리가 작동되지 않는다. 만성적으로 공급이 부족한 상태에서 소비자는 고분양가 아파트라도 구입할 수밖에 없는 구조. 시중에 여유자금이 남아돌고 투기심리가 팽배한 상황이라면 이는 더욱 가속화된다. 그나마 가장 공정하다고 할 수 있는 것이 최초 분양가인데, 이것을 알아야 현재 해당 아파트의 가격이 연평균 얼마의 수익률을 내왔는지도 분석할 수 있다. 투자의 시작인 셈. 이 밖에도 아파트 분양가는 어떻게 결정되는지, 그리고 분양가 상한제는 무엇인지, 올해 들어 다시 민간 아파트의 분양가가 자율화될 기미가 보이고 있는 시점에서 시사점은 무엇인지 등을 책에서 살펴본다.
② 전세가: 전세가를 보면 매매가격 상승 시점을 알 수 있다!
전세제도는 집값(매매가격) 상승을 기대하는 수요가 시장에 반영될 때 작용하는 구조이다. 과거와 달리 제도권 금융이 상당히 정착했음에도 불구하고, 전세제도가 좀처럼 사라지지 않고 건재한 이유는 집값(매매가격) 상승 기대심리가 여전히 강력하기 때문이다. 전세가격과 매매가격은 다른 개념이지만 상호 밀접한 관련성을 가지고 움직인다. 즉, 전세가격은 주거 목적 즉 주택사용 목적으로 지불하는 가격이므로 ‘현재’의 주거가치를 알려주는 데 반해(전세가격:현재가치), 매매가격은 ‘현재’의 주거가치뿐만 아니라 ‘향후’ 부동산가치 상승에 대한 기대가치를 포함한다는 점에서 차이가 난다(매매가격:현재가치와 미래가치). 그러나 전세가격이 움직이면 곧이어 매매가격도 움직인다는 점에서 이 둘의 관계는 상호 밀접하다.
③ 매매가: 매매가에는 모두 4개의 기준가격이 존재한다!
호가, 시세, 실제거래가, 실거래가 등 네 개의 가격 기준이 존재하는 매매가. 일반적으로 아파트를 사려는 사람은 중개업소에서 내건 아파트가격을 시세로 보는 경향이 있다. 그래서 이 가격을 기준으로 집주인과 흥정할 생각을 한다. 하지만 이 가격은 집주인들이 원하는 아파트의 호가일 뿐 시세는 아니다. 시세란 그때 그때의 수요․공급 상태에 따라 결정되는 시가를 의미한다. 그런데 호가뿐 아니라 시세 역시 아파트의 정확한 가격은 아니라는 것. 시세는 인근 아파트 거래가격의 평균 개념으로 이해하는 게 옳다.
그리고 실거래가는 매매 당사자간의 실제거래가격과는 조금 다른 개념으로 정부에 의해 인정되는 거래가격이다. 실거래가 신고는 국토해양부 부동산거래관리시스템 홈페이지(rtms.moct.go.kr)에서 할 수 있다. 물론 이 신고제도 또한 ‘적정가±10%’로 이뤄지므로 실제거래가격을 제대로 반영하는 것은 아니지만, 정부에서 현재 시행중인 실거래가신고제도와 부동산거래관리시스템은 부동산투자에서 활용할 만한 가치가 충분하다.
④ 공시가격: 공시가격은 시세의 80% 선이다!
2006년부터 시행된 주택가격 공시제도는 정부가 모든 건물과 부속 토지를 일체로 평가해 가격을 공시하는 제도이다. 주택 중에서 아파트, 연립주택, 다세대주택 등을 공동주택이라 하는데, 정부는 이들 공동주택에 대해 매년 공시기준일(정기분:1월1일, 추가분:6월1일) 현재의 적정가격을 조사․산정하여 공시일에 공시하게 되어 있다. 이렇게 산정된 공동주택가격은 국토해양부 공동주택가격열람 홈페이지(aao.kab.co.kr)를 통해 확인할 수 있다. 공동주택가격, 즉 주택공시가격은 보통 주택매매가격의70～80% 선에서 정해진다.
⑤ 감정가: 감정가는 시세에 근접한 가격으로 산정된다!
감정가는 부동산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시한 것이다. 이는 재산권 거래에 가까운 평가이기 때문에 공시가격보다 좀 더 엄정하게 평가되고 또한 시세에 더욱 근접하게 산정된다. 다만, 경매에서 감정가가 으레 시세라고 생각해서 꼼꼼하게 살펴보지 않는다면 곤란하다. 감정평가는 평가사의 주관이 개입될 수밖에 없어 동일한 물건이라도 때에 따라서는 수천만 원씩 평가금액이 차이가 나기도 하기 때문이다. 일반적으로 감정가 대비 몇 퍼센트에 낙찰받았는지가 ‘얼마나 싸게’ 부동산을 매입했는지에 대한 심리적 기준이 되는데, 실제 감정가격이 시세를 반영하지 못했다면 결코 성공한 낙찰이라고 할 수 없다. 반면 시세를 잘 알고 있다면 시세 대비 낙찰가로 수익률을 예상할 수 있다. 정확한 시세를 파악하기 위해서는 현장답사가 필수다.
⑥ 낙찰가: 낙찰가를 보면 부동산 경기의 향방을 가늠할 수 있다!
낙찰가는 부동산시장에서 유일하게 매수자 위주의 가격이며, 실거래가 못지않은 시장가격으로서 충분히 인정받고 있다. 그래서 과거에는 법원의 아파트 경매에 입찰하기 위해 해당 단지의 같은 평형대 시세를 검색하는 경우가 많았다면, 최근에는 일반 부동산시장에서 아파트를 매입하기 위해 해당 단지 같은 평형대의 낙찰가격을 검색하는 경우가 많아졌다. 그리고 낙찰가는 전세가와 함께 부동산 경기 변동의 풍향계 작용을 한다. 즉, 부동산 경기가 호전되면서 활황으로 나아가는 때에는 낙찰가율(매각가율) 및 낙찰률(매각률)이 서서히 상승하는 반면, 부동산 경기가 불황에 접어들면 낙찰가율과 낙찰률이 모두 하락한다. 따라서 부동산투자 고수들은 이 통계를 중요한 투자지표로 활용하곤 한다.
 |
 |
당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다. |
|
 |
|
추천! 부동산도서
목록
추천
내 블로그에 스크랩
수정
삭제
All rights reserved. 한경닷컴의 모든 컨텐츠(기사)는 저작권법의 보호를 받습니다. 무단 전재·복사·배포 등을 금지합니다.