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판교 개발을 놓고는 말들이 많았다. 수도권 난(難)개발을 방지하고 도시 기반시설을 갖춘 주택을 공급하기 위해서는 신도시 건설 이외에 대안이 없었지만 수도권 인구집중, 교통난, 토지수용에 따른 민원 제기 등 부작용도 만만치 않았다.
판교 개발은 분당과 일산 등 신도시에 입주한 지 10년 만에 윤곽이 드러났다. 아파트를 15층 이하로 제한하고 녹지율을 높여 저밀도의 전원형 신도시로 조성하고 주택을 1만 9,700가구 건립하기로 했다.
판교 신도시 주택 공급계획은 강남 지역 아파트값이 오르자 저밀도로 조성하겠다는 당초 계획은 온데간데 없이 사라지고 공급물량을 확대하기에 급급했다. 아파트 공급물량을 두 차례에 걸쳐 2만 9,700가구로 확대해 평당 1,000만 원을 웃돌 것으로 예상했던 아파트 분양가격이 낮아질 것으로 예상했다.
그리고 분양가를 낮추기 위해 원가연동제를 도입해 판교 신도시에서 원가연동제가 적용되는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 아파트의 적정 분양가는 평당 850만 원 정도라고 밝혔는데, 당시 인접한 분당 신도시 32평형이 평당 1,375만~1,515만 원에 거래되고 있었다. 그러니 당첨만 되면 평당 525만~665만 원의 시세차익을 챙길 수 있을 것으로 예상했다.
그런데 2005년 들어 강남 지역에서 일반 분양되는 재건축 아파트가 평당 2,000만 원에 분양되었는데 판교 신도시 중대형 아파트의 분양가격이 아파트용지에 대한 채권입찰제 실시로 평당 2,000만 원을 웃돌 것이라는 예상에 따라 분당과 강남 지역 중대형 아파트값이 올랐다. 아파트값을 안정시키기 위해 판교 신도시를 개발했는데 오히려 주변 지역 아파트값 상승을 견인하는 결과를 초래했다.
그래서 중대형 아파트 분양가격을 평당 1,500만 원 이하로 낮추기 위해 채권•분양가 병행입찰제를 도입했는데 아파트값이 치솟자 정부는 갈팡질팡했다. 불과 4개월 만에 판교 신도시 중대형 아파트에 원가연동제를 적용해 분양가격을 낮추는 대신 분양가격과 시세와의 차액을 환수하기 위해 채권입찰제를 시행하기로 했다.
이와 같이 용적률을 높이고 공급물량을 늘렸을 뿐만 아니라 원가연동제를 시행했지만 중소형 아파트 분양가격이 당초 예상했던 평당 850만 원보다 높았다. 건설업체들이 분양가격을 높게 책정하자 분양 승인을 미루면서 협상을 벌인 끝에 결정된 중소형 아파트의 평균 분양가격은 평당 1,176만 2,000원이었다.
이 무렵 화성 동탄 신도시에서 원가연동제가 적용된 전용면적 25.7평 이하 아파트가 평당 735만 원에 분양됐는데, 공공택지에 공급된 아파트 가운데 분양가격이 평당 1,000만 원을 넘어선 것은 판교 신도시가 처음이었다.
그리고 정부가 중대형 아파트 분양가격을 평당 1,500만 원 이하로 낮추려고 했지만 채권입찰제를 시행해 실질 분양가격이 평당 1,857만 원으로 정해져 기대했던 많은 사람들에게 실망을 안겨줬다. 당첨자가 얻는 시세차익을 환수하기 위해 시행한 채권입찰제가 분양가격과 주변 아파트값 상승을 견인하는 역할을 한 셈이 됐다.
많은 사람들이 판교 아파트를 분양받기 위해 내 집 마련을 미루고, 청약통장 사용을 꺼렸는데 분양을 기다리는 동안 정부의 갈팡질팡 정책에 따라 아파트값이 올랐을 뿐만 아니라 분양가격도 올라 허탈해했다.
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