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서울시 상주인구가 1천만명을 넘어선 1987년에 지은 지 20년 이상 돼 시설이 낡고 안전사고 우려가 있는 주택을 헐고 새 주택을 짓는 재건축을 제도적으로 허용했다.
자산가치를 높이기 위해 멀쩡한 주택까지 헐어내 자원낭비라는 지적도 있지만 재건축은 토지를 효율적으로 이용하게 하고 주거환경 개선에 기여한다. 그리고 서울은 만성적인 택지난을 겪으며 새로운 주택공급원이 필요했던 때라 노후 아파트의 재건축사업을 활성화시켜 그 자리를 메워 나갔다.
주택건설업체들도 재건축사업 수주에 정성을 들였다. 사업 초기에 토지매입 부담이 없어 금융비용을 줄일 수 있고 대부분 입지조건이 좋아 분양에 어려움이 없어 시공권을 따내기 위해 좋은 조건을 제시했다. 조합원들에게 공사기간 동안 집을 얻어 살 수 있도록 이주비를 무이자로 빌려줄 정도로 적극적이었다.
재건축사업은 추진위원회 구성 – 안전진단 통과 - 조합설립 - 사업계획 승인 – 관리처분계획 인가 - 이주 – 착공 - 분양 – 입주 등 여러 단계를 거치며 추진되기 때문에 재건축아파트가 완공되기까지 많은 시간이 걸린다. 그리고 가지많은 나무에 바람 잘 날 없다고 주민들간의 이해관계가 엇갈려 한동안 겉돌았지만 시간이 흐를수록 투자가치가 높다는 인식이 확산됐다. 지은 지 오래돼 허름한 단독주택은 감가상각 되어 건물 값어치는 안 치고 땅값만 계산해 거래되는데, 낡은 재건축대상 아파트만은 예외였다.
재건축을 추진하는 아파트의 투자가치가 높았던 이유는 큰 돈을 들이지 않고 평수를 넓혀갈 수 있을 뿐만 아니라 이미 생활기반시설이 잘 갖춰진 지역에서 사업이 추진되기 때문에 가격상승에 대한 기대심리가 높았다. 또한 치열한 청약경쟁을 피할 수 있어 인기몰이가 가능했다. 주택청약통장이 없어도 새 아파트를 분양 받을 수 있으며 더욱이 조합원에게 중대형 평형과 로열층을 우선 배정해, 입지조건이 좋고 대지지분이 넓은 재건축대상 아파트가 가격상승을 주도했고 낡은 저층 아파트일수록 비싼 특이한 가격구조를 갖게 됐다.
낙후된 생활여건을 개선한다는 본래의 취지가 퇴색되고, 구조적으로 결함이 없는 멀쩡한 주택까지 재건축을 추진해 자원낭비라는 지적에 따라 정부가 낡은 시설과 내부구조를 새롭게 바꾸는 리모델링(Remodeling)을 권장했다. 하지만 가구수를 늘리거나 층수를 높일 수 없어 조합원이 건축비를 전액 부담해야 하고 이에 따른 자산가치 상승효과도 기대에 못 미치기 때문에 주민들은 재건축을 선호했다.
서울의 5층짜리 아파트가 용적률을 최고 285% 적용해 30층으로 재건축할 수 있게 되자 재건축바람이 수원, 안양, 인천, 과천시 등 수도권으로 확산됐고 기대심리가 반영되며 재건축대상 아파트값이 큰 폭으로 올랐다.
작은 평형 소유자들이 큰 평형을 배정 받기를 원해 평형배정을 둘러싼 주민간 대립으로 진통을 겪었지만 투자가치가 높은 재건축대상 아파트가 주(住)테크 수단이 됐다.
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