|
서울 강남구 개포지구의 저층 아파트는 주거환경이 좋고 기존 용적률이 낮아 사업성이 높다. 개포지구 저층 아파트 주민들이 외환위기로 중단됐던 재건축을 추진하기 위해 1999년에 시공업체를 선정했다.
개포지구는 입지조건이 좋기 때문에 시공업체 선정을 앞두고 수주경쟁에 참여한 건설업체들이 선심 쓰듯 많은 이주비와 낮은 건축비를 제시하는 등 좋은 조건을 내세웠다. 시공업체를 선정하면 사업추진에 속도가 붙기 때문에 재건축 기대심리가 작용해 아파트값이 한차례 올랐지만, 시공업체가 제시한 부풀려진 장미빛 청사진도 한 몫 거들었다.
하지만 2002년에 개포지구의 재건축 용적률이 낮게 결정됐다. 서울시가 용적률 총량제를 도입해 평균 상한용적률을 200% 이하로 제한했다. 개포지구에 32개의 아파트단지가 있는데 저층 9개 단지(개포시영, 주공1·2·3·4단지, 일원현대, 일원대우, 우성6차, 공무원아파트)는 우선정비지구로 지정해 재건축을 추진하고, 나머지 개포우성1차, 선경, 미도 등 22개 단지는 수선유지지구로 지정해 2011년 이후에 재건축을 추진하기로 했다.
저층 아파트 주민들이 택지개발지구라는 이유로 용적률을 200% 이하로 결정한 것은 용적률을 270~285% 적용한 저밀도 아파트지구와 형평성이 어긋난다고 반발했지만 주민들의 의견이 반영되지 않았다.
낮게 책정된 용적률에 발목이 잡혀 개포지구의 재건축 추진이 답보상태에 빠졌는데 정부가 투자수요를 감소시키는 대책을 계속 발표해 아파트값이 하락했다. 다주택자의 양도세율을 높였고, 강남구를 주택거래신고지역으로 지정(2004년 4월)해 취득세와 등록세 부담이 커졌으며, 재건축할 때 증가한 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 하는 개발이익환수제를 시행해 조합원 부담금이 증가했다.
하지만 재건축을 추진하는 아파트는 어떤 아파트를 비교대상으로 정하느냐에 따라 아파트값에 영향을 미친다. 그리고 주변 아파트 시세가 투자가치를 평가하는 기준이 되므로 주변 시세가 높게 형성되면 투자가치가 높다고 평가하고, 주변 아파트값이 오르면 재건축 사업성이 높아진다.
2006년에 인접한 도곡동에서 도곡렉슬아파트가 입주를 했는데, 도곡주공1차를 재건축한 아파트로 단지규모(3,002가구)가 컸다. 그래서 입주물량이 많기 때문에 주변 아파트값이 약세를 보일 것으로 예상했지만 입주가 시작되자 예상과는 달리 아파트값이 가파르게 올랐을 뿐만 아니라 새로운 구심점 역할을 하며 주변 아파트값 상승을 견인했다.
도곡렉슬 아파트값이 오르자 개포지구 저층 단지 주민들은 재건축을 하면 도곡렉슬과 버금갈 것이라며 비교대상으로 정한 도곡렉슬 시세에 맞춰 매도호가를 높였다.
개포지구 저층 단지 가운데 주공1단지와 일원현대가 조합설립 인가를 받았고 개포시영과 주공2·3·4단지가 안전진단을 통과했지만 2004년 이후 더 이상 진전이 없다. 최고 15층으로 되어 있는 2종 일반주거지역의 층수 제한이 평균 18층 이하로 완화되어 단지를 쾌적하게 조성할 수 있게 됐지만, 재건축 용적률이 낮아 사업성이 없다며 재건축을 미루고 있다.
저층 단지 177%, 고층 단지 222%으로 결정한 용적률은 지구단위계획을 수립한 지 5년이 경과했기 때문에 관할구청이 타당성을 검토해 조정을 요청할 수 있게 됐다. 따라서 앞으로 용적률이 어떻게 조정되느냐에 따라 재건축이 추진될 것이고 아파트값에 영향을 미치게 될 것이다.
 |
 |
당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다. |
|
 |
|
추천! 부동산도서
목록
추천
내 블로그에 스크랩
수정
삭제
All rights reserved. 한경닷컴의 모든 컨텐츠(기사)는 저작권법의 보호를 받습니다. 무단 전재·복사·배포 등을 금지합니다.