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가족 전부가 전입신고를 했다가 세대주가 다른 가족을 세대주로 하고 본인은 전출했다가 다시 전입했을 경우, 처음 가족 모두의 전입일을 기준으로 전입일을 산정하는데 이를 ‘세대합가’라 한다. 이런 경우 입찰자라면 당연히 ‘전입세대 열람’을 해서 혹시라도 세대합가가 있는지 여부를 살펴야 하며 세입자라면 혹시라도 세대주가 다른 곳으로 장기 출장을 갈 경우 가족들의 전입신고는 남겨둬야 한다는 점을 기억해야 한다.
추가적으로, 주택임대차보호법 제3조제1항의 “다음날부터 효력이 생긴다.”라는 문구의 의미에 대해 잠시 되짚어보자. 전입신고는 신고한 다음날, 정확하게는 그 다음날 0시부터 효력이 생기며 이에 따라 다른 근저당권들과의 권리관계에서 우선순위가 정해진다.
예를 들어, 경매 공부를 하던 A씨는 어느 날 자기 집의 권리관계부터 확인해보라는 강사의 말을 듣고 등기부등본을 출력해봤다. 그런데 이게 웬일인가. 작년에 계약하며 부동산중개소에서 등기부등본을 확인했을 때에는 없던 근저당이 하루 차이를 두고 설정되어 있는 것이 아닌가.
A씨의 입주일과 전입신고는 9월 11일인데 근저당은 9월 12일에 설정되어 있었다.
이 경우 A씨는 보호받을 수 있을까?
결론부터 말하면, A씨는 보호받을 수 있다. 전입신고의 효력은 전입신고한 다음날 ‘0’시부터 발생하기 때문에 12일에 설정된 근저당보다 우선순위로 인정된다.
그렇다면 9월 12일에 입주하고 전입신고를 했다면 어떻게 될까?
이때에는 전입신고한 다음날인 13일 0시부터 대항력이 생기고 근저당은 12일에 발생하기 때문에 A씨는 보호받을 수 없다.
세입자 입장에서 보호받을 수 있다는 것은 ‘대항력’을 가진다는 의미이고, 대항력이 있다는 것은 행여 그 집이 경매로 넘어가더라도 낙찰자가 세입자의 보증금을 내줄 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 힘을 가진다는 의미로 해석된다. 앞에서 얘기한 최우선변제의 의미와는 다르다. 대항력은 단지 낙찰자에게 “보증금을 내줄 때까지 집을 비워주지 않겠다!”라고 주장할 수 있는 힘일 뿐 낙찰자가 부담한 낙찰금의 잔액에 대해서 최우선적으로 배당받을 수 있다는 뜻은 아니다.
낙찰자 입장에서 임차관계에 있는 사람이 ‘대항력’을 가진다는 의미는 저가에 낙찰을 받았더라도, 명도(집을 비우고 온전한 소유관계로 만드는 것)를 위해서는 임차인에게 보증금을 반드시 돌려줘야 한다는 의미다. 낙찰금보다 돌려줘야 하는 보증금이 많다면 이것도 문제다.
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