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재개발을 이해하기 위해서는 가장 기본적인 법인 도정법을 알아야 한다.
그렇다고 지레 겁먹을 필요는 없다. 도정법을 속속들이 알지 못한다고 해서 재개발 지분 투자를 할 수 없는 건 아니다. 다만 기본적인 골격과 꼭 알아두어야 할 몇 가지만 머릿속에 기억하면 된다는 이야기다.
2003년부터 시행되는 도정법은 재개발 지역의 투기성 거래를 근절하는 것을 골자로 한다. 다가구주택이나 단독주택의 지분을 쪼개 여러 명이 소유하는 이른바 ‘지분 쪼개기’를 금지하고 기본 요건을 갖추지 않은 재개발 희망 지역은 가차 없이 사업 추진을 막는 게 핵심이다. 이에 따라 ‘소문나면 사고, 확인되면 파는’ 재개발 투자 혹은 투기는 효력을 잃었다.
그러나 한편으로 ‘안전성’을 제1의 가치로 여기는 투자자들에게는 호기가 됐다. 재개발 지분의 옥석이 명확해져 오히려 좋은 투자 환경이 조성됐기 때문이다.
도정법은 재개발∙재건축 사업 및 주거 환경 정비 사업의 새로운 근거가 되는 법률이다. 이전에는 각각 서로 다른 법률에 바탕을 두고 시행하던 것을 동일한 법으로 통합, 적용하는 것이다. 도정법에서 눈여겨볼 것이 분할, 다시 말해 지분 쪼개기를 금지한 부분이다. 이는 재개발 조합원 자격, 즉 아파트 입주권이 주어지는 분양 자격과 직결되기 때문에 재개발 투자에서 가장 기본이 되는 내용이다.
재개발 구역에 땅이나 건물만 가지고 있으면 입주권을 받을 수 있다고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 토지든 건물이든 지분을 가지고 있다고 해서 무조건 새 아파트 입주권이 나오는 게 아니다. 지난 2003년 12월, 도시 및 주거환경정비사업 조례를 개정하면서 지분 쪼개기 여부와 소유 부동산의 규모에 따라 분양 자격을 달리하고 있다.
지분 쪼개기는 다가구주택이나 단독주택을 준공 이후 다세대주택으로 전환해 구분등기를 하는 것이다. 이는 재개발이 세대별 지분에 따라 입주권을 주는 점에 착안해 입주권을 늘리려는 방법이다. 지분 쪼개기는 늘어나는 지분 수만큼 조합원 수가 늘어나 일반분양 물량이 그만큼 줄어드는 악영향을 미친다. 이는 곧 재개발 사업성 하락으로 이어진다.
이제 재개발 지분 투자를 할 때 가장 중요한 분양 자격에 대해 알아보자. 이 분양 자격이 일반 투자자들이 알아야 할 도정법의 핵심이라고 해도 과언이 아니다. <분양자격은 책 속에 있습니다>
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