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주택임대차보호법’은 주택임대차보호법 제2조에 따라 주거용 건물의 전부나 혹은 일부의 임대차에 적용된다. 이 법은 아파트나 연립주택, 다가구주택, 다세대주택 등의 ‘주거용’에만 적용되며 상가의 경우에는 적용되지 않는다(상가는 상가임대차보호법이 적용된다). 또한 건물 전체를 임대했거나 방 3개짜리 아파트의 일부인 방 1개를 임대했거나 관계없이 적용된다.
만약 물건을 검색하다 방 3개짜리 아파트 중 방 1개에 대해서만 임대차계약이 되었다고 등재되어 있다면 이 부분은 주의깊게 살펴봐야 한다. 10여년 전에는 방이 여러 개 있으면 그 중 하나에 하숙을 쳤지만 요즘에는 그런 경우가 드물다. 따라서 ‘위장임차인’으로 가정해볼 수 있다. 그러나 이렇게 가정했다 하더라도 실제로 임대차계약서가 작성되었고, 그에 따른 보증금이 오간 자료도 명확하다면 이는 실제 임대차 계약을 맺은 것으로 간주될 수 있으니 주의해야 한다.
주택임대차보호법 제2조에는 “임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우”라는 내용이 있다. 그렇다면 만약 주택을 개조해 일부를 술집으로 쓰고 있다면 이를 주택으로 보아야 할까?
이런 경우 단편적으로 술집에 대한 부분은 상가임대차를 적용하고, 주택에 대한 부분은 주택임대차를 적용하는 것이 아니라 집의 전체를 놓고 판단을 내린다. 주거용으로 사용하는 부분이 ‘주’로 쓰는 부분이라면 주택임대차보호법의 적용을 받고, ‘일부’만이 주거용이라면 이 법이 적용되지 않는다. 이는 주택임대차보호법을 적용받기 위해 일부러 건물을 주거용으로 개조하는 것을 막기 위한 조치로 보인다.
대항력은 전입신고로!
주택임대차보호법 제3조제1항을 살펴보자. 여기서 주목할 점은 ‘다음날’부터 효력이 생긴다는 것이다. 세입자의 경우 다른 권리에 대항할 수 있으려면 적어도 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’이 이뤄져야 하며, 이에 대한 기준일은 ‘전입신고일’이 된다. 중요한 점은 주택의 점유와 주민등록이 대항력의 요건이 된다는 것이다. 따라서 주민등록을 옮기면 대항력을 상실하게 되며, 다시 전입하더라도 그때를 기준으로 새로운 대항력이 발생할 뿐 예전의 대항력이 되살아나지는 않는다. 그래서 앞에서 얘기했던 ‘임대차 등기’가 필요한 것이다.
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