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잠실지구는 주공1•2•3•4단지, 시영 등 저층 아파트로 구성된 저밀도지구와 주공5단지, 진주, 장미 등 중층 아파트로 구성된 고밀도지구로 구분되는데, 저밀도지구는 1999년에 개발기본계획을 확정해 재건축을 일찍 시작할 수 있었던 반면 고밀도지구는 2001년에 개발기본계획 수립에 착수했기 때문에 개발기본계획이 확정될 때까지 제약을 받았다.
그런데 아파트값이 오르자 안전진단 통과 기준이 강화되고, 소형 평형 건설 의무비율이 60%로 확대됐으며, 임대아파트 건립을 의무화하는 개발이익환수제를 시행해 사업성이 낮아졌기 때문에 적극적으로 추진하지 않았다. 그리고 2004년 11월에 고밀도지구 용적률이 230%로 결정되자 재건축 추진이 어려울 것으로 예상했다.
잠실 주공5단지도 재건축을 포기하고 리모델링하는 것을 검토하고 있었다. 그런데 3년 전에 송파구청이 주거지역으로 지정되어 있는 잠실 주공5단지의 일부를 상업지역으로 변경하려는 계획을 포함해 잠실역 일대를 부도심으로 개발하기 위한 계획안을 서울시에 제안했지만 반영되지 않았던 계획을 2005년에 다시 추진하자 아파트값이 올랐다.
그리고 2006년 2월에 제2롯데월드 건축계획이 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과해 조만간 착공할 것이라는 기대심리가 잠실 고밀도지구 아파트값을 밀어올렸는데, 제2롯데월드는 지상 112층, 연면적 18만 4,000평에 호텔, 백화점, 쇼핑몰 등이 들어서는 초고층 건축물로 완공이 되면 서울의 새로운 랜드마크로 부상할 뿐만 아니라 송파구에서 개발되고 있는 위례(송파) 신도시와 문정지구, 장지지구, 거여•마천뉴타운 등의 중심점이 된다.
제2롯데월드 건축계획이 구체화되자 잠실 고밀도지구가 재건축을 하기 위해 움직였다. 단지 규모가 큰 주공5단지와 진주아파트가 예비안전진단을 신청했는데, 잠실동 주공5단지는 안전진단 신청이 반려됐고, 신천동 진주아파트는 정밀안전진단을 통과했다. 그리고 장미와 미성 등 다른 단지들은 사업추진을 준비하고 있는데, 재건축 개발부담금을 부과하는 등 각종 규제로 조합원 부담금이 늘어나 재건축 추진을 미루고 있다. 다행히 안전진단 기준이 완화되고 조합원지분 전매가 허용됐지만, 소형 및 임대주택 의무건설비율 축소와 용적률 상향 조정 등으로 사업성이 높아지길 기다리고 있다.
한편 낡은 주공아파트가 밀집해 있었던 잠실의 모습이 바뀌었다. 재건축한 아파트가 입주하면서 판교 신도시(2만 4,945가구)에 맞먹는 도시 속의 신도시가 됐는데, 잠실 입주물량이 늘어나자 주변 아파트값과 전셋값이 하락하는 입주 효과가 나타났다.
하지만 잠실지구 입주가 완료됐고 서초구 반포동 반포주공2•3단지 5,854가구와 강남구 삼성동 영동차관(AID) 2,070가구가 입주한 후에는 각종 규제 때문에 재건축 추진이 미뤄지고 있기 때문에 강남 지역에 입주하는 아파트가 없는 긴 공백기가 생긴다.
한강변에 있는 잠실지구는 중소형 아파트 비율이 높고, 명문학교와 유명 학원이 밀집해 있는 대치동에 비해 교육환경이 뒤떨어지지만 입주 가구가 늘면서 신흥 학원타운이 조성되고 있다. 그리고 일반적으로 단지별로 재건축이 이뤄지는 데 비해 잠실은 지구 전체 2만 4,479가구로 재건축되어 도시 속의 신도시로 변모했고, 이곳으로 신흥 중산층이 유입되면서 아파트값은 한층 레벨업될 것이다.
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